مختصون: الجهود المبذولة ليست كافية ومن الممكن إنشاء أدوات مالية بناء على بعض الآليات

المصارف الإسلامية تواجه أزمة الإسكان بحلول خجولة

المنزل المريح أو حتى سقف صغير تأوي إليه، هو حلم كل شخص يجعله يكدح الليل والنهار لتحقيقه، فشبح الإيجارات المرتفعة وارتفاع أسعار العقارات جعل الناس في قلق وهم، ماذا سيترك بعده لأولاده؟ وأين سيقضي شيخوخته بعد عناء عشرات السنين؟
تعد متطلبات الإسكان أحد أهم المتطلبات والتحديات الحالية التي تواجه دول الخليج العربي إن لم تكن أهمها، وحول هذا الموضوع استطلعنا آراء المتخصصين والمصرفيين الإسلاميين، في البداية يقول (حمد فاروق الشيخ)، مدير قسم الرقابة الشرعية ببنك البحرين الإسلامي: ترك الدول وحدها تواجه هذه الأزمة فيه من الحيف الشيء الكبير، فمن واجب المصارف بشكل عام المساهمة في حل هذه الأزمة والمشاركة في المسؤولية، ومن باب أولى أن تكون حصة المصارف الإسلامية أكبر وأكثر فعالية في المساهمة الفاعلة في أزمة الإسكان كونها تستند لفقه رصين وخبرة جيدة، ومنتجات عديدة تهيئها لتكون صاحبة اليد الطولى لتنال قصب السبق للمساهمة في علاج هذه الأزمة.
وأضاف فاروق: هناك العديد من الأفكار والمنتجات التي يمكن للبنوك الإسلامية المبادرة إليها في مجال التمويل الإسكاني، ولعل من أهم هذه المنتجات التي يمكن أن تطبقها البنوك الإسلامية الإجارة الموصوفة في الذمة، حيث تتفق البنوك الإسلامية مع مقاولين متخصصين لبناء العقارات، ثم يتم إجارة هذه المساكن على الراغبين في الحصول عليها إجارة موصوفة في الذمة يلتزم خلالها البنك الإسلامي بتسليم الوحدة السكنية في موعد محدد، وعند تجهيز العقار يمكن تأجيره إجارة مع الوعد بالتمليك لمدد طويلة تنتهي بتملك الفرد للوحدة الإسكانية، أو عبر منتج الاستصناع والاستصناع الموازي، وتابع: «الأولى أن يتم تنفيذ هذه المشاريع عبر تمويل مجمع يديره أحد البنوك الإسلامية، بضمان الدولة نفسها باعتبارها طرفاً ثالثاً في حالة الخسارة، أو أن تسهم الدولة في توفير الأراضي المناسبة، بالإضافة لتوفير المنشآت العامة والشوارع وغيرها، وذلك للحيلولة دون زيادة سعر الوحدة السكنية ما أمكن ذلك، أو أن يتم ذلك عبر مشاركة البنوك نفسها في بناء هذه المشاريع والمنشآت والمرافق، ثم تؤجرها على الدولة ويتم تأجيرها على المستخدمين والاستفادة من الريع الناتج عنه».
من ناحيته قال نواف أبو حجلة الباحث والمحاضر في المصرفية الإسلامية «تنبثق الحاجة إلى التوجه الإسلامي لعلاج المشكلة من منظورين الأول: منظور شرعي: ويقوم على أن المقصود من الشريعة الإسلامية هي تحقيق مصالح الناس بجلب المنافع لهم ودرء المفاسد عنهم بالنسبة لمقومات الحياة الخمس وهى: الدين والنفس والعقل والمال والنسل، والإسكان من الضرورات التي يجب توفيرها لقيام حياة الناس، وإمكان المحافظة على هذه المقومات الخمس لهذه الحياة، ولقد شرع الإسلام العديد من عقود المعاملات المالية التي تنظم العلاقات بين الناس في توازن وعدالة وتيسر لهم سبل القيام بأنشطتهم المالية والاقتصادية، كما أن الأمر يتطلب من المسلمين اتباع الأحكام الشرعية في معاملاتهم طاعة لله، وتحقيقاً لمصالحهم، والثاني منظور واقعي: ويستند إلى أنه توجد مشكلة في السوق العقاري تؤثر على حياة الناس، ويتطلب الأمر السعي إلى حلها، إضافة إلى أن الأساليب القائمة لتوفير التمويل غير كافية، كما أننا نسعى في كل اتجاه لاستيراد أفكار من نظم غربية لحل مشكلة الإسكان».
وتساءل أبو حجلة.. لماذا لا نتجَّه صوب الشريعة الإسلامية لحل المشكلة؟ خاصة وأن الأساليب الإسلامية تتميز بعدة خصائص من أبرزها التعدد، حيث لا يقتصر الأمر على آلية واحدة مثل القائم الآن، وهى القروض ولكنها تتمثل في عدة آليات، مما يتيح فرصة أكبر للاستخدام و التنوع بما يناسب الحالات والجهات المختلفة سواء لتمويل المنتجين أو لتمويل طالبي السكن مع ضرورة مراعاة التوازن والعدالة في توزيع المنافع والمخاطر بين طرفي التمويل بخلاف ما عليه أسلوب القرض الذي يحمل المقترض وحده جميع المخاطر، ويجعل حصوله على المنافع احتمالياً، كذلك العمل على تقليل درجة المخاطر بإقرار الضمانات المناسبة، والأهم هو ابتعادها عن الفوائد الربوية المحرمة شرعا.
وقال أبو حجلة: إنه ثبت بالواقع والتجربة نجاح هذه الآليات في تمويل الإسكان في العصر الحاضر، حيث إن بعض البنوك الإسلامية في منطقة الخليج تطبق هذه الآليات بنجاح، كما أشار إلى أنه من الممكن إنشاء أدوات مالية بناء على بعض الآليات وقابلية هذه الأدوات للتداول في السوق الثانوية أو التسييل قبل حلول موعد التصفية، مما يوفر بضاعة جديدة في سوق الأوراق المالية، وبحسب أبو حجلة فإن كل ذلك يجعل من الملائم التوجه إلى الآليات الإسلامية التمويلية لتنشيط السوق العقاري والمساهمة في حل مشكلة الإسكان.
من جانبه، تحدث الدكتور سامر قنطقجي رئيس مركز أبحاث فقه المعاملات الإسلامية عن تجربة المصارف الإسلامية السورية حول مواجهة أزمة الإسكان، حيث قال: «لقد انتهجت المصارف الإسلامية في سورية دورا متواضعاً في معالجة أزمة الإسكان بقيامها بدور الوسيط أو السمسار، حيث تشتري بيتا محددا بناء على طلب العميل، وتبيعه إياه بصيغة المرابحة للآمر بالشراء، وغالباً ما تستخدم بيع الفضولي، حيث دور المصارف بسيط جدا، وبحسب سامر فإن هذه الأعمال لا تساعد في حال مشكلة الإسكان، بل تساعد في تسهيل تجارة السكن، وأضاف حاولت المصارف الإسلامية في سورية تطوير أدواتها لاستقطاب واستهداف مزيج من الزبائن فاستخدمت صيغة الإجارة المنتهية بالتمليك، وحاولت تطبيق معادلة رياضية تميل فيها المصلحة كلياً للبنك، حيث تقبض أكبر ما يمكن قبضه كإيجار السنة الأولى، واستخدمت نقل الملكية بالهبة أو بسعر رمزي في آخر مدة الإيجار، كما استغلت سوء القوانين وتطبيقها، مما جعل الناس ينفرون من هذه الصيغة لما فيها من غرر شديد، لأن العميل إذا ما توقف عن السداد ضاع عليه ما سدده، وقال قد قدمت تحليلا سعريا (في حينه) يوضح الغرر الحاصل متاح على موقع مركز أبحاث فقه المعاملات الإسلامية، وبناء عليه فشلت البنوك الإسلامية في سورية في تسويق منتج الإجارة المنتهية بالتمليك، ولم تستطع المشاركة في حل مشكلة الإسكان أيضا».
ويتفق الدكتور سامر مع فاروق وأبو حجلة حول الحلول المقترحة لتجاوز هذه الأزمة، ويضيف إن من الحلول أن تقدم البنوك منتج الإجارة المنتهية بالتمليك بناء على تمليك المشتري تمليكاً تدريجياً، بأن يملك كل سنة جزءا ويستأجر الأجزاء الباقية وهكذا وصولا لملكيته التامة للسكن بنهاية المدة المتفق عليها، ويقدم قانون الإجارة المنتهية بالتمليك (الجديد) تنظيماً لحقوق المؤجر والمستأجر بشكل واضح (حالة سورية) كأن تقوم المصارف بشراء الأراضي بنفسها، ثم إنشاء المساكن عليها بطريقة الاستصناع (مثلا)، ثم لا مانع من بيع المساكن نقداً أو بالتقسيط أو بالإجارة المنتهية بالتمليك، مما سيسمح لها تحقيق أرباح ناشئة عن وفورات الحجم إضافة لتجارتها بالمساكن نفسها.
ويتفق أغلب الباحثين أن الدور المطلوب من المصارف الإسلامية أكثر مما قدمته حاليا لمواجهة الأزمة المقلقة، خاصة بعد أن أشارت قبل فترة بعض وسائل الإعلام إلى أن استثمارات المصارف الإسلامية تتركز في العقارات، ما يؤدي إلى ارتفاع وتضخم أسعارها بدلا من مساهمتها في توفير المسكن، وتحقيق متطلب مهم في حياة المستهلكين.