مجلس لتسوية النزاعات بين المكاتب العقارية والمستثمرين وقائمة سوداء للمخادعين

انتهى الاتحاد العربي للتنمية العقارية المنبثق عن جامعة الدول العربية من اعداد صياغة مقترحة لمشروع تنظيم مهنة السمسرة حيث ستتم استفادة الدول الاعضاء من مشروع النظام طبقاً لما يتلاءم مع الانظمة والقوانين المطبقة في كل دولة، ومن المتوقع ان تبدأ الجهات الحكومية المعنية بتنظيم عمل المكاتب العقارية في المملكة باعداد تنظيم لمهنة الوساطة لبيع وشراء العقارات (السمسرة) في المملكة بما يتوافق مع ما انتهى اليه الاتحاد مؤخراً بحيث تصبح معظم انظمة السمسرة في الدول العربية متطابقة، الامر الذي يؤدي الى التخفيف من الخلافات والقضايا بين المستثمرين من جهة، واصحاب المكاتب العقارية من جهة اخرى. وتضمن مشروع تنظيم مهنة السمسرة، والذي انتهى من اعداده اخيراً الاتحاد العربي للتنمية العقارية، 48 مادة مختلفة لتنظيم العلاقات وتحديد حقوق وواجبات المستثمرين العقاريين، وأصحاب المكاتب العقارية التي تتولى عادة القيام بدور الوساطة لاتمام عمليات بيع وشراء العقارات نظراً لان المملكة لديها تمثيل قوي في هذا الاتحاد حيث يتواجد فيه مجموعة من المستثمرين العقاريين برئاسة رجل الاعمال السعودي صالح العبداللطيف، والذي يحتل ايضاً نائب رئيس الاتحاد، وحمّلَت المادتان (21 و22) من التنظيم السمسار المسؤولية عن حدوث اية خسائر او اضرار تلحق باي من المتعاقدين نتيجة قيامه بالغش والخداع نظراً لانه من المفترش ان يكون الأمين على اية مبالغ او اوراق مالية او سندات تسلمت اليه من البائع او المشتري. وأسقطت المادة (23) حق السمسار في الاجر او المطالبة باسترجاع النفقات التي صرفها اذا عمل لمصلحة المتعاقد الاخر بما يخالف التزاماته او اذا قبل من المتعاقد الاخر وعداً بالحصول على منفعة في ظروف تمنع فيها قواعد حسن النية، وميثاق الشرف من قبول هذا الوعد كما اوضحت المادة (30) عدم أحقية السمسار في المطالبة بأي تعويضات او نفقات او مصاريف في حالة لم تؤد ارشاداته او مفاوضاته الى الوصول لابرام اتفاق بين الطرفين، واقرت المادة (35) انشاء مجلس مكون من 4 اشخاص اضافة الى مستشار قانوني لتسوية النزاعات المتعلقة بالسمسرة، وانتهت المادة (40) الى تحديد تدرج العقوبات التي ستطبق بحق السمسار المخالف للنظام حيث تبدأ بالتنبيه ثم الانذار، وبعدها يطبق بحقه الوقف عن العمل لمدة 6 اشهر، وتنتهي العقوبات بوضع اسمه في القائمة السوداء.. وفيما يلي تفاصيل مشروع تنظيم مهنة السمسرة: (المادة 3) لا يجوز لاي شخص ان يزاول نشاط السمسرة في الدولة الا اذا كان مرخصا له بذلك من الجهات المختصة، ومقيداً بالسجل. (المادة 4) ينشأ في الهيئة سجل لقيد السماسرة المرخص لهم بمزاولة نشاط السمسرة في الدولة يدون فيه كل تغيير او تعديل يطرأ على هذه البيانات، كما يجب ان يفرق بين هذا السجل وسجل الوسطاء العقاريين المسجلين بهيئة التمويل العقاري “فعمل السمسار يختلف تماماً عن عمل الوسيط في قانون التمويل العقاري”. (المادة 5) يتكون السماسرة من فئتين: الفئة (أ) وهم الاشخاص من ذوي الخبرة المسجلون بالقائمة، غير المرخصين من الجهات المختصة، والمعتمدون من الرئيس ويستثنون من شروط التسجيل. الفئة (ب) وهم الاشخاص الذين يزاولون نشاط السمسرة بموجب ترخيص صادر من الجهات المختصة. (المادة 10):‏ للجنة حق الموافقة على القيد أو رفضه، ويبلغ القرار الصادر بهذا الشأن الى مقدم الطلب ويجب ان يكون القرار برفض القيد مسبقاً.‏ (المادة 11):‏ اذا رفضت اللجنة طلب القيد يجوز لصاحب الشأن اعادة تقديم طلبه بعد استيفاء الشروط اللازمة خلال 14 يوما من تاريخ اخطاره بقرار الرفض.‏ (المادة 13):‏ على كل سمسار مقيد في السجل ان يتقدم الى القسم لتجديد قيده في السجل سنوياً وان يقدم طلب التجديد الى القسم على النموذج المخصص لذلك وذلك قبل (30) يوماً على الاقل من تاريخ انتهاء صالحية شهادة القيد، وعلى القسم تجديد قيده في السجل بعد التثبت من توفر شروط التجديد.‏ (المادة 14):‏ يجب على جميع السماسرة المسجلين ان يلتزموا باخلاقيات المهنة وفق ميثاق الشرف الذي تعده اللجنة بالتشاور مع السماسرة من ذوي الخبرة والرأي.‏ (المادة 15):‏ يجب على السمسار ان يثبت في سجل خاص به جميع المعاملات التي عقدت بواسطته، وان يحتفظ بالوثائق والاوراق المتعلقة به أو ان يسلم من ذلك صورة طبق الاصل لمن يطلبها من المتعاقدين، وفي حالة البيع بالخريطة او النموذج يجب عليه ان يحتفظ لديه بالخارطة او النموذج الى ان تتم العملية.‏ (المادة 16):‏ على السمسار تقديم كافة المعلومات والبيانات والاحصاءات المتعلقة بنشاطه التي تطلبها منه الهيئة.‏ ‏(المادة 19):‏ على السمسار ولو لم يكن مفوضاً الا من أحد طرفي الصفقة ان يعرضها عليهما عرضاً أميناً وان يطلعهما على جميع الظروف التي يعلمها عنها ويكون مسؤولاً قبلهما عن كل غش او خطأ يصدر منه.‏ (المادة 20):‏ لا يجوز للسمسار أن يقيم نفسه طرفاً ثانياً في العقد الذي توسط في ابرامه الا اذا اجازه العاقد في ذلك وفي هذه الحالة لا يستحق السمسار أجراً.‏ (المادة 21): يكون السمسار بمثابة الأمين على أية مبالغ أو أوراق مالية او سندات او اشياء سلمت اليه من أي من الطرفين لحفظها او لتوصيلها الى أحد الطرفين ويجب عليه تأديتها او تسليمها طبقاً لما اشترط عليه وتسري قواعد الامانة على السمسار فيما يتعلق بهذه الامور.‏ (المادة 22):‏ يكون السمسار مسؤولاً عن أية خسائر او اضرار تلحق بأي من المتعاقدين نتيجة قيام السمسار بعمله عن طريق الغش او الخداع او دون مراعاة للاصول الواجب اتباعها طبقاً لاحكام هذا القانون.‏ (المادة 23):‏ يسقط حق السمسار في الأجر او المطالبة باسترجاع النفقات التي صرفها اذا عمل لمصلحة المتعاقد الآخر بما يخالف التزاماته اتجاه من يمثله او اذا قبل من المتعاقد الآخر وعدا بالحصول على منفعة ما في ظروف تمنع فيها قواعد حسن النية وميثاق الشرف من قبول هذا الوعد.‏ (المادة 26):‏ يجب ان يكون عقد السمسرة مكتوباً، وان توضح فيه اسماء الاطراف المتعاقدة ومواصفات العقار وشروط السمسرة وأجرة السمسرة ويتم التأشير على العقد في الشهر العقاري.‏ (المادة 27):‏ يحدد أجر السمسار بالاتفاق في العقد فاذا لم يكن هناك اتفاق فيحدد الاجر وفقاً للعرف السائد.‏ (المادة 28):‏ 1- لا يستحق السمسار أجرًا عن وساطته الا اذا أدت هذه الوساطة الى ابرام العقد بين الطرفين ويعتبر العقد قد ابرم متى اتفقت الاطراف على جميع الشروط المنصوص عليها في عقد السمسرة.‏ 2-‏ تكون العبرة في استحقاق السمسار أجره بابرام عقد البيع الا اذا نص عقد السمسرة على خلاف ذلك.‏ 3-‏ اذا كان عقد البيع معلقا على شرط واقف متفق عليه في عقد السمسرة فلا يستحق السمسار الاجر الا عند تحقق هذا الشرط ما لم يتفق في عقد السمسرة على غير ذلك.‏ (المادة 29):‏ اذا فسخ عقد السمسرة قبل انتهائه من الطرف المكلف للسمسار بالوساطة في الاتفاق جاز للسمسار المطالبة بأجره كاملاً طبقاً للاتفاق المنصوص عليه في عقد السمسرة الا اذا ثبت الغش او الخطأ الجسيم من جانبه.‏ (المادة 30):‏ اذا لم تؤد ارشادات السمسار او مفاوضاته الى الوصول لابرام اتفاق بين الطرفين فلا يحق له المطالبة بأي تعويضات او نفقات او مصاريف تكبدها مقابل سعيه هذا الا اذا نص عقد السمسرة على خلاف ذلك.‏ (المادة 31)‏ إذا اشترك اكثر من سمسار في الوساطة أو المفاوضة عن طرف واحد من أجل التوصل إلى اتفاق وأدى ذلك إلى إتمام الاتفاق، فإنهم يشتركون جميعاً بالأجر كما لو كانوا سمسارًا واحدًا ويقسم الأجر بينهم طبقًا لشروط العقد المبرم فيما بينهم، فإن لم يكن هناك عقد تقسيم مبرم بينهم قسّم الأجر بالتساوي بينهم.‏ (المادة 32)‏ مع مراعاة المادة (30) إذا تعاقد طرف مع عدة سماسرة بشكل مستقل وبخصوص موضوع واحد من أجل التوسط له أو المفاوضة عنه في اتفاق ونجح أحدهم في إتمام العملية، فإنه يستحق دون غيره الأجر كاملا.‏ (المادة33)‏ في حالة اتفاق احد الأطراف أو عدة أطراف مع سمسار واحد أو عدة سماسرة على تسويق أو وساطة حصرية فلا يجوز لهذا الطرف أو لهؤلاء الأطراف اللجوء لسمسار أو سماسرة آخرين لإتمام التسويق أو الوساطة في الاتفاق من قبل انتهاء العقد بينهم وبين السماسرة المتمتعين بالحق الحصري، وإلا استحق أو استحقوا (المتمتعون بالحق الحصري دون غيرهم) أجورهم كاملة بشرط ألا يكون ذلك متعارض مع نصوص أتت يتم تنفيذ العقود الحصرية التي أبرمت بين السماسرة والأطراف المعنية بالاتفاق وكانت تجيز ذلك.‏ (المادة 34)‏ لا يستحق السمسار الأجر إلا ممن فوضه من طرفي الصفقة في التوسط لإبرامها، وإذا صدر التفويض من الطرفين كان كل منهما مسؤولاً قبل الوسيط بغير تضامن بينهما عن دفع الأجر المستحق عليه ولو اتفقا على أن يتحمل أحدهما أجر الوسيط بكامله.‏ (المادة 35‏) ينشأ بالهيئة مجلس يتكون من أربعة أشخاص، بالإضافة إلى المستشار القانوني بالهيئة، ويصدر بتعيينهم قرار من رئيس الهيئة، ويختص المجلس بتسوية المنازعات المتعلقة بالسمسرة.‏ (المادة 36)‏ ينظر المجلس في كل منازعات السمسرة العقارية، ويعتبر المجلس درجة من درجات تسوية المنازعات يجوز اللجوء بعدها للقضاء إلا إذا تضمن عقد السمسرة شرط التسوية الودية للمنازعات فيه بواسطة التحكيم من بعد انتهاء عمل مجلس تسوية المنازعات، أو إذا اتفق الأطراف على اعتبار أن الحكم الذي سيصدر من المجلس هو حكم بات نهائيا له حجية الأمر المقضي ولا يقبل الطعن عليه من أي درجة من درجات الطعن، ويجوز أن تكون هذه الاتفاقات للخصوم سابقة أو لاحقه على إحالة نزاعاتهم إلى الهيئة. (المادة 40)‏ مع عدم الإخلال بأية عقوبات تقررها القوانين السارية، فللجنة توقيع أي من الجزاءات التالية على السمسار الذي يخالف أي حكم من أحكام هذا القانون أو لائحته أو القرارات أو التعليمات الصادرة بمقتضاهما:‏ 1- التنبيه.‏ 2- الإنذار.‏ 3- الوقف عن العمل لمدة لا تجاوز 6 أشهر‏ 4- وضع اسم السمسار في القائمة السوداء.‏ (المادة 41)‏ يلغى قيد السمسار من السجل إذا أخل بميثاق الشرف، أو إذا ارتكب مخالفة جوهرية للقوانين أو النظم والتعليمات السارية أو جمع ثلاث نقاط بالقائمة السوداء، ويكون الإلغاء بقرار صادر من رئيس الهيئة بناء على توصية من اللجنة، يبين فيه اسباب الإلغاء، ويجوز للسمسار التظلم من قرار الإلقاء أمام المجلس، خلال 15 يوماً من تاريخ إبلاغه به، ويكون قرار المجلس في هذا الشأن نهائياً.‏ (المادة 42)‏ تسقط صفة السمسرة عن السمسار ويتم إلغاء ترخيصه وقيده لدى الدائرة في الحالات التالية:‏ 1- ترك السمسار أعمال السمسرة نهائياً، وإشعار الدائرة بذلك.‏ 2- ترك السمسار لأعمال السمسرة لمدة تزيد على اثني عشر شهراً متواصلة دون عذر مشروع تقبله اللجنة.‏ 3- فقدانه لأي شرط من الشروط الواجب توافرها بموجب أحكام هذا القانون، أو أية قرارات أو تعليمات صادرة بمقتضاه.‏ 4- إذا تبين أن تسجيله كان نتيجة لبيانات كاذبة قدمها للهيئة.‏ 5- صدور قرار من الرئيس بإلغاء قيده طبقاً لأحكام المادة (41) من هذه اللائحة.‏ (المادة 44)‏ على السماسرة العاملين عند صدور هذا القانون توفيق أوضاعهم مع أحكامه، وذلك خلال 6 أشهر من تاريخ صدوره، ويجوز للرئيس تمديد هذه الفترة لمدة لا تزيد عن 3 أشهر أخرى، إذا كانت هناك أسباب تبرر ذلك.‏ (المادة 45)‏ للجنة بالتشاور مع الجهات المختصة، تصنيف السماسرة حسب تخصصاتهم وتحديد عددهم حسب الحاجة، بعد التشاور مع الجهات المختصة.‏ (المادة 46)‏ تتقاضى الهيئة رسوما عن الخدمات المقدمة بموجب هذه اللائحة ويصدر بتحديدها قرار من الرئيس.‏