«تضخم الأراضي» فاقم أزمة الإسكان وحد من المشاريع السكنية الجديدة

أجمع المشاركون في ندوة «عكاظ»: (سوق العقار.. إلى أين) أن الحالة الراهنة للسوق العقارية فاقمت من مشكلة الإسكان التي يعاني منها المجتمع، في ظل غياب المشاريع الإسكانية، والأنظمة المنظمة لعلاقة ملاك العقار والمستأجرين والتي وعدت وزارة الإسكان بإصدارها لاحقا.
وتناول المشاركون في الندوة التي عقدتها «عكاظ»، استشرافا لأوضاع سوق الإسكان في المملكة، قبل انطلاق منتدى جدة الاقتصادي الأسبوع المقبل، الأسباب الحقيقية لتضخم أسعار المسكن، والعقار، ومواد البناء في المملكة، والطرق التي يمكن بها الحد من هذا التضخم. فإلى تفاصيل الندوة:
عكاظ: في رأيكم ما الأسباب الفعلية لتضخم أسعار العقارات والمساكن في المملكة حاليا؟
م. حنفي: أولا: لابد من الإشارة إلى أن أعدادا كبيرة من المواطنين الذين تجاوزوا سن العطاء يشكلون نسبة كبيرة ممن لا يتملكون المساكن، في ظل محدودية مايصرف لهم من معاش تقاعدي، أو ضمان اجتماعي، ناهيك عن الشباب الذين يشكلون نصف السكان تقريبا، ويتطلعون إلى حياة مستقرة لن تكون إلا بامتلاك المسكن.
ومن هنا أستطيع أن أوجز سبب معاناة الشباب والمتقاعدين في عدم تملكهم للمساكن والتي تعود إلى تضخم أسعار العقارات نتيجة لاحتكار الأراضي أولا، والمضاربة بأسعارها. فمعظم المدن تتوسطها العديد من قطع الأراضي البيضاء، في حين أن معظم المالكين لها ليسوا بحاجة لاستثمارها. ولذا هم يعرضون بيعها بأسعار عالية جدا، وهو ما انعكس سلبا على جدوى الاستثمار في مختلف المجالات، وليس على تملك المساكن فقط. بمعنى أن تبعات التضخم في السوق العقارية امتدت إلى قطاع الاستثمار، وفي جميع المجالات. فمثلا المستثمر في القطاع الصحي لن يستطيع أن يبني مستشفى بسبب ارتفاع تكلفة الأرض المراد شراؤها والتي قد تستحوذ على معظم السيولة المالية التي يمتلكها للمشروع، كما أنه لا يمكن بأي حال من الأحوال بناء مستشفى في أطراف المدن التي لا تتوفر بها الخدمات الأساسية، وليس بها كثافة سكانية. وقس على ذلك الاستثمارات في المجالات الأخرى.
الأحمري: تضخم الأسعار يعود سببه إلى المضاربات في أسعار الأراضي، وهي عملية بدأت أولا في أسعار الأراضي الواقعة في أطراف المدن، وتدرجت إلى أن وصلت إلى أعماق المدن، وبرغم أن تلك الأسعار عادت إلى التلاشى حاليا كما بدأت من وإلى الأطراف حين كان المواطنون يتسابقون لشراء الأراضي هناك بغرض تقديم وثائق ملكيتها لصندوق التنمية العقارية الذي كان يشترط في السابق تملك الأرض لصرف قيمة القرض البالغة آنذاك 300 ألف ريال.
إلا أن صدور الأمر السامي الكريم بإعفاء المتقدمين للصندوق من شرط تملك الأرض أسهم وبشكل واضح في الحد من تضخم سعر الأراضي في أطراف المدن، لكن افتقاد أغلبية المواطنين لتملك المساكن لا يزال يدعم بقاء سعر العقارات المرتفعة في مراكز المدن حتى الآن، وهي إشكالية لفتت أنظار المسؤولين نحو أسعار العقارات الحالية.
وما أود التنويه بشأنه في هذا السياق أيضا، أن مسألة البيع الصوري في كتابات العدل والتي كانت سائدة في وقت مضى، وتعني أن يقوم مجموعة من العقاريين بتدوير ملكية العقار إلى أن يصل سعره لرقم قياسي حتى يأتي بعدها مشتر من خارج المجموعة ويكون هو الضحية في هذه العملية. وهو ما دفع بوزاة العدل إلى منع الإفراغ (نقل الملكية) إلا بموجب شيكات مصرفية تسجل في صك المكلية؛ لضمان أن تكون عملية مناقلة العقار « حقيقية».
الزبيدي: يجب أن لا نغفل دور البنوك التجارية التي وفرت السيولة المالية لكل من أراد الاقتراض، وهذا في نظري زاد من الوفرة المالية في السوق العقارية، وقفز بأسعارها إلى ماهي عليه الآن.
المضاربة ومحدودية الأدوار
الفيفي: أجد أن المضاربة بأسعار العقارات كما أشير وتحديدا الأراضي هو مافاقم في تضخم أسعار العقار والمساكن إلى جانب محدودية عدد أدوار البناء التي كانت تصرح ببنائها بلديات المدن، وهو مادفع بكثير من أصحاب الأراضي إلى عرض أراضيهم بأسعار متضخمة جدا لدرجة أن سعر قطعة أرض 700 متر في شمال محافظة جدة يترواح الآن بين (5 إلى 6) ملايين ريال.
تداعيات النفط
عكاظ: لكن إذا كانت هذه هي أسباب الارتفاعات السعرية في سوق العقار فلماذا انسحبت على قطاع البناء والمقاولات؟
حنفي: أجد أن تذبذب الأسعار في قطاع المقاولات يعد مبررا بعض الشيء باعتبار أن أسواق المملكة تعتبر أسواقا حرة إلى جانب أن بعض مواد البناء كانت بالكاد تكفي السوق المحلية، ليفاقم تصديرها إلى الخارج من مستويات أسعارها كما حدث «للأسمنت» الذي كان يباع بخمسة ريالات للكيس قبل السماح بتصديره ليصل بعد ذلك إلى ثلاثة وعشرين ريالا للكيس، وهو ما دفع إلى منع تصدير الأسمنت الذي أعاد إلى سوق الأسمنت استقرارها النسبي، وكذلك الحال لحديد «سابك» المنتج محلياالذي لا تزال أسعاره متذبذة حتى الآن بسبب عوامل عدة، يدخل فيها التسويق وحجم الإنتاج.
لكن ما أود أن أضيفه أن معظم مواد البناء في السوق المحلية، هي مواد مستوردة ومن مختلف الدول، وهو أمر يقيد نشاط المقاولين حين ترتفع أسعار تلك المواد المستوردة، أو تقل نسبة استيرادها إلى السوق المحلية، بالإضافة إلى أن أسعار تلك المواد تتأثر وبشكل واضح بأسعار النفظ في السوق العالمية. فكما هو معلوم أنه بارتفاع أسعار النفظ ترتفع معظم أسعار الواردات للسوق المحلية.
كما أن «عقود الإذعان» التي يوقعها المقاولون المحليون في تنفيذ المشاريع الحكومية المختلفة تتسبب بشكل أو بآخر في تذبذب الأسعار في قطاع المقاولات. فالمقاول في تلك العقود أو عند تنفيذ تلك المشاريع ملزم بتنفيذها في الوقت المحدد دون النظر إلى الخسائر التي قد يتكبدها عند ارتفاع أسعار مواد البناء؛ سواء المستوردة أو المحلية.
الأحمري: أرى أن أسعار مواد البناء تأثرت بشكل رئيسي بأسعار العقار، وجميعها تأثرت أيضا بارتفاع أسعار البترول. فالمملكة أكبر مصدر للنفظ في العالم، وحين ارتفع سعر برميل النفظ ارتفعت معه أسعار مواد البناء، كما ارتفعت معها أجرة النقل، والضريبة التي تتعاطاها الدول المنتجة والمصدرة لمواد البناء.
بل إن أجرة العمالة في قطاع المقاولات ارتفعت هي أيضا بسبب ارتفاع أسعار البترول الذي أصبح شماعة لرفع مختلف الأسعار في وجه المستهلك.
الزبيدي: أسعار البترول قبل أن تكون شماعة لرفع الأسعار، كان سبب ارتفاعها في الأسواق العالمية يعود إلى المضاربين. فالجميع يدرك أن المملكة حريصة كل الحرص على استقرار أسواق النفظ العالمية، ويشهد لها استعدادها في أحلك الظروف العالمية إلى سد الفراغ في تلبية احتياجات أسواق العالم من النفظ. لكنني أعود لاؤكد بأن وفرة السيولة المالية التي تقدمها البنوك التجارية للأفراد وللشركات تعد سببا رئيسيا لارتفاعات أسعار مواد البناء، و تكلفة البناء، وقطاع المقاولات بشكل عام، وقبل ذلك كانت سببا في ارتفاع أسعار العقار التي نشهدها حاليا.
الفيفي: إن عدم تفعيل الأنظمة الخاصة بالتمويل العقاري والتي تأخر إصدارها كثيرا؛ إما بفعل الأحداث الإقليمية أو الدولية التي كان آخرها أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية كان السبب الرئيسي في ارتفاعات الأسعار في قطاعي العقار والمقاولات، واللذين يعدان قطاعين متلاصقين تماما، يتأثران بالعوامل ذاتها، ومنها أسعار النفط التي فاقمت كثيرا من الأوضاع في هذين القطاعين.
دورة مالية
عكاظ: في حقبة تاريخية مضت.. كانت أسعار العقار مشابهة تماما لما نحن فيه الآن.. فهل معنى ذلك أن التاريخ يعيد نفسة، وأن أسعار العقار قاربت لأن تهوي كما حدث مع نهاية التسعينيات الهجرية؟.
الأحمري: السوق العقارية تمر الآن بمرحلة ركود، وجميع المتعاملين في السوق الآن يترقبون إلى أين ستؤول الأمور لاسيما بعد صدور العديد من الأنظمة واللوائح الخاصة بالتمويل العقاري.
كما أن سوق العقار تشهد ولا تزال صفقات عديدة، لتصفية الكثير من الاستثمارات العقارية والتي ربما يكون الهدف منها الرفع من قيمتها الدفترية لتلك الاستثمارات.
ولذا يجب التنويه أن التحقق من حالة الركود أو التراجع للأسعار يجب أن يخضع أولا للمشاهدات اليومية في السوق العقارية، وليس فقط من خلال الاطلاع على مؤشر وزارة العدل العقاري والذي اعتبره ليس دقيقا، باعتبار افتقاده إلى أهم التفاصيل الخاصة بأصحاب الصفقات العقارية.
الفيفي: لا يعرف تحديدا متى ستستقر أو ستهوي أسعار العقار، لكن لو نظرنا إلى ما تم قبل عدة سنوات لوجدنا أن أسعار الأسهم المحلية وصلت إلى قمتها، ثم هوت إلى ماهي عليه الآن. وفي مجال العقار.. ستجد أنها هوت أيضا وفي نفس الفترة تقريبا في إمارة دبي حين وصلت أسعار العقارات هناك إلى أرقام قياسية، لكنها عادت إلى ماهي عليه الآن.
لكنني في السوق العقارية المحلية أتوقع أن يبدأ التراجع فيها تدريجيا إلى أن يفوق العرض حجم الطلب في السوق العقارية.
الزبيدي: تراجع الأسعار أمر وارد في السوق العقارية، ولكن ولكي يتم ذلك يجب أولا فرض الأنظمة والأطر القانونية لتنظيم حركة البيع والشراء في السوق والتي يستفيد منها المواطن الباحث عن تملك السكن، وعندها سنشهد تراجع الأسعار بشكل واضح وجلي وتدريجي في السوق العقارية.
التطبيق والمشاركة
عكاظ: هل من المتوقع أن تسهم مشروعات الإسكان في استقرار سوق العقار؟
حنفي: نتمنى ذلك، لاسيما أن التوجيه بحل مشكلة الإسكان جاء من أعلى هرم في القيادة، حيث أمر خادم الحرمين الشريفين أيده الله ببناء 500 ألف وحدة سكنيه. وقد قمت ببحث بسيط جمعت فيه ما نفذ حتى الآن من وحدات سكنية، فوجدت أن ماتم تنفيذه من قبل وزارة الإسكان حتى الآن هو (47) مشروعا على مستوى المملكة، تضم 14 ألف وحدة سكنية. في الوقت أن سوق الإسكان في المملكة بحاجة إلى 200 ألف وحدة سكنية سنويا؛ بمعنى أن مشروعات الوزارة لن تلبي حاجة المواطنين في ظل ماتم إنجازه حتى الآن، ومع تسارع الاحتياجات لتملك المساكن، إلا في حالة دخول المطورين المحليين ( وضمان حقوقهم) في تنفيذ مشروعات وزارة الإسكان,. فهذا يعني تسارع وتيرة بناء تلك المشروعات، والقفز على بيروقراطية الوزارة.
الأحمري: سمعت من معالي وزير الإسكان مؤخرا أن لدى وزارته حزما من الأنظمة والمشاريع التي ستكفل حل أزمة الإسكان، لكن من وجهة نظري أن الوزارة ليس باستطاعتها الإسهام في الوقت القريب في إيجاد حل ناجع وعاجل لتلبية احتياجات المواطنين الخاصة بالسكن؛ إلا إذا اشترك القطاع الخاص في تنفيذ مشاريع الإسكان وفق ضوابط وشروط تختص بالجودة. فالمطور العقاري الوطني هو من يعرف احتياجات البيئة السعودية في مجال البناء، وليس الشركات الأجنبية. وإلى أن يتم تنفيذ ذلك على وزارة الإسكان إطلاق نظام «الإيجارة» المعد لديها، وهو قانون سيكفل تنظيم العلاقة بين المستأجرين والملاك، وسيحد كثيرا من إشكالات الطرفين. فنظام «شموس» المطبق حاليا في سوق العقار كفل حقوق الملاك فقط، بل لايستطيع المستأجر المدين استئجار عقار آخر مالم يدفع إيجاره السابق. أما نظام «الإيجاره» فهو يكفل حقوق كافة الأطراف «الملاك والمستأجرين»، ويشجع على استثمار وتأجير العديد من الوحدات السكنية التي هجرها المستأجرون بسبب غياب نظام فاعل كما هو عليه نظام « الإيجارة».
الفيفي: إذا ما تم تطبيق نظام «الإيجارة» فلسوف يساعد ذلك على حلحلة إشكالية الإسكان، ريثما يتم تنفيذ مشروعات الإسكان المعلن عنها.
الزبيدي: أعتقد أن نظام « الإيجاره» هو أشمل من نظام «شموس» المطبق على المكاتب العقارية. فهو يكفل تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر إلى جانب كفالة حقوق الجانبين.
حلول تفاقم المشكلة
لكن ألا ترون أن مشروعات التطوير والإزالة في كثير من الأحياء فاقمت من أسعار العقار؟
الأحمري: بالفعل، هذه المشروعات أسهمت وبشكل كبير في ارتفاع أسعار العقار وبشكل مبالغ فيه، والسبب في ذلك يعود لعدم امتلاك المواطنين الذين أزيلت منازلهم لمنازل بديلة، وكذلك لعدم استلامهم قيمة تعويض الإزالة بشكل سريع، وهذه مشكلة أخرى تتوالد في السوق العقارية، ويكون ضحيتها المواطن الذي غالبا مايرفض قيمة التعويض بسبب تأخر صرفه. حينها تكون الأسعار قد تغيرت عما كانت عليه عند وقت تثمين العقار المنزوع الملكية. كما أن كوارث السيول التي جدت مؤخرا على سوق العقار أعادت رسم خارطة السوق والأسعار من جديد، بعد أن تراجعت أسعار العقارات الواقعة في مجرى السيول، بخلاف العقارات البعيدة عنها.
وما أود أن أضيفه في هذا السياق أن على الجهات المعنية بنزع الملكيات تحت أي من الظروف تعويض ملاكها بعقارات مشابهة من حيث المساحة والموقع، بخلاف التعويض ماديا بسبب النقل الإجباري. فبهذا التصور يمكن الحد وبشكل كبير من أزمة الإسكان، ومن تضخم أسعار السوق العقارية، والحد أيضا من الإشكالات التي دائما ما تطرأ عند نزع الملكيات.
حنفي: كثير من تقديرات التثمين للعقارات المنزوعة لم ترق إلى القيمة السوقية، أو لمطالب الملاك، وهم من ذوي الدخل المحدود في معظمهم الذين يواجهون أيضا مصاعب كبيرة في إيجاد عقار بديل ريثما يتم تسليمهم القيمة العادلة لعقاراتهم المنزوعة. وعندئد تكون السوق العقارية قد قفزت بأسعارها مجددا بفعل زيادة الطلب على شراء العقار، أو بسبب ازدياد عمليات التطوير والإزالة في الأحياء السكانية.
التخطيط والحلول
عكاظ: ولماذا لم تسهم أنظمة التمويل في استقرار أسعار السوق العقارية؟
الأحمري: ما أفصحت عنه مؤسسة النقد مؤخرا، من رسم خارطة طريق للبنوك والشركات فيما يتعلق بالتمويل، سيشجع المطورين العقاريين على تنفيذ مشروعات في سوق العقار، وهو ماستسفيد منه وزارة الإسكان، ومؤسسات التقاعد، والتأمينات الاجتماعية إذا ما أرادت شراء وحدات سكنية لمنسوبيها إلى جانب المواطنين الراغبين في تملك الوحدات السكنية.
حنفي: أنظمة التمويل بحاجة إلى التطبيق الفعلي كي يمكنها الإسهام في الحد من التضخم في سوق العقار.
الزبيدي: يمكن لمظلة الرهن العقاري بشكل عام الحد من تفاقم أسعار العقار بنسبة 30 في المئة. فمشكلة التضخم لا ترتهن فقط بالأنظمة بقدر ما تتأثر بالأوعية الاستثمارية المحاذية للسوق العقارية والذي افتقد ولايزال للتخطيط الذي كان كفيلا بحل إشكالية الإسكان، وإشكالية التضخم في السوق العقارية.
المشاركون في الندوة:
عبدالله الأحمري رئيس اللجنة العقارية في غرفة جدة.
م. عبدالعزيز حنفي رجل أعمال، رئيس سابق للجنة المقاولين في غرفة جدة
إبراهيم الزبيدي مستثمر عقاري
جابر الفيفي مستثمر ومطور عقاري