عدم الصراحة والشفافية شوه سوق العقار بالشرقية

حسن النمر ل(اليوم الاقتصادي):

أوضح حسن النمر (مستثمر عقاري) ان سوق العقار بالمنطقة الشرقية، رغم عائداته الجيدة، وأهميته، كونه الأفضل على مستوى المملكة، إلا أنه يعاني ظواهر سلبية، تشوه الصورة الزاهية لهذا السوق، أبرزها دخول مستثمرين (ليسوا أهل عقار) يمارسون اساليب غير صريحة مع المساهمين. وأكد النمر في حوار مع (اليوم الاقتصادي) ان تفوق سوق العقار في المنطقة الشرقية، يكمن في وجود المساحات الواسعة، ورخص الأسعار، بالتالي فهو أفضل حتى من أسواق جدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، لأن سعر المتر في هذه المناطق قد يصل الى 5000 ريال، في حين لا يتعدى سعره في أحسن الأحوال حدود 2000 ريال عندنا في المنطقة الشرقية. وقال النمر ان سوق العقار في المنطقة الشرقية كان محصورا بأيدي مستثمرين محدودي العدد غير واضحين في تعاملاتهم، إلى ان جاءت مجموعة عقارية جديدة، أجرت تغييرات جذرية في نمط التعامل مع المساهمين، الذين باتوا على معرفة مفصلة ودقيقة بالعمليات العقارية التي تتم.. وكان هذا أحد أهم عوامل طفرات سوق العقار في المنطقة الشرقية، الذي لا يزال هو الأفضل.. مشيرا إلى أن الاستثمار في الاراضي الفضاء اكثر حيوية وعائدا من الاستثمار في المباني. وأبدى النمر تفاؤلا بمستقبل سوق العقار في المنطقة الشرقية. وفيما يلي نص الحوار:
@ كيف كانت بداية علاقتكم بالعمل التجاري؟
كانت البداية تقريبا عام 1374ه، حينماالتحقت بركب العاملين في بيع وشراء المواد الغذائية، وكان ذلك في الاحساء، وكانت البداية متواضعة جدا، بحكم الخبرة والتجربة، التي مازالت حينها تتأصل، وكان قطاع المواد الغذائية بوابة الدخول الى هذا العالم الواسع، انتقلت بعدها الى تجارة الأقمشة، التي استمرت معي لأكثر من عشر سنوات، كانت حافلة بالنشاط، ومليئة بالتجارب، كونها سلعة هي والمواد الغذائية مرتبطة بحياة الناس اليومية، بالتالي فإن العمل في هذين القطاعين كان مجديا، بعد توفيق الله.. لكن لم أشأ أن أستمر في العمل في هذين القطاعين، كوني ومازلت أبحث عن الأفضل، والأربح، والأكثر جدوى.
@ إلى أين ذهبت بعد ذلك؟
بعد عشر سنوات في العمل بقطاع الأقمشة، لم يكن أمامي سوى مهنة الآباء والأجداد، وهي العمل في سوق الذهب، صياغة وتجارة، إذ من المعروف ان محافظة الاحساء على مر التاريخ عملها في قطاع الذهب، فخرج منها المبدعون، وهم الآن يحتلون نسبة كبيرة من سوق الذهب في المنطقة الشرقية، وقد ساعدتنا الظروف في ذلك الوقت، إذ شهدت أسعار الذهب ارتفاعا حادا، استفاد منها الكثير من العاملين في السوق، بمن فيهم أنا، حينها قررت تطوير وتوسعة نشاطي في السوق، لأنقله الى الجبيل، التي يومها للتو تبدأ تفتح ذراعيها للمستثمرين والعمل التجاري، وكان النشاط اكثر من مشجع.
@ هل نقلت تجارة الذهب الى الجبيل فقط أم أنك ذهبت حاملا معك انشطة تجارية أخرى؟
رغم أن تجارة الذهب هي الأساس في عملي في الاحساء والجبيل التي بقيت فيها اكثر من سنة، إلا أني ومجموعة من رجال الأعمال سلكت طريقا اضافيا رديفا هو خياطة العباءات النسائية، وهي سلعة كما تعلم مطلوبة، على طول المملكة وعرضها، وهوعالم بذاته، وكما ترى في الوقت الحاضر انتشرت الأنواع والأسماء والموديلات، بعكس ايامنا كانت نوعية معينة بصيغة واحدة كنا نبيعها، ثم اقتصرنا على بيع قماش العباءة الخام، هذا دون أن يؤثر على نشاط بيع الذهب إلى أن جاء قدرنا لنأتي الى الدمام.
@ كيف كانت عملية المجيء الى الدمام وفي أي الأنشطة؟
كما قلت في البداية، ذهبت الى الجبيل دون أن الغي أو أوقف نشاطي في الاحساء، التي عدت لها بعد سنة عمل في الجبيل، حاملا معي طاقات اقمشة العبي التي قمت ببيعها في سوق الذهب، حتى انني كنت أضع القلادة الذهبية على الطاقة السوداء، في عملية تسويق غرضها انهاء ما تبقى لدينا من اقمشة للعباءات، التي تركتها قبل المجيء الى الدمام، ليتركز العمل والنشاط على الذهب مع أول يوم حطت فيه رجلي في الدمام، وتحديدا في شارع الدواسر، بعمارة السلام التي قمنا نحن مجموعة من التجار باستئجارها كاملة، عن طريق وكيل العمارة عبدالله المنصور.
@ كيف كان وضع سوق الذهب حينها؟
من المعروف ان الذهب من السلع التي تتغلب أسعارها بشكل ملفت، وتتفاوت بصورة شديدة، إلا أنها في تلك الفترة كانت في مستوى مرتفع حيث بلغ سعر الجرام 5 ريالات وكان حينها السعر عاليا جدا، حينهالم يكن امامنا سوى الانطلاق بخطوة اضافية تدعم وضعنا، وتطور من اعمالنا، فقمنا بارسال الذهب الخام الى بيروت، وقمت بالسفر الى هناك لأبقى سنة كاملة، أستقبل شحنات الذهب المتكسر الذي نقوم بشرائه من السوق المحلية لنبيعه في لبنان، وكان يرسل الي عن طريق البريد.
@ وهل كانت العملية هذه مجدية؟
بالطبع، لأن الأجواء في لبنان كانت آمنة قبل الحرب الأهلية والوضع الاقتصادي هناك مستقر، ويسير بخطوات ثابتة، ومشكلة سوق الذهب عندنا كما هو الحال في بقية الاسواق العالمية انه متقلب، ونحن نبحث عن الرزق، واين تكون مصلحتنا نذهب اليها، فاستفدنا من فوارق الأسعار بين المملكة ولبنان، ومن كميات الذهب المتكسرة التالفة في السوق المحلية، التي قمنا بجمع كميات كبيرة منها، قمنا بصبها ثم شحنها الى بيروت، إذ صادف ان هناك طلبا عاليا على الذهب الخام، حيث ان أغلب زبائننا من التجار الذين يقومون بتصديره الى بلاد أوروبا مثل الشكرجي والعريفي وغيرهم، وطوال عام كامل قضيته في بيروت أستقبل عن طريق البريد 200 300 كيلوغرام من الذهب، اسبوعيا، يتم بيعها وتحويل قيمتها الى الدمام، استمر هذا الوضع الى ان استقرت أسواق الذهب عند مستويات مرتفعة، حينها قفلت راجعا الى الجمام لأبدأ مرحلة عمل جديدة، هي مرحلة العمل في العقار، الذي كان المحطة الأهم والأكثر في حياتي التجارية.
@ قبل الدخول في تفاصيل سوق العقار ومشاكله ألم تفكر حينها في العمل في أرامكو أو احدى الدوائر الحكومية، وكانت الفرص حينئذ متوفرة، ومجدية أيضا؟
لا، لم أفكر في ذلك لأن من طبيعتي حب الأعمال الحرة، وكانت ميولي تسير بهذا الاتجاه، فضلا عن أني لم أكن أحمل الشهادات الدراسية التي تساعدني للحصول على مواقع جيدة في ارامكو أو في الدوائر الحكومية، لذلك قررت منذ اليوم الأول العمل في التجارة، متنقلا بين قطاعات (المواد الغذائية والأقمشة والذهب، ثم العقار)، وبين محافظات المملكة من الاحساء والجبيل والدمام، وكذلك بيروت، وكان العمل الحاسم في كل هذه التنقلات هو البحث عن القطاع الافضل, والمكان الاكثر جذبا للعمل.
@ الم تفكر في العمل في المقاولات او الاعمال الانشائية, فهو قطاع جيد طول التاريخ؟
ليس لدي الامكانات لخوض مثل هذا القطاع, وحتى الزراعة التي اشتهرت بها واحة الاحساء لم اتوجه لها, فانا من طفولتي اميل الى التجارة, ورحم الله امرأ عرف قدر نفسه, ووضعها في موضعها.
@ قلت بانك انتقلت الى الدمام وقررت العمل في سوق العقار.. بالاضافة الى الذهب كيف كان وضع السوق آنذاك؟
كان وضع سوق العقار بالدمام يتسم بالغموض, والامور غير واضحة امام من يريد الاستثمار او حتى الشراء بغرض التملك, لذلك كان محصورا بيد اناس محددين, لذلك حينما جئنا الى الدمام, قمنا بشراء بعض الاراضي وحولناها الى مساهمات, واوضحنا الصورة امام كل من يتعامل معنا, حتى ان الجميع كان يعرف هذه الارض بكم اشتريناها وكم بلغ سعرها, وبكم بيعت, وكان الوعي الاستثماري العقاري ضعيفا, والامور غامضة, حتى ان بعض المساهمات الموجودة غير صريحة, واستطيع ان اقول ان عملية المساهمة في العقار غير واضحة, ولايستطيع المساهم حينها معرفة كيف تتم العملية, وكانت هناك عدة مكاتب تعمل في العقار, ساهمنا بالتعاون معها في ايضاح آلية المساهمة وكيف تسير, والعائد الذي يمكن ان يحققه المساهم من هذه العملية, كل ذلك بصورة واضحة, ليس بها اي لبس او غموض, وهذا الامر اعتبره من محطات تطور سوق العقار في المنطقة الشرقية, الذي بات في مقدمة اسواق العقار بالمملكة.
@ ما اول مساهمة قمت بطرحها بالكامل؟
كانت اول مساهمة قمت بها, وانا املكها بالكامل هي مساهمة المجيدية بالقطيف, وكان سعر السهم 5 آلاف ريال (للألف متر). وكان رخيصا جدا, ارتفع السعر الى 7000 ثم الى عشرة آلاف ومنه الى 20 الفا, الى ان انتهي المزاد ليصل سعر الارض لمساحة الف متر 218 الف ريال, بعدها قدمت مساهمة سيهات التي يوم طرحها كان سعر السهم 8000 ريال. على العموم لم تكن أية مساهمة تتاخر, اذا كانت عملية التطوير والردم تسير بشكل طبيعي. بعد ذلك تطورت سوق العقار وانتعشت, وتطورت المساهمات, وكثرت, وكثر المساهمون, واخذ سوق العقار وضعه الحالي, وبالنسبة لي كنت اشارك في المساهمات, واشتري بعضا منها, وكل مساهمة اقوم بطرحها اشتري جزءا اقوم ببيعه فيما بعد.
@ مرت فترة على سوق العقار كان قد شهد ركودا ملحوظا, خصوصا مع بداية التسعينات كيف كان وضعكم حينها؟
في الحقيقة لا اتذكر ان العقار قد شهد ركودا بمعنى الركود المتعارف عليه, فالعقار دائما ممتاز وفي ارتفاع, كما لا اتذكر منذ عملت في هذا السوق ان مساهمة دخلت فيها الا وتمت تصفيتها في فترات, قياسية.
@ ولكن ماذا تفسر تعثر العديد من المساهمات لعشرين عاما او اقل او حتى اكثر؟
يحدث تاخير في عملية طرح المساهمة العقارية, لاسباب فنية في الغالب, كأن تتأخر اجراءات عمليات الردم, والتخطيط والزفلتة (والتي جاءت متأخرة, ففي السابق لم يكن مشروطا على المساهمة ان تتم زفلتها, كما لم يكن يشترط تمديد شبكة الماء, او الصرف الصحي, والى الآن هناك مساهمات تتم تصفيتها والبدء في عمارتها, ولم يتم ايصال شبكة الصرف الصحي.
@ ما رأيكم في المساهمات الاخيرة التي طرحت باساليب جديدة في التسويق العقاري؟
انا لا اسعى الى انتقاد احد, او التشهير باي اسلوب, ولكن اكتفي بالقول ان سوق المساهمات قد شهد دخول اناس ليسوا اهل عقار, اي انهم ليسوا صريحين في طرحهم.
@ العقار يمرض ولايموت.. هل هذه العبارة صريحة.. وهل هناك عوامل معينة تؤثر على وضع السوق؟
العقار يتعرض لبعض التوقفات, في بعض الاوقات, مثل اشهر الصيف, فيقال عنه مريض, وفي اوقات الانتعاش تبدأ الحركة, فيطلق العقاريون عليه بانه قد بات حيا, ولكن مع مرض العقار يحقق الربح, فالعقار مجد حتى مع مرضه, فهو يمرض ولايموت.
@ الا تلاحظ ان لدينا طفرة عقارية؟
مرت على سوق العقار طفرات كثيرة, سواء في الأراضي الفضاء, او في المباني, ويحدث ان تتوقف العملية قليلا, مايلبث ان تعود العجلة الى سابق عهدها او ربما اكثر, وما نشهده حاليا هو من هذا القبيل, لان العقار سوق, يتعرض لعوامل ركود وصعود, ولكن سمة العقار انها اقرب الى الربح منها الى الخسارة.
@ ما مشاريعكم العقارية الحالية؟
سبق ان قلت لك انني في الوقت الحاضر متوقف عن المساهمات العقارية, لعوامل كثيرة, منها دخول بعض غير المؤهلين للعمل في هذا القطاع, واكتفيت في الوقت الحاضر بتصفية بعض المشاريع التي بقيت لي من المساهمات, لانني اعتدت منذ اليوم الأول لدخولي سوق العقار, مع المزاد العلني اقوم بشراء بعض الاراضي, وهي الآن بحوزتي اقوم بتسويقها.. ان انعدام الصراحة في سوق مثل سوق العقار تعد صورة سلبية مرفوضة, والتي اذا اضيفت الى بعض العوامل الاخرى, كالتأخير في التخطيط والخدمة تجعل من العقار سوقا غير مشجع بالنسبة لي على الاقل.
@ الم تتوجه الى شرائح عقارية اخرى؟
لدى استثمار في العمارات, كنوع من التنويع في النشاط العقاري, لكن الاراضي الفضاء, حينما تترك تحقق ارباحا اكثر, ومع ذلك فالمستثمر العقاري لايستغني عن وجود عمارة او عمارتين يدخل بهما في السوق.
@ ولكن الاستثمار العقاري في العمارات لايزال مقتصرا على التاجير فقط, لم نصل بعد الى خطوات متقدمة في التمليك الذي بات ملحا في ظل الطلب على السكن في الوقت الحاضر؟
هناك توجه نحو تأهيل العمارات بغرض التمليك, لكن ارباحها قليلة مقابل الجهد الذي قد يبذل في الانشاء, فضلا عن ارباح الاراضي مع مرور الزمن التي ترتفع ولاتنزل يعكس العمارات, وبالنسبة لي بحثت موضوع انشاء مجمعات تجارية بغرض الاستثمار, فوجدت ان ارباح الاراضي اكثر مضمونية, فالاراضي حينما يتم بناؤها لايتعدى مردودها حدود العشرة بالمائة.
@ كيف ترون تاثيرات سوق الاسهم على سوق العقار؟
الكثير من الناس اتجهوا الى سوق الاسهم, وتعرضوا لاخفاقات وخسائر طائلة, عادوا بعد ذلك مجبرين الى سوق العقار, الذي هو الملاذ الآمن لجميع المستثمرين.
@ هل جربت الاستثمار العقاري خارج المنطقة الشرقية؟
جربت الاستثمار العقاري خارج المملكة, وخارج المنطقة الشرقية, فوجدت ان المملكة هي الافضل, وعلى هذا الصعيد رأيت ان المنطقة الشرقية هي الافضل على مستوى مناطق المملكة, لوجود المساحات ورخص الاسعار.
@ هل المنطقة الشرقية افضل من الاماكن المقدسة من هذه الناحية؟
نعم افضل, فالمردود من الاستثمار العقاري في مكة المكرمة او المدينة المنورة اقل منه في المنطقة الشرقية, حيث لايتعدى في هذه المناطق حدود 3 - 4 في المائة, واذا كان سعر المتر قد يصل الى 5000 ريال هناك فان المتر عندنا لايتعدى الالفين على افضل المستويات, فهذا الامر اعطى ميزة للمنطقة الشرقية تجعلها الافضل, مما يجعل مستقبل سوق العقار جيد جدا.
@ ماذا تنصح المستثمر العقاري الجديد؟
ان ينظم اموره.
@ كيف ترون قرار السماح للاجانب بتملك العقار؟
سوف يكون مجديا ومهما بالنسبة للخليجيين, لوجود سهولة في تنقلاتهم بين الاقطار الخليجية, لكن بالنسبة لغير الخليجيين فان الوضع يختلف, فالسماح بالتملك والاستثمار يتطلب توفير خدمات اخرى كالتاشيرة والاقامة, بالتالي فالقرار مهم ومجد اذا تم تطبيقه وتسهيل طرق الدخول والخروج للمستثمرين.
@ مارايكم في قيام شركات عقارية؟
فكرة جيدة حدا.
@ هل اوقفت استثماركم في سوق الذهب؟
لا, فالعمل لايزال قائما, ورغم الاحداث العالمية الا ان السوق لايزال يسير الى الافضل.
@ هل نقلت تجربتك الى الاولاد؟
نعم, بعضهم توجه للاستثمار الصناعي, والبعض الآخر يعمل في سوق الذهب, وبعضهم يعمل معي في العقار.