ضرورة تداول صناديق الاستثمار العقاري

د. فهد بن عبد الله الحويماني
الاقتصادية - السعودية
يحسب لهيئة السوق المالية السعودية مبادرتها المبكرة في إصدار لائحة صناديق الاستثمار العقاري عام 2006، التي تعتبر مبادرة مهمة جاءت لانتشال السوق العقارية من فوضى المخططات العقارية وضياع أموال المستثمرين، حيث لا تزال تبعات هذه الفوضى قائمة حتى الآن، على الرغم من الجهود الحثيثة لوزارة التجارة والصناعة في معالجة عدد كبير من القضايا العالقة، وتدخلها المباشر في حل ما هناك من مشكلات. إلا أن صناديق الاستثمار العقاري لم تنتشر بالشكل المتوقع، عطفا على حجم السوق العقارية السعودية وقلة الفرص الاستثمارية الموجهة للأفراد. وفي رأيي إن إحدى أهم الوسائل لإحداث نقلة نوعية في صناديق الاستثمار العقاري تتم من خلال البدء بإدراج وحدات هذه الصناديق من خلال السوق المالية السعودية "تداول".
بداية، صندوق الاستثمار العقاري هو برنامج استثماري يديره مدير صندوق مرخص من قبل هيئة السوق المالية، من خلاله يتقدم المستثمرون من أفراد أو قطاع خاص، سعوديون وخليجيون ومقيمون، في الاكتتاب بسعر الطرح، تماما كما يتم في طرح الشركات المساهمة. إلا أن للصندوق مدة محددة، غالبا سنوات قليلة معدودة، يمارس الصندوق فيها أعماله ومن ثم يتم بيع ما هناك من أصول، ويتم تقاسم الأرباح بين المستثمرين. ويمكن إنشاء الصندوق لعدة أغراض من أهمها شراء الأراضي الخام وتطويرها لبناء مجمعات سكنية أو تجارية، أو شراء ممتلكات عقارية قائمة والاستفادة من عوائدها التأجيرية ومن ثم بيعها لاحقا. كما تم أخيرا السماح لهذه الصناديق بالقيام بالبيع على الخريطة، كنتيجة طبيعية وملائمة لهذه الصناديق. يوجد حاليا 11 صندوقا عقاريا تعمل تحت إشراف هيئة السوق، جميعها مغلقة عدا واحد منها مفتوح، ويعتبر هذا العدد قليلا جدا مقارنة بحجم السوق العقارية السعودية.
السمة المشتركة في هذه الصناديق أنه لا يمكن تداولها من خلال السوق المالية السعودية، وهذه ربما تكون أبرز عائق أمام انتشارها وقبولها لدى المستثمرين. فمن المعلوم أن المستثمر يفضل الوسيلة المريحة والشفافة للتخارج مما لديه من استثمارات، وهو السبب الرئيس في شعبية أسهم الشركات المدرجة وارتفاع حركة التداول اليومية عليها. مشكلة الصناديق العقارية أن تداولها يتم بطريقة بدائية من خلال مدير الصندوق، حيث تستغرق العملية وقتا طويلا للحصول على بائع أو مشتر لإتمام الصفقة. علاوة على ذلك، هناك إشكالية تحديد سعر الوحدة، حيث إنه بغياب سوق حرة، خاضعة لقاعدة كبيرة من المشترين والبائعين، لا يمكن تحديد سعر وحدة الصندوق بطريقة عادلة. يجب الانتباه هنا إلى أن سعر الوحدة الرسمي معروف وينشر باستمرار، غير أنه سعر تقديري يتم التوصل إليه من قبل مثمنين معتمدين من قبل الصندوق، ويكون غالبا مختلفا عن سعر السوق الفعلي. الحل هو أن تبادر هيئة السوق المالية بإدراج جميع الصناديق العقارية في السوق المالية، وجعلها قابلة للتداول، تماما كالأسهم والصكوك وصناديق المؤشرات المتداولة، المتاحة حاليا في "تداول".
يطلق وصف مغلقة على هذه الصناديق لأنها تؤسس برأسمال معين يبقى ثابتا طوال عمر الصندوق، ما لم تكن هناك ظروف معينة استثنائية تسمح بزيادة رأسماله. هذا الشكل يختلف عن الصناديق الاستثمارية التقليدية التي يمكن الاشتراك فيها والتخارج منها باستمرار، لذا فإن صناديق الاستثمار التقليدية غير قابلة للتداول من خلال البورصة، بل فقط من خلال إدارة الصندوق، وذلك بالاشتراك في نهاية اليوم والشراء الفعلي في اليوم التالي، وذلك لكونها صناديق مفتوحة تقبل الاشتراك بشكل مستمر، فيكون من الصعب تحديد قيمة الصندوق إلا بنهاية كل يوم بعد أن تتم تسوية طلبات الاشتراك والاسترداد. بينما في حالة الصناديق المغلقة ذات رأس المال الثابت، وبالتالي عدد الوحدات الثابت، فإنه بالإمكان تداولها بشكل فوري في البورصة، وهو ما يتم فعليا في كثير من الدول.
في الواقع إن هيئة السوق المالية ربما قامت بما هو أكبر وأصعب من إدراج أسهم صناديق مغلقة، وذلك بسماحها لصناديق المؤشرات المتداولة بالعمل في السوق المالية السعودية، على الرغم مما لدي من تحفظات حول هذه الآلية يمكن للقارئ البحث عن رأيي في أسباب فشل صناديق المؤشرات المتداولة هنا في هذه الصحيفة. صناديق المؤشرات المتداولة تشبه إلى حد كبير صناديق الاستثمار المغلقة في أنها تطرح للاكتتاب بعدد محدود من الأسهم، ويتم تداولها بعد الاكتتاب تماما كالأسهم، غير أنها تختلف اختلافا جذريا في طريقة حساب سعر الصندوق. فبينما يتحدد سعر الصندوق الاستثماري المغلق بناء على قوائم مالية ومعلومات تجارية متنوعة، يتحدد سعر صندوق المؤشرات بأسعار مكوناته من الأصول المدرجة في السوق. فمثلا قد تجد أن سعر صندوق مؤشرات متداول يحاكي حركة المؤشر العام للأسهم السعودية، فيتحرك حسب أسعار الشركات المستثمر فيها، فلا يكون هناك مجال لوجود اختلاف كبير بين السعر المجمع للصندوق وأسعار أسهم الشركات المدرجة التي يستثمر فيها الصندوق.
إن ميزة البورصة أيا كانت هذه البورصة هي أنها ساحة عامة لإجراء الصفقات بين جموع المتداولين، ويمكن الاستفادة منها في تداول أي سلعة قابلة للتداول. فلا يوجد في الواقع مانع من إدراج الصناديق الاستثمارية العقارية في السوق المالية، خصوصا أن هذه الصناديق مرخصة من قبل هيئة السوق المالية وملزمة بضوابط عديدة. فعند إدراج الصناديق الاستثمارية المغلقة في السوق المالية تكتمل المنظومة التصحيحية لأوضاع المساهمات العقارية، وتحدث هناك نقلة كبيرة لصناديق الاستثمار العقارية ورفع رؤوس أموالها، وتقوية نشاط المطورين العقاريين، وبشكل عام المساهمة الفعالة في دعم جهود الدولة في عملية الإسكان.