250 بليون دولار الثروة العقارية للبلاد ... لم تستغل ولم يتم تدويرها بالشكل المناسب . "أسعار العقارات" في مصر تهدد موازنة الأسرة ... والراتب لا يساعد على تملك مسكن

تثير أسعار العقارات أزمةً في مصر، ادت جدال سواء بين الشركات العقارية أو بين الشركات المصنّعة للمواد الأساسية للبناء مثل مصانع الحديد والإسمنت على وجه الخصوص، أو بين مهتمين بتطور القطاع وتأثيره في السوق. فقبل شهرين أعلنت مجموعة"عز"التي تسيطر على أكثر من 65 في المئة من سوق الحديد، أن الشركات العقارية مسؤولة عن ارتفاع أسعار العقارات في البلاد، وأكدت أن ارتفاع أسعار حديد التسليح لا تتعدى 9.5 في المئة فقط من زيادة أسعار الوحدات السكنية، وأن أسعار حديد"عز"زادت بين 2004 و2008 نحو 07 في المئة، بينما قفزت أسعار العقارات 132 في المئة خلال الفترة ذاتها من دون مبرر، ما أثار حفيظة هذه شركات العقارات التي رفضت الاتهام وأكدت وجودَ عوامل أخرى وراء ارتفاع الأسعار منها، ارتفاع أسعار الأراضي، خصوصاً بعد حالات التسقيع الحصول على أراض من الدولة بثمن بخس والاحتفاظ بها لسنوات من دون استثمارها ثم بيعها بثمن مرتفع جداً التي حصلت على نطاق واسع في الفترة الأخيرة، ما استدعى من وزارة الإسكان أن تسحب مساحات واسعة من الأراضي كانت خصصت لمشروعات صناعية وأخرى سكنية بعدما ثبت عدم جدية الحاصلين عليها.
وأصبحت الارتفاعات في أسعار مواد البناء، خصوصاً الحديد والأسمنت، عوامل مؤثرة، في شكل مباشر في أسعار العقارات. وتوجد مشاكل أخرى خاصة بالقطاع، تؤثر في الأسعار منها الاستثماري ومنها الشعبي.
ومعروفٌ على الصعيد الاستثماري أن قيمة الثروة العقارية في مصر تقدر بحوالي 250 بليون دولار، إلا أنها لم تستغل أو يتم تدويرها بالشكل المناسب، ويرجع ذلك إلى أن القطاع العقاري يعاني من عيوب وصعوبات، أهمها في آلية التمويل وما يتعرّض له العملاء من صعوبات للحصول على قروض، إضافة إلى مضاربات مستثمرين تدعو إلى ضرورة تدخل الحكومة في شكل أكبر لتحقيق التوازن. وتحتاج سوق العقار إلى استثمارات أجنبية، وإلى تنظيم تسجيل عقاري عيني.
أما على الصعيد الشعبي، فتعاني السوق نقصاً شديداً في الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود الذين يشكلون الشريحة الكبرى، إضافة إلى ارتفاع أسعار الوحدات المتوافرة ما أحدث"مجاعة سكنية"خصوصاً في فئة الإسكان المتوسط، وأدى إلى انكماش العرض.
ويتوقع وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية أحمد المغربي أن تنخفض أسعار العقارات، لكن ليس قبل 10 سنوات، ويشير إلى أن دورة الأسعار في العقارات طبيعية وهي ترتفع ثم تنخفض.
اختلاف الأسعار بحسب المناطق
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في القاهرة، وتختلف بين منطقةٍ وثانية، بحسب الموقع وطبيعة المسكن ونوعه ومدى توافر الخدمات فيه. وتشترك المساكن كلها في ارتفاع أسعارها ارتفاعاً شديداً خلال الفترة الأخيرة - باستثناء التي تطل على النيل والتي تجاوزت أسعارها مستويات غير منطقية - ولا تزال ضاحية الزمالك أولى بين أرقى المناطق ويبلغ متوسط ثمن الشقة مليوني جنيه، تليها مصر الجديدة 1.7 مليون، ومدينة نصر والمهندسين مليوناً، والهرم من 500 إلى 700 ألف, أما سائر المناطق الراقية فيبقى متوسط ثمن الشقة 400 ألف جنيه، وفي المناطق الشعبية 250 ألفاً والعشوائي من 150 ألفاً وما دون.
وتأتي الإسكندرية ثانيةً في ارتفاع أسعار العقارات، فبلغ متوسط سعر العقار في المناطق الراقية - باستثناء الكورنيش - نحو مليون جنيه، في مقابل 500 ألف جنيه للسكن المتوسط وبين 350 و100 ألف جنيه لفئات السكن الخاصة بذوي الدخل المحدود أو البناء العشوائي للفقراء.
الأثر الاجتماعي
وينعكس واقع ارتفاع أسعار الوحدات السكنية وندرتها على الجيل الشاب، الذي يتهيّأ لتأسيس عيلة. فلا يساعده مرتبه، وهو في المتوسط 700 جنيه شهرياً، في تحقيق رغباته بتملك المسكن، ما أدى إلى رواج كبير للإيجار السنوي أو لمدة لا تزيد على 5 سنوات، ما يسمى بالإيجار الجديد، فالشقة لمدة محددة. وبات ما تعلنه الحكومة عن مشاريع لأصحاب الدخل المحدود، في المدن الجديدة، خارج السياق لأن قيمة أي شقة في هذه المشاريع تتجاوز 100 ألف جنيه، وعلى الراغب أن يدفع ربع ثمنها، وتعجز الغالبية عنه.
وفي إطار تجميل تيسير المشكلة، أكد رئيس الوزراء أحمد نظيف عن زيادة كبيرة في نشاط سوق العقارات بلغت 40 في المئة، واستدرك أن السوق لم تصل بعد إلى مرحلة التشبع.
وشدّد على أهمية وجود تنافسية في السوق، لافتاً إلى التوازن المحقق بين الطلب والعرض، وتحدّثَ عن نمو في حركة سوق البناء بلغ حوالى 15 في المئة وزيادة 21 في المئة في الاستحصال على رخص البناء.
20 في المئة يعيشون في مساكن عشوائية
تشير تقارير عن قطاع الإسكان في مصر، إلى أن نسبة تملك الوحدات السكنية لا تزيد على 35 في المئة، وأن نحو20 في المئة من المواطنين يعيشون في مساكن عشوائية، وان الطلب على الإسكان يتركز لدى ذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وبحسب التقارير، فالمشكلة السكنية، لا تكمن في عدم توافر وحدات سكنية، بل في القدرة على شرائها. فالدخول منخفضة قياساً إلى أسعار الوحدات، التي قدرت، قبل عامين في مصر، بنحو 7 أمثال الدخل السنوي للفرد لدى الفئات المتوسطة، وقفزت إلى 10 أمثال راهناً، مع طفرة الأسعار الأعلى في العالم، إضافة إلى عدم توافر ائتمان بسعر مناسب لهذه الفئات من أصحاب الدخل. وتشير تقارير إلى أن طالب التمويل مضطر إلى أن يدفع كامل دخله أقساطاً.
وأكد خبير العقارات فؤاد المتولي، وجود تباطؤ في القطاع منذ بداية السنة الجارية، نظراً إلى بلوغ الأسعار مستوياتها القصوى، بالتوازي مع التباطؤ الجزئي في الاقتصاد. وأوضح أن مشكلة الإسكان لمتوسطي الدخل، لا حل لها في المدى القصير، لأن الشركات لا تستطيع بيع الوحدات بسعر منخفض، أو تقسيط ثمنها لأكثر من 15 عاماً.
وقدر المتولي حجم التمويل العقاري السنوي بنحو 900 مليون دولار وفقاً لتقديرات حجم الطلب، المقدر ب500 ألف وحدة في السنة, وأوضح أن قطاع العقارات لا يزال صغيراً نسبياً، بحيث تركز النمو في القطاع على إنشاء وحدات تلائم طلب أصحاب الدخل المرتفع، وتشكل أقل من 5 في المئة من حجم الطلب. ووفقاً لآخر تقرير من مركز دعم القرار واتخاذه، فإن مساهمة قطاع التشييد والبناء شكل 8.6 في المئة من الناتج المحلي نهاية 2007 ، بزيادة 5 في المئة عن 2003، في حين أن مساهمة قطاع الإسكان لا تزال 3.6 في المئة من الناتج المحلي بعد أن كانت 3.8 في المئة في 2003، ما اعتبره التقرير مفاجأة.
وعزا متولّي تراجع قطاع الإسكان، إلى تقليص الشركات الحكومية مساهمتها في تمويل أصحاب الدخل المتوسط والمحدود، وتركز نمو القطاع في البناء المعد لسكن الأغنياء، ففي وقت تحتاج السوق إلى 500 ألف وحدة سنوياً، لا تزيد حاجة أصحاب الدخل المرتفع، على 13 ألف وحدة، وأصحاب الدخل المحدود على 340 ألف وحدة، و112 ألف وحدة لأصحاب الدخل المتوسط.
1.2 مليون شقة مغلقة من أصل 5.11 مليون
كشف تقرير لمركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار التابع لمجلس الوزراء، عن هبوطٍ كبيرٍ في إقبال الأجانب على شراء العقارات في 2007، لتصل نسبة التراجع في التملك إلى 75 في المئة مقارنةً بعام 2006.
وقدَّر التقرير إجمالي قيمة العقارات التي اشتراها أجانب بحوالي 7.22 مليون جنيه. وأن الفترة من 2002 إلى 2007 شهدت تغيرات في حجم مشتريات الأجانب، من 1.89 مليون جنيه مقابل 15 مليونًا في 2004، وبارتفاع 494 في المئة. وأشار التقرير إلى ان ارتفاع حجم الاستثمارات المنفذة في قطاع العقارات بلغ 1.15 بليون جنيه في 2007، وتمثل الاستثمارات المُنفّذة في التشييد والبناء تمثل حوالي 5.2 في المئة، بقيمة 5.2 بليون جنيه، بينما النشاطات العقارية 5.8 في المئة و 6.1 بليون جنيه. وأوضح أن القطاع الخاص هو المستثمر الرئيس في العقارات بين 2002 و 2007، نصيبه بين 93 في المئة و96 في المئة.
ولفت التقرير إلى أن قطاع التشييد والبناء حقق طفرةً في معدل نموه خلال العامين الماضيين، بحيث ارتفع في 2006، حوالي 14 في المئة مقابل 5 في المئة في 2005، وزاد في 2007 16 في المئة، كما ارتفع معدل نمو النشاطات العقارية من 3.8 في المئة إلى 4.3 في المئة.
وقدَّر التقرير إجمالي المباني في مصر بحوالي 5.11 مليون، منها 4,17 مليون شقة سكنية حصتها 62 في المئة من إجمالي الوحدات، وبلغ إجمالي الشقق في الحضر 3.10 مليون في مقابل 1.7 مليون في الريف.
وتُقدَّر الوحدات السكنية المغلقة بحوالي 1.2 مليون يتركز 8.5 في المئة منها في محافظات الوجه البحري، وخصوصاً محافظتي القليوبية والدقهلية وتتركز حوالي 30 في المئة من الوحدات السكنية المغلقة في القاهرة والجيزة والإسكندرية.
وعلى رغم ما ورد في التقرير الحكومي، شنّ خبراء اقتصاديون هجوماً عنيفاً على السياسة التي تنتهجها وزارة الإسكان واتهموها بأنها تسببت في اشتعال أسعار العقارات في مصر، مؤكدين أن استمرار هذه السياسة يُهدد بتدمير سوق العقارات لا سيما في ظل عدم وجود قاعدة بيانات إرشادية منذ 2003 وحتى الآن.
إلا أن وزير الإسكان قال: إن الحل الجذري للقضاء على مشكلة الإسكان هو ضرورة عودة المستثمر الصغير لبناء الوحدات السكنية، بحيث فقدت مصر هذا المستثمر منذ أكثر من 30 عاماً مع إصدار قانون تحديد القيمة التأجيرية.