الركود مازال يسيطر على قطاع العقارات في مصر

البنوك لا تقدر على التمويل لمدة 20 عاماً وهي تدير ودائع قصيرة الأجل

على الرغم من مرور عام على صدور قانون التمويل العقاري إلا أن الركود مازال يسيطر على قطاع العقارات، حيث أكد مسئولو البنوك أن القانون بعيد عن التطبيق لأنه لا يمكن للبنوك تمويل أنشطة على مدى عشرين عاماً في الوقت الذي تدير فيه ودائع قصيرة الأجل أقصاها 7 سنوات.
وإذا كان قانون التمويل العقاري يستهدف حل ازمة الإسكان خصوصا لمحدودي الدخل فإنه لم يقض على أزمة السيولة التي يعانيها الجهاز المصرفي حتى في حالة سداد مستثمري العقارات ديونهم إلى البنوك حيث تم إنفاق 200 مليار جنية على خرسانات مسلحة لعقارات في المدن الجديدة لا تدر عائداً على الرغم من انها أموال بنوك!!
ويرى المنتقدون أن القانون لن يساعد على حل مشكلة الاسكان أو يقلل من الركود الذي تشهده سوق العقارات بسبب الثغرات التي توجد به وفي مقدمتها فتح الباب لعودة شركات توظيف الأموال مرة أخرى في ثوب شركات «التمويل العقاري» الجديدة التي يسمح بإنشائها.
وحذر المستثمرون العقاريون من خطورة جزئية العلاقة بين المالك والبائع وضرورة النص صراحة على طرد شاغل الوحدة عند عدم سداد قيمتها أو الإخلال بالتزاماته المالية تجاهها.
عجز الآليات المالية:
ويؤكد نبيل موسى مدير عام البنك الأهلي فرع البرج عجز الآليات المالية المعمول بها حالياً عن حل مشكلة اسكان الطبقة المتوسطة، واشار إلى بعض العوامل السلبية التي ترسخ هذا الأمر منها المضاربة من خلال تملك الأراضي أو الوحدات السكنية المدعومة واستغلال راغبي السكن في بيعها لهم بأثمان مبالغ فيها، والتحايل في الحصول على أكثر من وحدة للمواطن نفسه.
وحذر من حدوث إفلاس لبعض الشركات العقارية نتيجة قيامها بإنشاء وبناء الوحدات والتجمعات السكنية في ظل مناخ المضاربة السائد حاليا، وعجز الشركات العقارية عن تسويق تلك التجمعات السكنية التي تم تمويلها من البنوك، وحلول آجال سداد القروض واقساطها على الشركات لصالح البنوك دون وجود سيولة مما يضع البنوك في ورطة مالية.
ويضيف ان اتجاه عدد من المستثمرين الصناعيين إلى تحويل أموالهم واستثماراتهم نحو شراء العقارات والأراضي قد اثر سلباً في كل من الاستثمار الصناعي والعقاري وذلك للاقلال من نمو الأول وعدم تحقيق الثاني للارباح المتوقعة بسبب عجز التسويق وظروف السوق الحالية.
أين البنك المركزي؟
ودعا إلى قيام البنك المركزي بدور أكبر في توفير الموارد المالية المدعمة للبنوك العقارية والمتخصصة لتوفير القروض الميسرة لإسكان الفئة المتوسطة مع السماح للبنوك بزيادة رؤوس أموالها من اداء دورها.
وأكد الدكتور علي شاكر رئيس هيئة التمويل العقاري وجود مليار جنيه موجهة لصندوق ضمان ودعم التمويل العقاري لإنشاء 40 ألف وحدة سكنية لمن لا يتجاوز دخله السنوي تسعة آلاف جنيه أو 12 ألف جنيه بالنسبة إلى المتزوج ويعول حيث لن تزيد تكلفة التمويل على 40% من مجموع دخل الشخص العادي و 25% بالنسبة إلى الحدود الدخل.
واضاف الدكتور شاكر انه تم تكوين أربع مجموعات متخصصة تضم خبراء عمليين تتولى الأولى اعداد النماذج الاساسية للتمويل العقاري وتعد الثانية الجداول مثل جدول خبراء التقييم وجدول الوسطاء العقاريين وجدول الوكيل العقاري، بينما تتولى الثالثة اعداد الهيكل التنظيمي للهيئة. اما المجموعة فتسمى مجموعة الخبرة الاجنبية حيث تبحث التجارب المماثلة في الدول الاجنبية وتستعين بخبرات بعض الجهات الدولية في الخبرة الفنية والدراسات بما يتناسب مع طبيعة مصر.
واوضح أن مصلحة الشهر العقاري خفضت الرسوم ولكن مصلحة المساحة زادت الرسوم من 10 جنيهات إلى أكثر من ألف جنيه وهو ما يجب بحثه، وأضاف أن المادة الثانية من القانون تعفي القيد والتجديد من جميع الرسوم والمصروفات وهذا يعني ضرورة ان يكون هناك تنسيق بين مكاتب الشهر العقاري ومصلحة المساحة.
شركات للتمويل العقاري
ويتفق الدكتور شاكر مع نبيل موسى على عدم استطاعة البنوك الدخول في التمويل المباشر ولكن يمكنها إنشاء شركات للتمويل العقاري واقراض هذه الشركات بما يزيد على عشرة أمثال رأسمالها وهي ديون مدينة عبارة عن ايصالات وكمبيالات يتم احالتها إلى جهات التوريق إما في شكل صناديق وإما في شكل شركات، وذلك مسئولية هيئة سوق المال التي تحولها إلى سندات يسمح بتداولها في البورصة بشرط أن تكون مضمونة بأصول عقارية.
ويرى المستشار محمود فهمي رئيس لجنة الاستثمار بجمعية رجال الأعمال المصريين ان القانون لم يستكمل ادواته التشريعيةوالمؤسسية والمهنية التي تمكن الجهات القائمة على تنفيذه مثل نماذج اتفاق التمويل العقاري واتفاق التوريق وجداول قيد مزاولي المهن الجديدة التي استحدثها القانون وغيرها مشيراً إلى أن اللائحة التنفيذية اغفلت تنظيم حق التظلم من الاقرارات التي تصدر بالرفض من الجهات الإدارية المختصة ولم تعالج حالة التعجيل بالوفاء بكل الدين كما اغفلت تحديد كيفية انشاء الرهن الرسمي.
إصدار سندات الإسكان:
وطالب عبدالستار عشرة مستشار الاتحاد العام للغرف التجارية بضرورة السماح للبنوك العقارية المتخصصة باصدار سندات الإسكان بشكل يسمح لها بالوفاء بدورها في الاقراض العقاري مع اشراف البنك المركزي على عمليات الاصدار.
مع ضرورة وقف الارتفاع المستمر في اسعار اراضي المدن الجديدة حيث إن تكلفة البناء في المناطق الجديدة تستهلك الكثير ودعا إلى إعادة النظر في القانون الحالي بعد أن أثبت عدم جدواه بما يوفر الحماية اللازمة للبنوك والشركات العقارية من المنتفعين ومشتري الوحدات السكنية.
وكشف عن النتائج السلبية للتجربة التي حدثت منذ 7 سنوات عندما تم تخصيص اراض بمساحات كبيرة لنحو 300 شركة وهيئة قامت كلها في الوقت ذاته بالاعلان عن الوحدات التي انشأتها حيث بلغت نسبة الجاد من هذه الشركات 25% من ال 300 شركة العاملة في سوق العقارات واوضح ان العرض الحقيقي للاسكان المتوسط والفاخر في المجتمعات الجديدة يمثل 20% من 5 ،22 ألف فدان تم تخصيصها ل 300 شركة خلال السنوات الاربع الماضية.
ويرى هشام طلعت مصطفى - شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية ان المطروح حاليا من ادوات مالية على الساحة لا يساعد على حل المشكلة حيث يُراوح سعر الوحدة التي مساحتها بين 60 و 120 متراً بين 50 ألفا و100 ألف جنيه بينما لا تتيح نصوص قانون الرهن العقاري التمويل بتكلفة تقل عن 14% إلى 15% سنويا أو بسندات طويلة الاجل بعائد 11% أو 12% سنويا بأسلوب يتيح سداد 20% من ثمن الوحدة كدفعة مقدمة والباقي خلال 20 عاما فيقفز القسط الشهري ليراوح بين 400 جنيه و1000 جنيه وهو ما يتجاوز قدرات الطبقة المتوسطة..
واقترح استحداث ادوات مالية تسمح بفائدة سنوية من 7% إلى 8% بالنظام السابق نفسه حتى يمكن تخفيض القسط بين 250 و700 جنيه شهرياً من خلال وعاء يدعم الفائدة المخصصة لقروض اسكان الفئة المتوسطة يمول من فرض رسم على منتجات البناء أو الوارد منها.