أراضي لبنان ... بعضها مسجّل وبعضها بإفادات المختارين ووثائق عثمانية . المعقّبون مسيطرون على الدوائر العقارية ولا يخلص فيها حتى المحامون

تعتبر الدوائر العقارية في لبنان من أهم المرافق التي تدرّ على الخزينة مداخيل طائلة وهي موزّعة على المحافظات فتسجّل في السجل العقاري ملكية العقارات على صحائف وتصدر سندات الملكية التي لا إثبات للمالك سواها. ومعرفة ما يدور في أمانة السجل العقاري، في بعبدا - جبل لبنان، ليست سهلة كالدخول إليها اذ لا يجرؤ احد على الكلام سواء أكان موظفاً أم سمساراً معقّب معاملات وخصوصاً امام "الصحافة"، فالموظف يريد اذناً من رئيسه الذي طلب اذناً بدوره من المديرية في بيروت، والسمسار لا يريد أن "يقطع رزق احد". ولا يكاد يقوم بعملية التسجيل وينجزها سوى السماسرة وأصحاب المكاتب العقارية الكثيرة والمنتشرة في كل المناطق اللبنانية.
ودائرة السجل العقاري في بعبدا، ومثلها في بيروت وغير منطقة، عبارة عن قاعة كبيرة قسمت غرفاً مكشوفة لصقت عليها أوراق تشير الى اسماء القرى التي وضعت على رفوف خزائن قديمة مجلدات صحائفها العقارية البالية، وغلب عليها اللون الأصفر من كثرة استعمالها وقِدمها كما الموظفون الذين مضى على وجودهم دهر إضافة الى موظفين جدد لا يزالون يتفقهون في شؤون العمل العقاري ويعمل معظمهم على تجديد الصحائف العقارية بطريقة النسخ القديمة تمهيداً لنقلها الى الكومبيوتر.
والعقارات تنتقل ملكيتها بطرق عدة منها الإرث والهبة والوصية والمقايضة والبيع الذي تنتج عنه مشاكل كثيرة، خصوصاً عقود بيع العقارات المبنية الشقق التي يلجأ الأطراف المتنازعون عليها الى المحاكم "وهناك دعاوى كثيرة جداً في هذا المجال" كما قال ل"الحياة" المحامي جان بديع حرب. وأوضح "عقد البيع يتم بطريقتين، الأولى عند كاتب عدل بموجب عقد بيع ممسوح موجّه الى أمين السجل العقاري والثانية امام امين السجل العقاري مباشرة". وأضاف "ان ملكية العقارات لا تثبت إلا بتسجيلها في الدوائر العقارية عملاً بالمادة الرقم 393 من قانون الموجبات والعقود ومفادها: ان بيع العقار او الحقوق العينية المترتبة على عقار لا يكون له مفعول حتى بين المتعاقدين إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري". وأكد ان "معظم المواطنين لا يعرفون ذلك ولا يعرفون ان عليهم واجبات. فعلى الشاري ان يدقق في سند التمليك ووضع العقار الخالي من المشكلات القانونية وغير القانونية، وعلى البائع ان يعرضها ليكون البيع خالياً من الشوائب".
وعن مخاطر عدم التسجيل، قال "بالنسبة الى عقد البيع الممسوح الصادر عن الكاتب العدل على رغم انه سند رسمي يسقط بعد عشر سنوات حكماً اذا لم يسجّل في الدوائر العقارية، اما مخاطره فتكمن في إمكان بيعه مرة ثانية من جانب المالك الأول لانه لا يزال مسجلاً تحت اسمه في الدوائر العقارية اضافة الى امكان رهنه او الاقتراض عليه او حجزه. اما الانتقال الآخر، الإرث مثلاً، فعلى بعض الوارثين ان يصرّح عن الوفاة والتركة في 60 يوماً من تاريخ وفاة المورّث". واذا لم يصرّح بذلك؟ اجاب "اضافة الى الغرامات، يبقى العقار باسم المورّث الراحل وقد يؤدي الى حال شيوع اذا لم يسجّل ووصل الى الوارثين".
ورأى حرب "ان على الدولة ان تفرض على بائعي العقارات المبنية ان يتقدموا بمشروع إفراز موقت مع ترخيص البناء ليتمكن الشاري من وضع اشارة على الصحيفة العقارية فور شرائه الشقة كي لا يعمد البائع الى بيعها اكثر من مرة". وختم "معظم المشكلات تقع على الشاري اذا لم يقم بواجبه القانوني ويتحمل ما ينتج عنها من غرامات ودعاوى قضائية".
وأوضح المهندس علي شمس الدين "ان الاراضي في لبنان نوعان، ممسوحة وغير ممسوحة. اما الممسوحة فيتم نقل ملكيتها بموجب عقد بيع في حضور الفريقين والشهود. وغير الممسوحة يتم التملّك فيها بالاتفاق بين البائع والشاري ويسجّل عقد البيع لدى القاضي العقاري في العدلية اذا كانت المنطقة موضوعة على المسح واذا كانت غير ذلك فيتم نقل الملكية، بعد مسح العقار من جانب مسّاح محلّف وموافقة الجيران على حدوده، لدى مختار المحلة الذي يصدر علماً وخبراً في التملّك. وهذا التسجيل من دون رسوم". وأضاف "الاراضي غير الممسوحة لا صحائف عقارية لها وغير مسجّلة في السجل العقاري ولا تقل نسبتها عن الخمسين في المئة من مساحة لبنان ويتملّكها اناس بوضع اليد او الإرث". وعن الرسوم اجاب "تدفع للحصول على المستندات اضافة الى رسم 5،6 في المئة، هو رسم التسجيل، من قيمة العقار للبناني و16 في المئة للأجنبي تدفع عند رئيس مكتب القضاء ويقتطع وصل بالمبلغ ثم ترسل المعاملة الى امين السجل العقاري في دائرة المحافظة ببريد الدائرة العقارية لتسجل نهائياً او احتياطاً اذا كانت القيمة التخمينية او التأجيرية متدنية".
وهل يستطيع مواطن تخليص معاملته من دون "سمسار"؟ اجاب شمس الدين "ممكن طبعاً وخصوصاً عندما بدأ جهاز التفتيش المركزي بإرسال مراقبين واتُخذت اجراءات منها عدم تسليم المعاملة إلا الى المحامين والمهندسين، الذين لهم حق في دخول اي دائرة عقارية، ومعقّب المعاملات المرخّص له من وزارة المال او مَن لديه وكالة من صاحب العلاقة مباشرة". ووصف الوضع قبل تفعيل الرقابة بأنه "عشائري اكثر منه قانونياً. اذ كان بين الموظفين والمتعاملين معهم من المعقّبين ثقة وعلاقة خاصة. اما اليوم فبدأ القانون يسري والتجاوزات قليلة". ورأى "ان المواطن المالك في طبعه يحب راحة البال ويعمل بالمثل الشعبي: "هين أهن فلوسك ولا تهين نفوسك" وتعوّد الشعب اللبناني ذلك وراح يستعين بمعقّبي المعاملات".
وعن الوضع العقاري قال "مرتبط بالوضع الاقتصادي ولا يسجل احد عقاراً إلا اذا كان مرتاحاً مادياً. ففي الوضع الاقتصادي الجيد تستفيد الدولة بدخل كبير من الدوائر العقارية". وأضاف "يجب على الدولة لتؤمّن دخلاً من العقارات ان تؤلف لجان تخمين في كل المناطق او إلزام صاحب المعاملة ارفاق افادة تخمين من البلدية، كي لا يحصل اهدار او يقع ظلم على الوارثين الفقراء وحدهم وليحاسب التاجر كتاجر وهما قد يملكان عقارين في منطقة واحدة وبسعرين مختلفين ويدفعان الرسوم نفسها ما يسبب إهداراً غير مقصود وغبناً ايضاً". واضاف "يجب ان تلغى مستندات منها افادة التخطيط وبراءة الذمة البلدية وغيرهما لتيسير المعاملة وإلغاء دور الوسيط".
وقال معقّب معاملات لم يذكر اسمه لا رخصة لديه "ان المعقّب يعمل بموجب رخصة صادرة من وزارة المال بعد تقديم طلب ودفع رسم تحدده الوزارة". وبدل اتعابه "يحدّد ب5،2 في المئة من قيمة العقد، لكن معظمهم لا يلتزم ذلك. وخلّصت اخيراً معاملة بأقل من 5 ملايين ليرة بعدما طلب سمسار آخر 17 مليوناً". وهل يستطيع المواطن تخليص معاملته بنفسه؟ اجاب "لا يستطيع ذلك ولو كان محامياً لأن مجال العقارات واسع ومتشعّب ويتطلب خبرة ومتابعة في الدوائر للحصول على السندات. فالسمسار يحصل على سند التمليك في 15 يوماً بينما يمضي المواطن شهوراً وربما سنوات اذا كان على العقار اشكالات ودعاوى". وعن الأراضي الممسوحة وأنواعها، أكد ان "نصف الاراضي اللبنانية غير ممسوحة وهي مملوكة بموجب "علم وخبر" من المختارين او عقود مصادق عليها من القاضي العقاري او وثائق عثمانية والنصف الآخر ممسوح وبعضه مصنّف سياحياً او سكنياً او صناعياً او زراعياً او غير ذلك وتفرز بحسب تصنيفها". وأيهما أفضل؟ اجاب "ان الممسوحة افضل لأنها تسجل في الدوائر العقارية وتدفع رسومها وتخفّف مشكلات كثيرة تكاد ترهق القضاء العقاري". وعن نسبة التسجيل اعتبر "انها خفيفة في هذه الايام ويسجّل يومياً في بعبدا مثلاً مئة معاملة. واذا تحسّن الوضع الاقتصادي وخفضت الرسوم تزداد نسبة التسجيل في شكل كبير".
وتجرّأ سمسار في بعبدا لم يذكر اسمه على اعطاء اسعار السماسرة التي تدفع لهم في مقابل حصولهم على المستندات فقال "لا وظيفة عندي فأخسرها. اضافة الى رسم التسجيل وهو 5،6 في المئة من قيمة العقد يدفع صاحب العلاقة ما بين 20 و30 دولاراً للإفادة العقارية ورسمها 9 آلاف ليرة و15 الى 20 دولاراً لخريطة المساحة وبراءة الذمة المالية ورسمها 4000 ليرة، اما براءة الذمة المالية فيدفع عليها 75 دولاراً الى مئة للسمسار ولا يمكنه الحصول عليها في سهولة. والإفادة العقارية يُقدّم طلباً ويحصل عليها في سهولة اي مواطن في مقابل الرسم فقط و"الارتفاق والتخطيط" يحصل عليه اي مواطن ايضاً برسم 10 الاف ليرة ويأخذ السمسار عليه 40 الى 50 دولاراً. وتختلف الاسعار من سمسار الى آخر ومن منطقة الى اخرى".
وأفادت مصادر في وزارة المال "الحياة" ان "مداخيل الدوائر العقارية بلغت العام الماضي 325 بليون ليرة لبنانية بعدما كانت قيمتها قبل خمس سنوات 70 بليوناً او 80". وأضافت "لم ترفع الرسوم على العقارات بل عملت الوزارة على زيادة التحصيل عبر تحسين الجباية ومحاولة ضبط الرسوم". وعن الإهدار اجابت "كان موجوداً اذ لم تكن بين المواطنين والموظفين شفافية في التعامل وكانوا يسجلون على العقد 10 في المئة من قيمته. اما اليوم فنحاول الاقتراب من السعر الحقيقي ولم يعد العقد شريعة المتعاقد سائداً اذ يستعين امين السجل، اذا ارتاب بقيمة العقد، بافادة البلدية او المختار او الارتفاق والتخطيط او يطلع على عملية سابقة في منطقة العقار". ورأت ان "لا عملية تستوفى مئة في المئة". وعن تأليف لجان تخمين في المناطق اجابت "طرحت الحكومة الموضوع على المجلس النيابي لإنشاء لجان تخمين لتعمل على تسعير الاراضي في المناطق كافة كي لا يبقى مجال للاستنساب وهذا ما نحاول القيام به في المدن". وفي سؤال عن خفض الرسوم رأت ان "لا مجال لخفضها لانها تدفع لحفظ السندات التي لم تزل ذات قيمة على رغم سنوات الحرب".
وأشارت الى "ان الحكومة تقدمت بمشروع خفض الرسوم من 17 في المئة الى 10 عن الأجنبي الى المجلس النيابي، لكنه رفض في المناقشات الاخيرة وكان الهدف من ذلك الافساح في المجال امامهم، خصوصاً الخليجيين لتملّك شقق وهي عقارات مبنية في لبنان ما يحرّك السوق العقارية التي تشكو كساداً، اذ هناك مئة الف شقة من دون تمليك ولا يمكن اللبنانيين ان يتملّكوها في هذه الظروف، وهذا كان ليؤمّن دخلاً للخزينة".
وعن سيطرة معقّبي المعاملات على الدوائر العقارية اجابت المصادر "سيطروا لأن المستندات كانت كارثة ويتطلّب تأمينها اياماً عدة لا يقدر على تأمينها الموظف المواطن لكن المستندات ستلغى فور صدور القانون الذي يخفف من عددها في الجريدة الرسمية". وعن عدد المعقّبين ووضعهم القانوني قالت "عدد المرخّص لهم اقل من مئة وينالون الرخصة من المديرية في مقابل رسم 35 الف ليرة". وأشارت الى "ان قانون نقابة معقّبي المعاملات سيعدّل ويفرض على المعقّب ايداع مبلغ 5 ملايين ليرة امانة عن كل معاملة يتولاها اضافة الى توقيعه تعهداً وتعريف امين السجل العقاري عنه، ما سيمكّننا من ملاحقة المعقّب اذا لم يقم بواجبه".
وعن اتعابهم قالت "لا نسبة محددة وتتم بالاتفاق، والأفضل ان يزيد عدد المعقّبين لتوفير المنافسة كما هي الحال في كل دول العالم". وأضافت "لسنا بعيدين مما يدور في الدوائر العقارية وما يعانيه المواطنون". وعن تجديد الصحائف العقارية بالطرق البدائية اجابت المصادر "هذه عملية انتقالية. وأطلقنا قبل سنة عملية المكننة التي يستغرق انجازها خمس سنوات، ثم تنجز الافادة العقارية في ثوان". وأضافت "رفض المتعهدون نقل الصحائف الى الكومبيوتر قبل تجديدها لأن 70 في المئة منها مهترئ وقديم. وجددنا الى الان النصف وسننتهي من هذه العملية السنة المقبلة وبعدها تنقل الى الكومبيوتر. وسنطلق اول تجربة في كسروان او بيروت بعد 8 اشهر مع الحفاظ على الطريقة القديمة في المدة الأولى".
ونفت المصادر "ان تكون نصف الاراضي اللبنانية غير مسجلة"، ووصفت الوضع "بوجود 50 في المئة من الاراضي اللبنانية ممسوحة ومسجلة في الصحف العقارية و30 في المئة مسجلة وغير ممسوحة و20 في المئة غير مسجّلة وغير ممسوحة وهذه الأخيرة لا تستوفى الرسوم عنها وهي تقع في المناطق البعيدة منها الشريط الحدودي المحتل وأقصى الشمال ولا تؤثر كثيراً في دخل الخزينة لأن اسعارها رخيصة".
ولماذا لا تمسح الاراضي المسجلة وغير المكالة؟ اجابت المصادر "قام الجيش في الستينات، في عهد الرئىس فؤاد شهاب، بعملية مسح استمرت ست سنوات ولم ينجزها بسبب كثرة المشكلات الناتجة عن تشابك الحدود. ثم هناك مشكلة المهجّرين ولكن سنقوم بالعملية وهي ملحوظة في البنك الدولي وسنطلقها العام المقبل ونعمل في مناطق غير مهجّرة، بعد التوصل الى الصيغة القانونية التي لا يضيع فيها حق احد ونعمل عليها مع قضاة ومهندسين فنيين". وختمت "لا يمكن ان تقام لامركزية عقارية في لبنان قبل عودة آخر مهجّر وعملية المسح تتطلب استقراراً امنياً اكثر لتنجز".