وزارة العدل تطبقه "إجباريا" ... وعقوبات تنتظر التجاوزات . نظام التسجيل العيني للعقار "ينطلق" في حريملاء ... وتطبيقه في مناطق المملكة على مدار 20 عاما

قال وكيل وزارة العدل المساعد للتسجيل العيني للعقار الشيخ ابراهيم اليحيى، ان نظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/ 6 في 11/2/1423، والذي يقدم وصفاً دقيقاً للعين العقارية، بما يشمل المساحة والموقع والتصرفات، سيتم تطبيقه تدريجياً في مناطق المملكة على مدار 20 عاماً، مؤكداً بدء تطبيقه فعلياً في محافظة حريملاء، بحسب اتفاق وزارتي العدل والشؤون البلدية والقروية، كونهما الجهتان المعنيتين بتطبيق هذا النظام، ومن ثم سيتم الانتقال في التطبيق إلى مناطق أخرى، بحسب ما تراه الوزارتان.
وذكر خلال حلقة نقاش موسعة، نظمتها اللجنة العقارية في"غرفة الشرقية"أول من أمس، وحضرها المدير العام للإدارة العامة للتسجيل العيني للعقار في وزارة العدل الشيخ أسامة الزيد، وعدد كبير من المستثمرين في القطاع العقاري، ان صدور النظام المكون من 76 بنداً، جاء استجابة للتطور الكبير الذي تشهده المملكة في كل المجالات، وتحديداً في القطاع العقاري، فهذا النظام يهدف الى توثيق أوصاف كل وحدة عقارية بموقعها وحاله الشرعية، وما لمالكها من حقوق وما عليه من التزامات، كما يهدف الى ضمان قوة إثبات قوية مطلقة لا يجوز الطعن في بياناتها.
وأشار اليحيى إلى أن النظام سيطبق تدريجياً، اذ سيصدر وزير العدل بالاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية، قراراً بتحديد المنطقة أو المناطق العقارية. موضحاً أن النظام قسّم العمل في التسجيل العيني للعقار الى مرحلتين، المرحلة الأولى القيد الأول، ويقصد به إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري لأول مرحلة بحالها التي هي عليها، وفي هذه المرحلة يتم التسجيل تحت إشراف قاض في المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها، ولا يجوز في هذه المرحلة أي تغيير في البيانات الواردة في السجل العقاري إلا بناء على طلب من يملك حق التصرف في الحقوق المقيدة. أما المرحلة الثانية فهي مرحلة القيود التالية، وهي إدراج التصرفات التي ترد على الوحدة العقارية بعد إتمام القيد الأول في السجل العقاري، وفي هذه المرحلة يتم استخراج الصكوك بمقابل مادي أوضح النظام تفاصيلها.
وقال اليحيى ان تطبيق النظام يحتاج الى جهد طويل وتعاون من الملاك، لذلك تضمنت بعض بنود النظام بعض العقوبات على بعض التجاوزات، التي قد تحصل أثناء عملية التطبيق، وهي متفاوتة بحسب الحال، وأشار النظام أيضاً الى ذلك.
وأكد أن من مبادئ النظام التطبيق إجباري ولا مركزي أيضاً وتدريجي، وقد بدأ التطبيق الفعلي في محافظة حريملاء، وتم الاجتماع أخيراً فيها، واختيرت الشوارع الرئيسية للمنطقة المراد تطبيق النظام عليها، وهي تشمل 1600 وحدة عقارية، وتمت عملية تسليم المستندات التي تثبت الملكية بالوصف الدقيق للعقار، وما يجري عليه من إضافات. مشيراً إلى أن قيد الوحدات العقارية يستند إلى خرائط الأساس، وخريطة الوحدة العقارية، وخريطة المنطقة العقارية، وتعطى العين العقارية رقماً يتضمن هذه التسلسل.
واستعرض الوكيل المساعد للتسجيل العيني للعقار مميزات النظام وفوائده المتمثلة في أنه يعطي سلعة مباشرة لصاحب العقار، بشكل آمن، ويوفّر بيئة صالحة للاستثمار، لوجود الدقة الفنية من خلال ضبط المساحات والأطوال، ما يسهل أيضاً التصرف على صفة العقار وتوثيق ذلك في السجل العقاري، وكلها تعطي قوة ثبوتية مطلقة، تجنّب المتعاملين في سوق العقار مخاطر تشابه الأسماء، لأن كل عين عقارية لها رقم خاص.
وتحدّث خلال حلقة النقاش المدير العام للإدارة العامة للتسجيل العيني للعقار في وزارة العدل الشيخ أسامة الزيد عن اللائحة التنفيذية للنظام، وقال:"إن النظام المعمول به لدينا خلال الفترة الماضية هو نظام التملك الشخصي، أي أن هناك أوراقاً ثبوتية تثبت الملكية باسم شخص معين، ما لم يحدث أي اعتراض على ذلك، أما النظام الجديد فهو يتعلق بعين العقار وينظر إلى الملكية بعد وصف عين العقار وما يطرأ عليه من قيود وتغييرات، وما شابه ذلك، ففي النظام أحكام موضوعية يمكن الرجوع إليها، وهناك اللائحة التنفيذية لتطبيق تلك الأحكام الموضوعية".
وتطرق الزيد إلى اللامركزية في التسجيل، وقال إن عملية التسجيل ستتم في مواقع قريبة من المواطنين، إذ ستفتتح مكاتب للقضاة في الأماكن العقارية، وليس في المحاكم العامة، منوهاً إلى أن النظام في حال تطبيقه يثبت الملكية المطلقة، فلا يستطيع أحد طلب الملكية، بعد إعلان الملكيات، لأن العملية تعطى فترة يتم من خلالها إعلان الملكيات في الصحيفة الرسمية والصحف المحلية الأخرى، ولن يكون هناك تداخل أو تشابه في الأسماء، فالرفع المساحي سيتم على الطبيعة أولاً ومن ثم تأتي عملية التسجيل. كما أن كل التعاملات والتصرفات في العقار ستضاف الى السجل، وكل وحدة عقارية لها صحيفة مستقلة، وكل مالك يصله إشعار بحقه في الملكية، برقم مميز، لا يشابهه رقم آخر في أي منطقة من مناطق المملكة، وهناك مجال للاعتراضات ودرسها والبت فيها.
وذكر الزيد أن القيد الأول في تطبيق النظام له مراحل عدة ، من قبيل اقتراح المنطقة، وتم تشكيل لجنة من مهامها تحديد المناطق التي يطبق عليها النظام وفق مبدأ التدرج، وبدأت في حريملاء، ولديها اجتماعات عدة لتحديد مناطق أخرى في المملكة، وترفع المقترحات الى وزير العدل بالاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية.
وشهدت الحلقة نقاشاً حول النظام وتطبيقه، ففي إجابة عن سؤال حول تجزئة الوحدة العقارية قال اليحيى إن أي تجزئة في العين العقارية تعطي لكل وحدة صحيفة صك ملكية تثبت المساحة والموقع كما هو معمول به في عملية إفراغ الملكية.
وحول حق المالك في التصرف في ملكيته خلال فترة القيد الأول قال:"يجوز أن تنتقل الملكية من مالك إلى آخر، وذلك عن طريق القاضي".