زيادة المقدرة المالية لطالبي الوحدات السكنية تعالج ركود السوق

أكد ل «عكاظ» مختصون اقتصاديون أن نظام التمويل والرهن العقاري تنعكس أهميته في معالجة الركود الحقيقي في السوق العقارية.
وقالوا «إن زيادة المقدرة المالية لطالبي الوحدات العقارية تأتي من خلال تنوع مصادر التمويل بإنشاء شركات للتمويل العقاري، وعدم حصر التمويل في البنوك».
وقالوا: إن التمويل العقاري يدفع إلى تنشيط الاقتصاد الوطني؛ وذلك لتوفيره السيولة اللازمة لشركات بناء العقارات، أو للمستثمر ما ينتج عنه تنشيط المهن المرتبطة في السوق العقارية، وكذلك تنشيط حركة التجارة والتداول، ويمنح نظام التمويل المقترض فترة للسداد تصل إلى ما يزيد عن 25 عاما، ويوفر وضوحا في الدفعات الشهرية لبيان ما يخص الإيجار، وما يخصم من ثمن الوحدة، مع عدم الحجز على الراتب كون الوحدة العقارية هي الضمان في حال عدم السداد.
وفي الوقت الذي استبشر فيه الكثيرون بصدور نظام التمويل والرهن العقاري، كونه سيمكن المواطنين من الاقتراض لبناء المساكن وتملكها، إلا أن أصواتا نادت بضرورة فهم النظام ولوائحه التنفيذية لضمان حقوق المقترض، وعدم وقوعه ضحية لشركات التمويل التي ستعمل في الأساس على الحفاظ على مصالحها ومقدراتها المالية وحمايتها من الضياع، وهو الأمر الذي سينتج عنه أخذها للاحتياطات اللازمة لمنع حدوث الهدر في مواردها المالية، إذ كشف خبراء ومختصون الثغرات التي قد تساهم بشكل أو بآخر في الإضرار بالمستفيد. وبينوا «أن من عيوب التمويل العقاري المغالاة في سعر الوحدة العقارية عن سعرها الحقيقي لتحميلها مصروفات إصدار السندات، وكذلك التأمين والرسوم، وتعدد الدائنين، ورفع نسبة القسط في التمويل لاشتماله على جزء إيجار وجزء من ثمن الوحدة، وسينتج عن ذلك ارتفاع قيمة الإيجارات بشكل مبالغ فيه حال الإيجار للغير، ما يؤثر على حركة التجارة، وفي حال عجز الممولون عن السداد قد يتسبب ذلك في انهيار السوق العقارية، عطفا على تحمل المقترض نسبة 30 في المئة من قيمة العقار، تدفع عند التعاقد لأن شركات التمويل العقاري لا تتحمل سوى 70 في المئة من قيمة العقار، وتعرض المقترض للإخلاء حال عدم دفعة لثلاثة أقساط رغم دفعه 30 في المئة من قيمة الوحدة، مؤكدين أن شركات التمويل ستفرض سياسات صارمة تجاه المقترضين تضمن الاستمرار في دفع الأقساط، والوفاء بالالتزامات المالية، وعدم البناء إلا وفق كود البناء السعودي لتلافي المخاطر.
وحذر المحامي والمستشار القانوني الدكتور إبراهيم زمزمي من مغبة الوقوع في مخاطر الرهن العقاري والتي قد تؤدي إلى فقدان العقار والقرض معا ، في حالة عدم القدرة على الوفاء بالقرض، أو انخفاض قيمة العقار عن قيمة القرض؛ ويتأتى ذلك ببيع المقرض الدين لشركات التوريق والتي بدورها تصدر سندات تداول بالبورصة، والتأمين على الدين لضمان حقها في حال عجز المقرض، أو مالك العقار عن السداد ، مضيفا « أنه ينتج عن ذلك تحميل العقار بحجم كبير من القروض التي تفوق قيمته الحقيقية تؤدي إلى فقدان العقار والقرض».
وبين زمزمي كيفية تفادي مخاطر الرهن العقاري في العقود، بأن تتضمن بنود العقد النص على أن الرهن العقاري، أو التسويق للتمويل العقاري متوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية، ويجب أن يكون المرتهن ( المقرض) مرخصا له بمزاولة نشاط الرهن العقاري ولا يمارس أي نشاط غير ذلك وفق النظام، كما أن أي شرط بنقل ملكية العقار للمرتهن حال عدم سداد القرض من الراهن خلال مدة معينة، أو أن تكون منافع المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة المرهون على أن لا ينتفع به ، فهذه الشروط فاسدة والرهن صحيح وفق النظام، ويجب أن يكون عقد الرهن العقاري وبنوده متوافقة مع نظام الرهن العقاري صراحة وغير محتملة التأويل. من جهته، أكد الخبير الاقتصادي الدكتور هاشم النمر «أن الاستثمار الأجنبي في المملكة في العام 2012م تجاوز 720 مليون دولار ريال بنمو نسبته 15 في المئة عن عام 2011 م»، مبينا، أن الاستثمارات الأجنبية في المملكة من شأنها أن تسجل ارتفاعا خلال العام الحالي بنسبة تصل إلى 20 في المئة بعد صدور إجراءات التمويل والرهن العقاري .
وأوضح « أن على الراغبين في الاستفادة من التمويل والرهن العقاري يجب أن يكون لديهم معرفة بماهية الرهن العقاري، وكيفية تفادي الوقوع في المخاطر، خاصة أن الرهن العقاري يبدأ بحصول المستفيد من الأفراد والمؤسسات على قرض، وتكون ملكيته للعقار المرهون هي الضمان للقرض، وفي حال عجزه عن السداد يكون من حق جهة التمويل اتخاذ الإجراءات النظامية لتملكها لهذا العقار المرهون، وفقا لنظام تسجيل الرهن العقاري».
واعتبر النمر «أن نظام التمويل والرهن العقاري سيحقق نتائج إيجابية مستقبلية في تسارع النمو الاقتصادي، ودفع عجلة التنمية».
وقال « كما أن هناك مميزات للائحة التمويل والرهن العقاري، هناك إيضاح عيوب في التمويل العقاري، تتمثل في توقعات حدوث المغالاة في سعر الوحدة العقارية، مقارنة بسعرها الحقيقي لتحميلها مصروفات إصدار السندات والتأمين والرسوم، وتعدد الدائنين، ورفع نسبة القسط في التمويل لاشتماله على إيجار وثمن الوحدة، وسينتج عن ذلك ارتفاع قيمة الإيجارات، ما يؤثر على حركة التجارة، وفي حال عجز الممولون عن السداد قد يتسبب ذلك في انهيار السوق العقارية، عطفا على تحمل المقترض نسبة 30 في المئة من قيمة العقار تدفع عند التعاقد لأن شركات التمويل العقاري لا تتحمل سوى 70 في المئة من قيمة العقار، وتعرض المقترض للإخلاء حال عدم دفعة لثلاثة أقساط رغم دفعه 30 في المئة من قيمة الوحدة. وأكد أن شركات التمويل ستفرض سياسات صارمة تجاه المقترضين تضمن الاستمرار في دفع الأقساط، والوفاء بالالتزامات المالية، وعدم البناء إلا وفق كود البناء السعودي لتلافي المخاطر.