بدء العمل في أنظمة التمويل العقاري بعد أيام

أفاد تقرير اليوم الأحد بأنه سيبدأ العمل في أنظمة التمويل العقاري في المملكة التي تعاني من أزمة إسكان بنهاية نوفمبر/تشرين الثاني الجاري.
وقالت صحيفة "الرياض" إن يوم 27 نوفمبر/تشرين الأول القادم يصادف انقضاء مهلة الثلاثة أشهر التي منحها مجلس الوزراء السعودي لمؤسسة النقد العربي السعودي (البنك المركزي) لإكمال اللوائح التنظيمية لأنظمة التمويل العقاري الجدية، التي تشمل (نظام التأجير التمويلي، ونظام التمويل العقاري، ونظام شركات التمويل).
إلا أنه كان من المقرر صدور اللائحة التنفيذية للقانون -ما يعني البدء عملياً في تنفيذ نظام الرهن العقاري- في مطلع سبتمبر/أيلول الماضي وليس أواخر نوفمبر/تشرين الأول القادم بعد أن وافقت الرياض في مطلع يوليو/تموز الماضي على قانون التمويل العقاري الذي بقي قيد البحث لسنوات لكنه تعثر بسبب اعتبارات تتعلق بتقديم تمويل عقاري بشكل يتفق مع الشريعة الإسلامية وكيفية التعامل مع قضايا حساسة مثل السماح للبنوك بمصادرة منزل المقترض في حالة تعثره في السداد.
ويتوقع أن يقتصر التمويل العقاري للأفراد على شركات التمويل العقاري المتخصصة على أن تنشئ البنوك المحلية شركات متخصصة في التمويل العقاري على غرار تأسيس شركات الاستثمار التابعة للبنوك (كابيتال) وشركات التأمين.
وتختص مؤسسة النقد العربي السعودي -وفقاً للفصل الأول- من النظام بتنظيم قطاع التمويل العقاري، بما في ذلك: السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن لأجل تمويلها -استثناء من حكم الفقرة 5 من المادة 10 من نظام مراقبة البنوك- وفقاً لهذا النظام وما تحدده اللائحة، الترخيص لشركات التمويل العقاري وفقاً لهذا النظام ونظام مراقبة شركات التمويل، الترخيص لشركة مساهمة (أو أكثر) لإعادة التمويل العقاري وفقاً لاحتياجات السوق، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها، وتوافق المؤسسة على المرشحين لمجلس الإدارة، وللممولين المرخص لهم المساهمة في ملكية الشركة، ويطرح للاكتتاب العام جزءاً من أسهمها وفق أحكام نظام السوق المالية. والترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين التعاوني.
وكذلك إصدار المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري، ومراجعة نماذج عقود التمويل العقاري التي يصدرها الممولون العقاريون، والتأكد من مطابقتها لتلك المعايير والإجراءات، وتحقيقها للحماية الواجبة للمستهلك والمستفيد. ونشر البيانات المتعلقة بسوق التمويل العقاري، ورعاية تطوير تقنيات التمويل العقاري، بما في ذلك تقنيات تيسير تدفق البيانات بين السوقين الأولية والثانوية. وتحديد مبادئ الإفصاح عن معايير تكلفة التمويل وطريقة احتسابه؛ لتمكين المستهلك من مقارنة الأسعار.
وتحدد المادة الثالثة من نظام التمويل العقاري على شرعية مجمل عمليات التمويل العقاري "يزاول الممول العقاري أعمال التمويل العقاري بما لا يتعارض مع أحكام الشريعة الإسلامية؛ بناء على ما تقرره اللجان الشرعية المشار إليها في المادة 3 من نظام مراقبة شركات التمويل، وبما لا يخل بسلامة النظام المالي وعدالة التعاملات".
وتنص المادة الرابعة: تنشر وزارة التجارة والصناعة، ووزارة العدل، والوزارة -كل فيما يخصها- البيانات المتعلقة بنشاط السوق العقارية، وذلك في نشرات دورية وفقاً لاحتياجات السوق، وطبقاً لما تحدده اللائحة.
وتمكن المادة الخامسة الممولين الحصول على معلومات السجل العقاري، وتنص: أنه يجب على الجهات المنوط بها تسجيل الملكية العقارية (المحاكم وكتابات العدل) تمكين الممولين العقاريين (المرخص لهم) من الاطلاع والحصول على المعلومات المدرجة في سجلات العقار لديها، وفقاً لما تحدده اللائحة بالاتفاق مع وزارة العدل.
وتختص المادة السادسة بالتأمين على القروض العقارية، حيث يحق للممولين العقاريين وشركات إعادة التمويل العقاري تغطية مخاطر التمويل العقاري بالتأمين التعاوني وفقاً لأحكام اللائحة.
ووفقاً للمادة السابعة: يجب أن يكون للمستفيد سجل ائتماني لدى أحد مقدمي الخدمة المرخص لهم وفقاً لنظام المعلومات الائتمانية، وأن تدرج فيه بيانات سلوكه الائتماني خلال مدة التمويل، وتحدد اللائحة وتعليمات المؤسسة الحد الأدنى لمدة سجل المستفيد، وبيانات السجل خلال مدة التمويل.
ويفعل نظام التمويل العقاري الجديد الدعم الحكومي، وتوجيه هذا الدعم إلى تمكين المواطنين، حيث "يخصص صندوق التنمية العقارية جزءاً من ميزانيته المعتمدة ضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم وجمعيات الإسكان، وتنظيم اللائحة كيفية ذلك". في حين تضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات صندوق التنمية العقارية لدعم التمويل العقاري، وذلك في حدود ما يعتمد لتلك الضمانات في ميزانية الصندوق.
ويجوز بقرار من مجلس الوزراء -بناء على اقتراح من الوزير- منح حوافز ضريبية للاستثمار في الأوراق المالية العقارية.
وذكرت صحيفة "الرياض" إنه في توزيع الاختصاصات في النظام الجديد، فإن المحكمة المختصة (محكمة التنفيذ) تتولى الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري، وإيقاع العقوبة المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (35) من نظام مراقبة شركات التمويل على كل من ثبتت مماطلته في الوفاء بدينه.
وقال وسيم سيفي رئيس الأنشطة المصرفية العالمية في "ستاندرد تشارترد" في العام الماضي إن "30 بالمئة فقط من السعوديين يملكون منازل فعلياً وأقل من واحد في المائة من جميع المنازل المشتراة تتم بتمويل عقاري".
وذكر تقرير سابق للبنك السعودي الفرنسي إن شركات البناء الخاصة والعامة تحتاج لبناء 275 ألف وحدة سنوياً حتى العام 2015 للوفاء بالطلب على نحو 1.65 مليون منزل جديد في البلاد.
وترك غياب قانون تمويل عقاري واضح المعالم في السعودية، السوق بدون إطار يحكم الملكية العقارية، ما أثنى البنوك الأجنبية عن إقراض شركات البناء وحال دون دخول شركات بناء خاصة إلى السوق.
ويقول خبراء بالقطاع إن معدل انتشار التمويل العقاري في السوق العقارية السعودية إثنين في المائة فقط.
وتقدم البنوك قروضاً لسعوديين أثرياء، ولكن لا يوجد تشريع حالياً يحدد الخطوات المتخذة في حالة عجز المقترض عن السداد. إلا أن مشاكل السوق العقارية في السعودية - وفقاً لخبراء - هي بسبب "ضعف دخل المواطن حيث أن نحو 60 في المائة من المواطنين دخلهم أقل من 7 آلاف ريال وهو ما يقلل فرصهم في الحصول على التمويل".
ويتجاوز عدد السكان في السعودية 27 مليون نسمة 70 بالمائة منهم دون سن الثلاثين. ويقف غياب قانون الرهن العقاري -الذي يجري إعداده منذ نحو عشر سنوات وتم إقراره مؤخراً- عائقاً أمام شريحة متوسطي الدخل التي يأتي منها معظم الطلب على المساكن.
ويقول خبراء بالقطاع العقاري إن الفجوة بالقطاع تتركز في تلبية طلب شريحة أصحاب الدخل المنخفض وإلى حد ما شريحة أصحاب الدخل المتوسط إذ لم تكن شركات التطوير العقاري تركز فيما مضى سوى على بناء مساكن لأصحاب الدخل المرتفع والتي لا تمثل سوى 10 بالمائة من الأسر.