استبعد انخفاض العقار وطالب بالتمهل في تطبيق الرهن العقاري

حمّل عضو الهيئة السعودية للمهندسين المهندس خالد الصالح، محجوزات وزارة الزراعة وشركة أرامكو، مسؤولية أزمة الإسكان في المنطقة الشرقية. واستبعد في حوار مع (الشرق) انخفاض أسعار العقار في الفترة المقبلة.
ورأى عضو مجلس إدارة المجموعة العقارية الاستثمارية، أن ارتفاع أسعار العقار الفترة الماضية لا يعدّ تضخماً، بل هو عبارة عن تكاليف تطوير تمت إضافتها على قيمة العقار، داعياً إلى تأسيس شركة إنشاءات في الأحساء لبناء وحدات سكنية وبيعها للمواطنين. وطالب بعدم الاستعجال في تطبيق الرهن العقاري، متوقعاً أن يخلف أزمة في مجال الإنشاءات.
تكاليف إضافية
* التضخم الذي شهدته أسعار العقار السنوات الماضية.. ما أسبابه؟
ارتفاع أسعار العقار في الفترة الماضية لا يعدّ تضخماً، بل هو تكاليف تطوير أضيفت على قيمة الأرض، بعد أن تم إلزام أصحاب المخططات بتطويرها قبل البيع، فسعر متر العقار السكني في المملكة مقارنة بدول مجاورة مناسب جداً، وتحرك عجلة التنمية أدى إلى ارتفاع الأسعار، كما أن الأحساء والمنطقة الشرقية تعاني من مشكلتين أسهمتا في ارتفاع الأسعار في بعض المخططات، هما محجوزات وزارة الزراعة، التي تم حلها مؤخراً بصدور القرار القاضي بإمكانية تحويل الأراضي الزراعية التي دخلت ضمن النطاق العمراني إلى سكنية، ومحجوزات أرامكو التي تشكل عائقاً أمام القطاع العقاري في المنطقة، وتسبب خللاً في التركيبة العمرانية.
تصحر وقلة مياه
* السماح بتحويل الأراضي الزراعية إلى سكنية، هل يعدّ إجراء مناسباً؟ وهل سيكون له تأثير على الرقعة الخضراء؟
لدينا مناطق خضراء لا يمكن تحويلها إلى سكنية، بل يجب الحفاظ عليها، لكن هناك مناطق تشكو من مشكلات قلة المياه والتصحر أو مشكلات في التربة، وأصبحت داخل النطاق العمراني، كما أن بعض القرى ليس لديها مجال في التوسع إلا عن طريق تحويل الأراضي الزراعية إلى سكنية، فمن الأولى الاستفادة من تلك المناطق، خصوصاً أن الرقعة الزراعية في المملكة لم تتأثر من ذلك الإجراء.
شركة إنشاءات
* كيف تقيّمون وضع العقار خلال الفترة المقبلة؟ وهل هناك تصحيح للسوق؟
انخفاض الأسعار أمر مستبعد، وتوجه بعض المستثمرين لمجالات أخرى كالصناعة أو الأسهم وصناديق الاستثمار لن يكون له تأثير كبير على نشاط العقار، والمملكة تعيش طفرة في شتى المجالات ومنها المجال العقاري، ووجود طفرة في العقار يحتاج إلى طفرة في الإنشاءات، وهذا قد يسبب أزمة سنعاني منها، نحن حالياً بحاجة إلى تحالفات عقارية بين الشركات أو الأفراد لتقديم منتج جيد في مجال الإنشاءات، فالقطاع الإنشائي غير قادر حتى الآن على تلبية متطلبات التنمية.
أما في الأحساء، فالحاجة ملحة لشركة تنمية في المجال الإنشائي لبناء وحدات سكنية وبيعها عن طريق البنوك، ومنذ عدة سنوات تم الإعلان عن شركة الأحساء للتعمير، إلا أنها لم ترَ النور، والحاجة تفرض أن تولد الشركة من جديد للإسهام في حل العديد من مشكلات قطاع الإسكان.
* ما الحلول التي يمكن أن تُسهم في مشكلة الإسكان؟
هناك عدة حلول، منها تأسيس شركات للإنشاءات، ومنح مسكن للمواطن بدل القرض الذي يتطلب البحث عن أرض مناسبة، مع عدم كفايته لتغطية تكاليف البناء، ويتم ذلك بشراء المسكن مباشرة، أو بتنفيذ مشروعات للإسكان، وهذا يتطلب رفع قيمة القرض بما يتناسب مع متطلبات السوق.
الحل بيد البنوك
* توجه وزارة الإسكان لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية.. هل تعتقد أنه كافٍ؟
الإحصائيات الدقيقة في هذا المجال مفقودة، وغالباً ما نعتمد على ممارسات السوق، تلك المشروعات تحتاج إلى وقت، وبلاشك ستُسهم في حل جزء من الأزمة، أعتقد أن الحل الأمثل بيد البنوك العقارية أو البنوك التجارية، من خلال ما تقدم من تسهيلات وقروض للمواطن، أو لتمويل مشروعات شركات الإنشاءات.
شركات العقار
* كيف تقيّمون دور الشركات العقارية وشركات التطوير في حل أزمة الإسكان؟
أسهمت تلك الشركات بدور كبير في تقديم حلول إسكانية ملائمة، منها تطوير وتنمية المخططات العقارية، فلولا وجود تلك الشركات لكانت المشكلة أكبر، وخلال السنوات السابقة كان لها دور إيجابي من خلال تطوير عدد من المخططات؛ ما أسهم في حل جزء من المشكلة التي تبدأ عادة من الأرض المكتملة الخدمات.
بنوك ليس لها دور
* ثمة مطالبات بدور أكبر للبنوك التجارية للإسهام في حل المشكلة، فيما يطالب آخرون بفتح المجال أمام البنوك الأجنبية، كيف ترى ذلك؟
من المؤسف أن البنوك التجارية ليس لها أي دور في حل المشكلة، فهي مطالبة في الفترة المقبلة بدور أكبر، من خلال تمويل المشروعات التي تنفذها الشركات ومنح التسهيلات للمواطنين، والبنوك لديها الخبرة الكافية في مجال التحصيل والحصول على الضمانات الكافية، أما بخصوص فتح المجال للبنوك الأجنبية، أعتقد أن ذلك سيؤثر على البنوك المحلية؛ نظراً لملاءتها المالية وخبرتها في هذا المجال، لكن يمكن أن نستفيد من البنوك الخليجية التي تقدم خدمات متميزة، في حين سيبقى مجال المنافسة متاحاً أمام البنوك المحلية.
تأثير إيجابي
* ما تأثير نقل خط السكة الحديد خارج النطاق العمراني على المخططات الواقعة خلفه؟
تأثيرها إيجابي، سواء من ناحية الأسعار أو من ناحية سهولة توفير الخدمات، فمدينة مثل المبرز التمدد الطبيعي لها من ناحية الغرب، إلا أن خطوط السكة حرمت السكان من ذلك، فنقل خط السكة سيفتح المنطقة ويسهل حركة المرور، ويوفر أراضيَ كافية للسكان، خصوصاً أن الأراضي الواقعة خلف السكة الحديد بيضاء.
مجمعات وطرق
* المشروعات الحديثة التي تنفذها الأمانة، هل سيكون لها دور إيجابي على الاستثمار في المنطقة؟
مشروعات الطرق من أهم الأسباب التي تزيد من الإقبال على المناطق، سواء من المستثمرين أو السكان، والانتهاء من تنفيذ تلك المشروعات سيبرز العديد من المخططات، الطريق الدائري الذي تم إنشاؤه أصبح داخلياً، والمنطقة بحاجة إلى طريق أخر يُسهم في فك الاختناقات، كما أن المنطقة بحاجة إلى مجمعات إضافية تتناسب مع مساحة المنطقة وكثافتها السكانية، سواء مجمعات كبيرة أو مصغرة، وتلك المشروعات سيكون لها دور إيجابي في جذب عدد من الرساميل.
الرهن العقاري
* الرهن العقاري متى سيتم تطبيقه؟ وهل تتوقعون تجاوباً من البنوك في تطبيقه، خصوصاً مع وجود أزمة سابقة في دبي؟
من الأفضل عدم الاستعجال في تطبيقه؛ إذ إنه سيضاعف التنمية في المجال العقاري، وسوف نواجه أزمة في مجال الإنشاءات أكبر من الحالية، وأعتقد أن البنوك لا تمانع في تطبيقه وفق آلية محددة تجنبها المشكلات، مع الاستفادة من تجارب الآخرين.
مخططات حكومية
* هناك من يعتقد أن عدم تطوير مخططات المنح الحكومية أسهم في ارتفاع الأسعار، هل أنتم مع ذلك الرأي؟
تطوير المخططات الحكومية سوف يُسهم في حل جزء كبير من مشكلة الإسكان، كما سيُسهم في استقرار الأسعار في تلك المخططات، التي تستغل من بعض متداولي العقار للمضاربة، كما يمكن طرح تطوير تلك المخططات على القطاع الخاص، مع تحميل التكلفة على المواطن، بحيث تكون التكلفة مناسبة، ويمكن الاستفادة من البنوك في هذا الجانب.
آلية للمنح
* يطالب البعض أن تقتصر المنح على سكان المنطقة لتفادي مشكلة المضاربات في المخططات؟
أعتقد أن ذلك أمر إيجابي، بحيث يقتصر منح الأراضي على سكان المنطقة والمقيمين فيها؛ ما يُسهم في استقرار الأسعار، أيضاً التداولات العقارية يجب أن توضع لها آلية واضحة، فالمنحة تعطى للمواطن بغرض البناء، وبيعها يدخل المواطن في دوامة البحث عن أرض مناسبة، لذا من المؤمل أن تكون المنحة في مخططات مطورة، ويتم الحد من عملية البيع.