ليست كما تبدو ..!

روئ عقارية

« ليست المصيبة في ظلم الأشرار .. بل .. في صمت الأخيار » لوثر كينغ
في الوقت الذي استبشر فيه الناس خيراً بظهور المصرفية الإسلامية بأفضل تجلياتها وحلولها وبالأخص في المجال العقاري والذي لامس احتياج شريحة متزايدة من المحتاجين لهذا المنتج .. إلا أنه في حقيقة الأمر يكاد الفارق الحقيقي والواقعي يتقلص بين المصرفية التقليدية الربوية والمصرفية الإسلامية .. بل إن بعض صور التمويل تجعل الفارق لصالح بعض التطبيقات الربوية لو نظرنا إليها من حيث منطقية حساب الفائدة المترتبة على العميل وصراحتها .. ففي الوقت الذي تطرح فيه بعض التطبيقات الإسلامية نسبة معلنة لا تتعدى ال 4 % في حين أنها في حقيقة الأمر تصل لحد 8 % نسبة مبطنة لا يصرّح عنها إلا للعميل الملحاح أو ذاك الذي يجيد الفن المحاسبي .. فإن النسب تكاد تكون أكثر وضوحاً ومباشرة في نظيرتها التقليدية ..!
هذه الصيغ التي تمارسها مؤسسات التمويل– كما في ورقة عمل لطيفة للدكتور سامر قنطقجي في موقع أبحاث فقه المعاملات الإسلامية – تتنوع من التأجير التمويلي والذي يؤجر فيه المالك عقاره للمستأجر مقابل أقساط ثابتة .. وفي نهاية العقد وبعد أن يسدد المستأجر ثمن العقار من خلال أقساط الأجرة يتملك المنزل .. إلى المرابحة أو البيع بالتقسيط : بحيث يشتري الممول الإسلامي العقار .. ثم يبيعه للعميل بثمن مقسط بزيادة على الثمن الحالي للعقار ..وأخيراً الإيجار المنتهي بالتمليك : بحيث يشتري الممول الإسلامي العقار ثم يؤجره على العميل على أن تزيد الإجارة عن الأجرة التشغيلية العادية لكون العميل في واقع الأمر يدفع ثمن المنزل على أقساط .. وفي نهاية العقد يوقع العميل مع الممول عقد بيع العقار بثمن رمزي أو عقد هبة للعقار.
وكما رأيت في المعرض العقاري الأخير الذي أقيم في الرياض فإن معظم مؤسسات التمويل الإسلامي تفضل صيغة الإجارة لسببين أساسيين :
- بقاء الممول مالكاً للعقار.
- سماح العقد للممول بزيادة الأجرة بشكل دوري تبعا لزيادة الفائدة قياساً على إجازة الهيئات الشرعية للبنوك ربط الأجرة بمعدل الفائدة الربوي السايبر.
عقد الإجارة المنتهية بالتمليك والذي يكثر استعماله عقارياً هو في حقيقته عقد إجارة تشغيلية أضيف له وعد بالتمليك من المؤجر فصارت إجارة منتهية بالتمليك .. فتحول بذلك إلى عقد تمويلي لأن المستأجر تموّل من المؤجر وتملّك أصلاً كبيراً بسداد قيمته على دفعات متعددة.
إن صيغة الإجارة المنتهية بالتمليك – والحديث ما زال للدكتور سامر - وإن كانت صيغة تمويل تقليدية إلا أن التمويل الإسلامي صحح عقدها بالمعيارين الشرعي رقم 9 والمحاسبي رقم 8 بغية تحقيق العدل بين أطراف عملية الإجارة .. وتتلخص الضوابط الشرعية للإيجار المنتهي بالتملك:
1. أن تكون السلعة المتفق على إجارتها أو بيعها مملوكة للمؤجر أو للبائع وقت التعاقد.
2. أن تكون مقبوضة ويكون قبضها بالتخلية بين المؤجر والمستأجر بحيث يتمكن من الانتفاع بها والتصرف فيها.
3. أن تكون الإجارة فعلية، وليست ساترة للبيع.
4. أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا على المستأجر.
ورغم الضوابط التي وضعها الفقهاء المختصون بفقه المعاملات لضبط التعاملات التمويلية .. وربطها بإطارها الإسلامي والذي يوازن بين طرفي العقد .. دفعاً له نحو الضفة الأخرى بعيداً له عن التحول لصيغة معدّلة من عقود الإذعان .. إلا أن النتائج التي توصلت إليها بعد نقاش مطوّل مع مسؤولي التمويل في البنوك الإسلامية .. تتجه بنا شئنا أم أبينا نحو عقود غامضة مطوّلة تختلف تماماً عن مفردات الإعلان الجاذب للعميل .. وسنعرف ذلك تفصيلاً في المقالات القادمة إن شاء الله.