سوق الرهن العقاري يدعم الاقتصاد المصري

ربما يحرر النمو البطيء لسوق الرهن العقاري في مصر مليارات الدولارات المحبوسة في عقارات فيما يقول اقتصاديون ان تشجيع تملك الطبقة المتوسطة للعقارات ومساعدة شركات البناء على بيع عدد كبير من الشقق الخالية لديها سيعزز أعمال البناء ويدعم سوق رأس المال ويوفر السيولة للاقتصاد.
ويقولون ان هذه التطورات ستكون محل ترحيب في بلد يكافح من أجل استعادة الاستثمار الاجنبي الذي احبطته خطى الاصلاح البطيئة كما يمكن ان يساعد في زيادة النمو عن نحو أربعة بالمئة سنويا الى مستويات توفر فرص عمل كافية للشباب المصري.
غير انه ليس هناك من يتوقع تغييرا سريعا على الرغم من ان عدد سكان مصر البالغ 70 مليون نسمة يمثل سوقا محتملة ضخمة فيما يرجح خبراء أن تستهدف البنوك الخاصة الطبقة المتوسطة بشكل مبدئي وتمثل نحو 30 بالمئة من اجمالي عدد السكان غير ان الكثيرين منهم ليس لديه حسابات مصرفية.
وحتى الان وبعد مرور نحو ثلاثة أعوام على صدور قانون الرهن العقاري في مصر لم يجر تأسيس سوى شركة واحدة خاصة للرهن العقاري ويقول محللون ان الجهات المقرضة المحتملة تحتاج ضمانات بشأن العديد من القضايا من بينها ضمان القروض واسترداد الممتلكات في حالة عدم السداد.
وقال هشام عز العرب رئيس البنك التجاري الدولي لرويترز انظر الى اي دولة اتخذت الخطوات الصحيحة لتطبيق الرهن العقاري تجد فوائد هائلة. تكون طبقة متوسطة وتحقق الاستقرار الاجتماعي وتوفر المال انه المسار الصحيح للنمو. ولكن مثل بعض المصرفيين الاخرين فان رئيس أكبر بنك خاص في مصر قال انه غير مستعد بعد لدخول سوق التمويل العقاري دون تحسين الاطار القانوني بما في ذلك السماح بضمان القروض حتى يمكن بيعها.
ويخشى المصرفيون التدخل في السوق بينما لم تختبر بعد قوانين استرداد العقارات ممن يعجزون عن سداد الدين. ويتعهد القانون بخفض المدة اللازمة لاسترداد العقار الى شهور بينما كان يحتاج الامر في السابق الى سنوات مما أبعد المقرضين المحتملين.
وقال مسؤولون ان قانون الرهن العقاري يسمح للبنوك بتخصيص خمسة بالمئة من محافظ قروضها للتمويل العقاري بعد حصولها على ترخيص من البنك المركزي.
وقال خبراء ان مصدر التمويل العقاري حتى وقت قريب كان بنكين متخصصين تابعين للدولة غير انهما ركزا على تمويل مشروعات اسكان وليس تقديم قروض للافراد.
الا أن الاساسيات اللازمة لقيام سوق عقاري سليم بدأت تتشكل اذ اقرت الحكومة مسودة قانون لضمان الديون يساعد البنوك على التعامل مع القروض طويلة الاجل.
وقال مسؤولون ان عددا أكبر من ملاك العقارات بدأوا يسجلون ممتلكاتهم في الشهر العقاري وهو شرط للتعامل مع البنوك المقرضة وذلك اثر خفض الحكومة رسوم التسجيل الى ثلاثة بالمئة بدلا من 12 بالمئة من قيمة العقار.
ويقول على احمد شاكر رئيس الهيئة العامة للتمويل العقارينظام التمويل العقاري هو المحرك للاقتصاد ككل. ويقدر شاكر ان شركات البناء وغيرها تمتلك نحو مليوني وحدة سكنية غير مباعة تتراوح بين فيلات وشقق صغيرة ويصل متوسط قيمة الوحدة الى نحو مئة الف جنيه مصري 16200 دولار اي تصل قيمتها الاجمالية الى 200 مليار جنيه.
ويقول خبراء ان هذا العدد الكبير من العقارات تراكم خلال فترة ازدهار اعمال البناء في التسعينات مضيفين ان هذا لا يعني وجود نقص في الطلب بل يرجع لان كثيرين من العاملين من الطبقة المتوسطة اصحاب الاجور الثابتة لا يمكنهم ببساطة الحصول على تمويل. وقالت محللة في قطاع العقارات اذا طبق القانون بشكل سليم فانه سيعيد الحياة لسوق العقارات.
ولكنها تضيف ان هناك خللا بين المعروض وهو من العقارات الفاخرة والطلب ومعظمه على النقيض من ذلك.
واضاف خبراء أن تنشيط سوق العقارات سيدعم قطاع البناء والصناعات المرتبطة به كما ان سوق الرهن العقاري سيقدم لمستثمرين يملكون فائضا من رأس المال نشاطا جديدا يحتاجونه بشكل ملح. وسيستفيد سوق رأس المال في مصر اذ ان قانون ضمان الدين سيوجد ادوات مالية جديدة غير أن المصرفيين يقولون ان الخطوة الاولى الهامة هي وفاء الحكومة بتعهداتها باصدار سندات محلية طويلة الاجل لمساعدة الجهات المقرضة على تمويل القروض طويلة الاجل.
وحتى الان فان البنك المصري الامريكي هو البنك الخاص الوحيد الذي أسس شركة رهن عقاري بالتعاون مع هيئة التمويل الدولية التابعة للبنك الدولي ومستثمرين اخرين.
وتستهدف الشركة الموظفين من الطبقة المتوسطة بأجور تبدأ من 2000 جنيه شهريا. ويجب ان يدفع المقترض مقدما يوازي 30 بالمئة من قيمة القرض على الا تتجاوز الاقساط 35 بالمئة من دخله الشهري ويسدد القرض على عشرة أعوام. وتأسست شركة اخرى للتمويل العقاري يمتلك القطاع العام معظمها لمساعدة اصحاب الدخول المنخفضة.
وقال فيفيك باثاك مدير مكتب هيئة التمويل الدولية في القاهرة يحتاج تشكيل سوق صحية لعدد كبير من اللاعبين فوجود لاعب او اثنين لن يغير شكل السوق. نأمل ان يدخل اخرون السوق.