وزارة الإسكان.. ولغز البيضة والدجاجة

اليوم - السعودية
قضية الإسكان في السعودية تذكرني بالسؤال التاريخي، من الذي سبق الآخر البيضة أو الدجاجة؟ هذا السؤال الشهير الذي يقود الشخص الآخر إلى حلقة مفرغة من التفكير، والأسوأ من ذلك أن أي شخص لن يتمكن من الوصول إلى حل يمكن أن يدلل على صحته.
أما وجه الشبه فيكمن في التعاطي الحالي مع قضية الإسكان بالرغم من إيماني التام بأن وزارة الإسكان بذلت جهوداً رائعة وقامت باجتهادات تعدت في نظري حدود الصلاحيات الممكنة والبيئة المتاحة لها، ومع هذا فإن التحديات التي تقودنا إلى دائرة مغلقة تكمن في إجراءات وزارات أخرى وبعض الأخطاء في تقديرها.
ولنقرب الصورة أكثر.. اتخذت وزارة الإسكان قراراً استراتيجياً يمكن قراءته بعدم الاعتراف بالمطور العقاري، لكونه يزيد من كلفة المبنى الذي يتولى إنشاءه المقاول ويسهم في غلاء أسعار الأراضي التي يشتريها من العقاري، وبالتالي فهو يضيف على قيمة الإنشاء والأرض ليخرج بفائدته.
الأمر الآخر الذي أفصحت عنه الوزارة صراحةً هو نيتها في الاستعانة بأراضي الدولة المتاحة وأية أراض من الممكن أن تحصل عليها، لإتاحتها ضمن برامجها وأن ذلك سيسهم في زيادة العرض مما سيؤدي إلى خفض أسعار الأراضي على المدى المتوسط.
وفي المقابل راهنت الوزارة على المقاولين بشكل أكبر لبناء المنازل للمواطنين الذين سيحصلون على أراض أو تمويل، وبل وفتحت المجال أمام كافة المقاولين وبصرف النظر عن تصنيفهم أو فئاتهم، فيكفي أن يكون للمقاول سجل جيد وأن يقبله المواطن ليتولى إنشاء المنزل.
وهو ما يعني رهان وزارة الإسكان على توفر القدرة لدى المقاولين على بناء قرابة 500 ألف منزل خلال سنتين، والاستمرار في بناء منازل بمعدل 150 ألف منزل سنوياً لملاحقة الطلب الكبير المنتظر على البناء مع بدء تنفيذ الوزارة لوعودها خلال الستة الشهور القادمة، وبأسعار وجودة جيدة يقبلها المواطن والوزارة على حد سواء.
لنعد إلى فرضيات وزارة الإسكان والتي أتمنى صادقاً من كل قلبي أن تكون صحيحة وأن تكون المخاوف التي سأشير إليها في هذا المقال والتي تتعلق بأن هذه الفرضيات قد تقودنا إلى حلقة مفرغة على طريقة البيضة والدجاجة، مجرد تكهنات أو حسابات خاطئة.
أما الفرضية الأولى التي تتعلق بأن استبعاد المطور العقاري جيد للحفاظ على أسعار أقل للمواطن في بناء منزله، فهذا الأمر لا يمكن التسليم به على علاته، فالملاحظ أنه منذ بدأت الوزارة في تصريحاتها حول انخفاض متوقع للأراضي وأنها حصلت على مساحات هائلة من الأراضي ستغنيها عن الدخول في مزايدات إلى آخره، انخفضت بالفعل أسعار الأراضي التي تعرف بأراضي المضاربات. وهي نوع من الأراضي رخيصة الثمن ولم يصلها العمران بشكل كبير، وبالتالي ساهم بعض العقاريين في رفع أسعارها على طريقة (الأسهم الخشاش) في سوق الأسهم والسبب هو تخوف المطورين من تنفيذ مشروعات عليها، بل إن انخفاضها أدى إلى إحجام تجار التطوير عن الاستثمار في بناء المساكن فهم -من جهة- متخوفون من عدم ثبات أسعار الأراضي والتي في حال انخفاضها ستقضي على هامش الربح والذي بلغ متوسطه عادة 15% من إجمالي سعر الأرض والإنشاءات.
وهو ما يعني أننا مقبلون على حقبة توفر المال والأراضي وشح المباني، وسيؤدي هذا الأمر بالطبع إلى ارتفاع أسعار البناء إلى أرقام فلكية؛ لوجود طلب كبير وقوة شرائية وضعف واضح في العرض، مما يعني أن الوزارة ستضع رهانها الوحيد على المقاول لتغطية الطلبات وتعويض الانسحاب المتوقع من المطورين (غير المعترف بهم).
في المقابل، فإن الرهان على المقاولين لتغطية حاجة المواطنين المباشرة غير منطقي لأسباب عديدة من أهمها: أن الضغط الذي تمارسه وزارة العمل على العمالة السائبة والسعودة أدى إلى تقليص عدد المقاولين والقدرة الممكنة لديهم، وإذا ما استبعدنا مقاولي الصيانة والنظافة والتشغيل والطرق وغيرهم، فإن المعني بالقيام بهذه المهمة هم مقاولو الإنشاءات فقط، لكن مقاولي الإنشاءات خاصة الفئة الأكثر قدرة وعمالة في الفئات المصنفة لن تُقدم على بناء البيوت للأفراد في ظل وجود المشروعات الكبيرة التي تتعلق بالتنمية والتي رصدت لها موازنات كبرى، ولم يتم ذلك إلا من خلال إما ترسية مشروع إسكاني كبير لشركات المقاولات أو من خلال المطورين وكلا الفريقين خارج حسابات الإسكان.
وإذا استمر الحال كذلك، فإن زيادة عرض الأراضي سيقابله ارتفاع خطير في كلفة الإنشاءات، مما سيؤدي إلى ذات النتيجة وهي ارتفاع الأسعار مرة أخرى، وكذلك إخراج المطورين خاصة في المرحلة الأولى من مشروع الوزارة سيقابله فراغ سيرفع الأسعار أكثر من 15%، فضلاً عن أن سياسات وزارة العمل المتشددة في العمالة وفرض السعودة خلال هذه الفترة ستزيد من ضعف قدرة المقاولين على تلبية تطلعات الوزارة وتأمين المنازل مما سيرفع أيضاً من سعر المباني، ويبقى على الوزارة أن تعيد النظر في هذه الدوائر المغلقة، وهل ستبدأ بالبيضة أم الدجاجة؟، أم أن الأمر يحتاج إلى سياسة التدرج بدلاً من الصدمة والتي بدأت وزارة العمل مؤخراً تلحظ بعض نتائجها.
تويتر @mesharyafaliq