دراسة تطالب ب«تأسيس مركز سيولة» للتمويل العقاري

طالبت دراسة عقارية بتأسيس مركز للسيولة خاص بالتمويل العقاري باعتباره مرحلة مهمة في مسيرة تطوير سوق رهن عقاري مستقرة وفعالة في المملكة، مشيرةً إلى أن السوق السعودية بحاجة إلى تمويل عقاري تصل قيمته إلى 1,2 تريليون ريال على مدى الأعوام العشرة المقبلة، لتلبية طموحات الراغبين في تملك منازلهم الخاصة في المملكة.
وأشارت الدراسة التي قامت بها شركة كابيتاس غروب الدولية، المتخصصة في تصميم وإطلاق وإدارة المنصات المالية المتخصصة المتوافقة مع الشريعة الإسلامية بجدة، شريك المؤسسة الإسلامية لتنمية القطاع الخاص، عضو مجموعة البنك الإسلامي للتنمية بعنوان «تطوير سوق التمويل العقاري السعودية: الطريق إلى امتلاك المنازل» إلى المراحل المختلفة التي تمر بها صناعة التمويل العقاري، وتبحث الدور الذي لعبته مراكز السيولة في الأسواق الناشئة الأخرى بهدف إيجاد الحلول المثلى في هذا المجال والتي يمكن تطبيقها في السوق السعودية.
وأكدت أنه في سبيل التحفيز على الإقراض وإنماء القطاع، يجب تأسيس مركز سيولة للرهن العقاري بدعم حكومي، إذ إن المقرضين الأساسيين يطلبون مصدراً للسيولة طويلة المدى، وبينما تبدأ سوق الرهن العقاري بالنضوج، فإن سوقاً ثانوية تدخل عن طريق سوق رأس المال والرهن العقاري الممول من المقرضين، وبذلك يستطيعون الذهاب أبعد من الاعتماد الكلي على مراكز سيولة موحّدة. وتوقعت الدراسة أن تلعب مراكز سيولة الرهن العقاري دوراً مهماً في توفير رأس المال اللازم للمقرضين الأساسيين مثل البنوك التجارية، والشركات المقرضة المتخصصة بالرهن العقاري، وذلك إما عبر قروض الجملة، أو من خلال شراء القروض. كما يمكن لمراكز سيولة الرهن العقاري أن تلعب دوراً مهماً في تطوير رسم المعايير والأنظمة اللازمة لتفادي الصعوبات التي مرت بها الولايات المتحدة خلال أزمة الرهن العقاري، إضافة إلى أن هذه المراكز تخدم كوسيلة لتوحيد الضمان والتوثيق، ورفع مستوى التنافسية في سوق الرهن العقاري، وتوسيع مصادر الائتمان لتمويل المنازل عبر تقديم منتجات تمويل للشركات ذات الآفاق الاستثمارية طويلة الأجل، إضافة إلى توسيع قطاع منتجات الأسواق الرئيسية، كما أنها تمكّن البنوك من الاستفادة من سيولة الودائع (الالتزامات قصيرة الأجل) لأصول الإقراض الطويلة الأجل.
وقال الرئيس التنفيذي للشركة نفيد صديقي إنه بناء على الدراسات التي قامت بها الشركة فإن السوق السعودية بحاجة إلى تمويل عقاري تصل قيمته إلى 1,2 تريليون ريال على مدى الأعوام العشرة المقبلة، لتلبية طموحات الراغبين في تملّك منازلهم الخاصة في المملكة. ومن المهم أن تتضمن استراتيجية النظام الوطني للرهن العقاري خطة لإدارة السيولة، إذ يتم في الوقت الحالي وحتى المستقبل القريب تمويل شراء المنازل من خلال الودائع قصيرة الأجل لدى البنوك.
وأضاف أن مصدر السيولة هذا وحده لن يكون قادراً على الاستجابة للحاجات المستقبلية، كما أن استخدام أصول الالتزامات قصيرة الأجل لتمويل الأصول طويلة الأجل يخلق تنافراً بين الأصل والالتزام، ما يعني أن الممولين لا يستطيعون الالتزام بتقديم القروض طويلة الأجل بأسعار فائدة ثابتة للمستهلكين من دون الحصول على دعم وسيط كمركز السيولة للتمويل العقاري.
من جهته، أوضح نائب الرئيس التنفيذي المستشار العام للشركة ناصر النوباني أن هناك عدداً من النماذج الناجحة في العالم «التي يمكن أن تقودنا إلى تطوير نظام خاص بالمملكة، لكننا في الوقت نفسه نعتقد أن كل دولة وكل سوق لها خصوصيتها وتتطلب استحداث نظام خاص بها ويتلاءم مع طبيعتها، فما يصلح لسوق ماليزيا على سبيل المثال، لا يمكن أن يستجيب لمتطلبات السوق السعودية».
وأكد أنه من أجل تعزيز التوافقية مع مبادئ الشريعة الإسلامية، فإن على النموذج الذي تطرحه «كابيتاس غروب الدولية» لمركز السيولة أن يتضمن الشراء المباشر للرهون من المقرضين الأساسيين، بدلاً من إطالة أمد القروض، ويقدم النموذج أيضاً هيكلية مبتكرة لصندوق وقفي برعاية الحكومة (احتياطي التكافل) يتم استخدامه لدعم ثقة المستثمرين في الأوراق المالية لمركز السيولة السعودي
من ناحيته أكد نائب الرئيس التنفيذي لشركة كابيتاس جروب الدولية وحيد سارج أنه يجب توافُر خصائص رئيسية لمركز السيولة السعودي للتمويل العقاري تشمل ضمان المبلغ الأصلي ودفعات الإيجار لحملة الشهادات من الحكومة أو احتياطي تكافلي تموله الحكومة، وعمليات اكتتاب موحدة وآليات معالجة فعالة.
وأشار إلى أن النموذج الذي ننصح به لمركز السيولة السعودي لن يؤدي مباشرة إلى إنشاء أصول الرهن، ولكن من خلال تجميع أصول التمويل العقاري من خلال برنامجه الخاص بالمشاركة/ الشراء مع البنوك والمؤسسات المالية المستقلة.
وأكد أن تأسيس المركز السعودي للتمويل العقاري يوفر جملة من المزايا الرئيسية التي ستدفع بسوق الرهن العقارية في المملكة إلى الأمام، من خلال دوره كأداة تحويلية قابلة للتوسع والتطوير نحو بلوغ أهداف المملكة الرامية إلى تطوير سوق رأسمالية قوية لدعم تطوير صناعة الرهن العقاري السعودية، وإتاحة فرصة مباشرة للمؤسسات المصرفية للمشاركة في نمو صناعة التمويل العقاري بوتيرة منضبطة وحكيمة من خلال تزويدها بمدخل مدروس للحصول على السيولة.
وكانت دراسة متخصصة في قطاع العقار توقعت أن يؤدي إقرار هذا النظام إلى إنشاء 50 شركة للتمويل العقاري في العام الأول لتنفيذ النظام إلا أن ما نسبته 40 في المئة من المساكن لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن العقاري.