لماذا لم ولن تنفجر فقاعة العقار؟

الشواهد التي عشناها ورأيناها بأعيننا تؤكد أن العقار خارج المعادلات الاقتصادية التقليدية، فهو ليس فقاعة يمكن لأي هزة أن تقضي عليها، ينخفض سعر البترول والتأثير في العقار طفيف، تحدث كوارث في سوق المال فيرتفع العقار، ينخفض الإنفاق الحكومي ولا تأثير يذكر في العقار، تلغى صكوك بمئات الملايين من الأمتار والعقار يزداد صلابة، حديث وإشاعات يومية عن الرسوم على الأراضي البيضاء، وعن مشاريع الإسكان بدون انخفاض يذكر في أسعار العقار، صدر قرار من مؤسسة النقد فيما يخص شرط مساهمة المقترض ب 30 في المائة من قيمة العقار كشرط للتمويل وتأثرت منها المصارف أكثر مما تأثر منها العقاريون! من الواضح أن العقار ليس سلعة عادية، وإن نعته البعض بالتراب.
يوميا.. لا تخلو برامج أي فضائية إخبارية عن حديث حول العقار، ولا تكاد تفتح صحيفة إلا وفيها خبر أو تحليل أو توقع أو فلسفة أو كاريكاتير عن العقار، بل لا تكاد تجلس في مجلس إلا ويتطرق الحديث إلى العقار بين مقل ومستكثر، ولا أبالغ إذا قلت إنني أجد من يسأل عن العقار في مجالس الزواج ومجالس العزاء!
والناس في موضوع انخفاض أسعار العقار بين متشائم ومتفائل ومتسائل، وهذا يعتمد على موقع السائل وموقع المجيب من السوق العقارية، ويعتمد كذلك على الخلط بين الواقع والأحلام.
ما الذي يجعل من العقار المكون الأبرز في المعادلة الاقتصادية والاجتماعية؟ متقدما على ما سواه! لا شك أن العقار في أصله ليس مكونا اقتصاديا فحسب بل قاعدة لسكن واستقرار الأسرة، وأمن لمستقبلها، وأبرز مطالبها، وبالتالي فهو أمن للمجتمع ككل وعلامة استقرار له أمنيا واجتماعيا، قبل أن يكون اقتصاديا.
ما الذي تغير وجعل الناس يترقبون أسواق العقار حالمين بتملك سكن يناسب آدميتهم ويحترم وطنيتهم؟ الناس بين فئة حالمة بانخفاض أسعار العقار وفئة أخرى مقتنعة باستقرار أسعاره؟ هناك عدة مبررات وجيهة لترقب الناس وتخوفهم من سوق العقار؛ أولها، أن الأسعار للأراضي السكنية ارتفعت في السنوات الأخيرة بمعدلات أعلى كثيرا من المتوقع، في الوقت نفسه الذي بقيت فيه مستويات الدخل لكثير من الأسر دون زيادة تذكر، ثانيا، أن وزارة الإسكان ما زالت ترجف السوق بتصريحات ترفع من حالة الترقب لمنتجات لم تَرَها السوق ولا أحد يعلم مدى تأثيرها الحقيقي في سوق العقار السكني، وتسمع الناس كثيرا من جعجعة الوزارة ولا ترى طحنا، ثالثها، أن سوق تمويل العقار السكني الاستهلاكي أصيبت في مقتل بعد قرار ال 30 في المائة الشهير الذي طبقته المصارف بناء على تعليمات مؤسسة النقد أخيرا، رابعها، أن الناس ينتظرون ما قد يتفتق عنه المجلس الاقتصادي الأعلى بخصوص رسوم الأراضي، الذي يؤمل الكثير أنها ستكون موجها مؤثرا لتخفيض أسعار الأراضي فيما لو أقرت، خامسها، هو الأثر المتوقع لانخفاض سعر البترول والتأثير المتوقع في الإنفاق الحكومي على المدى الطويل.
من الجدير بالذكر هنا أن نفرق بين أسعار الأراضي وفقا لاستخدامها، فالتجاري مختلف عن السكني، والاثنان يختلفان عن المستودعات، والقرى تختلف عن المدن، بل حتى داخل المدن تختلف وفقا للمنطقة والحي والشارع.
لماذا مناعة العقار أقوى من غيره؟ لماذا العقار ما زال صامدا في مواجهة عوامل التعرية الاقتصادية؟ لماذا تأبى عن الانفجار فقاعة العقار كما يسميها البعض؟ لو طالعنا العقار بالجملة لوجدنا أنه يتصف بصفات لا تجتمع في غيره؛ الصفة الأولى الشح، فالعقار الجاهز للبناء في كل منطقة وحي يعتبر عقارا شحيحا مقارنة بالطلب والحاجة إليه، الصفة الثانية أن العقار مخزن للقيمة، وهذا ما يجعل الطلب عليه عاليا من جهة ويبرر عدم إقبال الملاك على بيعه والتخلص منه في أي نازلة، الصفة الثالثة أنه أداة للاستثمار فيستخدمه الكثير كأدوات استثمارية متعددة المنافع، ففي بعضها ريع مستمر وفي بعضها نمو في القيمة وفي بعضها قيمة مضافة، وقد تجتمع هذه الثلاث في عقار واحد.
دعونا ننسى الفقاعة، التي يؤمن بها البعض ويكره مسماها البعض الآخر، ونسأل السؤال الأهم: هل يمكن تخفيض أسعار العقار؟ ولنكن أكثر تحديدا ونركز على الأراضي، فهل يمكن تخفيض قيمتها؟
شح الأراضي مشكلة المشكلات، وعند تحليل هذا الشح سنجد أن أسبابه متنوعة، فأراضي الدولة التي يمكن أن تصب في العرض نادرة، وإن وجدت فهي للأسف بعيدة وغير جاذبة وتطويرها غير اقتصادي للمطورين، يضاف إلى ذلك حبس كثير من ملاك الأراضي المكتنزين أراضيهم سواء الأراضي الخام أو الأراضي المخططة، لا نغفل صعوبة وتعقيدات إجراءات التخطيط في الأمانات ووزارة البلديات التي تستغرق سنوات لاعتماد أي مخطط، ناهيك عن إيصال الخدمات الأساسية من كهرباء وماء وصرف صحي وتكلفتها العالية، ولا توجد مؤشرات لتغير هذا الوضع في المستقبل القريب! وهناك مشكلة صك الملكية الذي يعتبر محل شك حتى لو انتقل لك كابرا عن كابر، فالأصل في الصك الشك في صحته، حتى يتم التحقق منه، فلا يكفي لتأكيد صحة الصك أن يصدر الصك من كتابة العدل الرسمية التي تمثل الحكومة! ولا يكفي نقل ملكية الصك عند كاتب العدل مرة أخرى! ولا يكفي التحقق من السجلات في كتابة العدل!، ولا يكفي أن يكون الصك تم تسجيله إلكترونيا! ولا يكفي التحقق من الأمانة بصحة المخطط!
في السابق كان التخوف أن يظهر خصم يدعي ملكية الأرض! أو مفاجأة بمنحة مطبقة على الأرض! أو أرض مجاورة زحفت عليها! أو تداخلات مع شوارع طارئة! اليوم يخشى الناس من الصكوك الملغاة من قبل وزارة العدل نفسها!
أعتذر للمتفائلين مقدما، ولكن في رأيي أن أسعار العقار لن تنهار بإقرار الرسوم على الأراضي البيضاء، ولن تنهار بمشاريع وزارة الإسكان، ولن تنهار تأثرا بقرار مؤسسة النقد باشتراط الإقراض بدفع المقترض 30 في المائة من القرض السكني، هذا الشرط الذي سيتسبب في إيقاع الضرر بالقطاع المصرفي قبل تأثر أسواق العقار به.
بعد كل ذلك فإني لا أرى أن هناك فقاعة أصلا، وإن وجدت فإني أراها فقاعة صلبة انفجارها مستعصٍ، ولا يعني ذلك عدم انخفاض أسعار الأراضي قليلا أو عدم التصحيح، فهذا قد يحدث، ولكن وفقا لاستقرائي الشخصي للسوق، فإن أسعار الأراضي في الحالات التي انخفضت فيها كانت بنسب محدودة، أو انخفضت الأسعار في الأراضي التي كانت تستخدم للمضاربة فقط مثل بعض أراضي المنح، وكانت الآلية الأكثر تنفيذا لتصحيح أسعار الأراضي هي ثبات الأسعار دون زيادة لمدد أطول، وأستثني من ذلك الانهيار الذي حدث أيام حرب الخليج في الثمانينيات، التي هوى فيها كل شيء.
السبب الوحيد الذي أراه مبررا لحدوث انهيار في أسعار العقار فيما لو حدث، سيكون مرتبطا بانهيار سعر النفط لا قدر الله لمستويات متدنية، واستمرار ذلك لمدى طويل، ما يؤدي إلى أزمة اقتصادية طويلة المدى، بما يشبه آثار الحرب المدمرة في الاقتصاد ككل.
نقلا عن الاقتصادية