الطرد بالاستحقاق

يأمل خالد أن تتحلى أنظمة البنوك بالجانب الإنساني في التعامل مع المقترضين في الجانب العقاري، حيث يسارع كثير من الناس للحصول على مسكن، دون النظر في شروط البنوك المستقبلية، خاصة في حال عدم السداد..
فيما يطالب البعض بإلغاء شرط طرد العميل أو صاحب العقار في حال عدم مقدرته على سداد مستحقات البنك، والذهاب إلى حلول بديلة أخرى قد تُرضي الطرفين في نهاية المطاف.
وقدر آخرون وقوع صاحب المشكلة في أزمات نفسية، وربما مشكلات أكثر جراء طرده من شقته أو منزله، بعد أن دفع مبلغاً كبيراً من المال تحت مسمى «إجارة» حيث يحق للبنك حسب النظام استرجاع العقار.
«الشرق» وقفت على هذا الموضوع، وسألت بعض ممن امتلكوا شققاً سكنية عن طريق البنوك، وخرجت بهذا الاستطلاع..
على الرغم من أن هناك كثيرا من المواطنين السعوديين تمكنوا من تملك شقق سكنية جاهزة، سواء من خلال التمويل العقاري من البنوك المحلية أو عن طريق صندوق التنمية العقاري، إلا أن البعض منهم أصبح مهدداً بالطرد والتشريد من هذه الشقق بسبب عدم قدرة البعض منهم على الإيفاء بالقسط الشهري الذي يحتم على البنك بحسب بنود العقد المبرم بين الطرفين إلزام المواطن بترك المسكن أو الالتزام مجدداً بالتسديد.
البداية كانت مع محمد البقمي الذي يملك شقة تمليك في أحد أبراج إسكان الدمام تحدث قائلاً بأن الزام المواطن بالخروج من مسكنه من أي جهة كانت سواء من قبل البنوك المحلية أو حتى الجهات الحكومية كصندوق التنمية العقاري، يُعد أجحافاً في حقه كمواطن له حقوق أقرتها الدولة، ويجب أن يراعى في هذه المسألة حتى لو افترضنا أنه لم يلتزم بالسداد، لأن طرده من مسكنه يعني تشريده مع أسرته.
وأشار البقمي إلى أنه يجب أن يعاد النظر في قانون التمويل العقاري، والذي يوجد فيه بند يجعل البنوك المحلية لها الحق في طرد المالك عندما يكون قد اقترض مبلغاً مالياً لتمويل قيمة شراء المسكن بحيث ينبغي على مؤسسة النقد العربي السعودي والتي تعتبر الجهة المسؤولة عن أنظمة وقوانين البنوك المحلية، أن تطالب البنوك بإلغاء هذا الشرط.
أما صالح البوحسن فقال: «تهديد المواطن بالطرد من مسكنه عند عدم التزامه بالسداد وإعادة ملكية العقار إلى البنك الذي يحق له التصرف فيه فيما بعد قد يترتب على ذلك وضع مأساوي تجاه المواطن.
وأشار البوحسن قائلاً: هناك مواطنون يعانون من ظروف معيشية قد تمنعه من الالتزام بالسداد في الموعد المحدد، وفي كل الحالات لا ينبغي إخراجه من مسكنه وتسليمه ليكون تحت تصرف البنك.
أما خالد الغامدي فقال: إن الاستقرار النفسي الذي يبحث عنه أي شخص في هذا الوطن هو المسكن الآمن له ولأسرته، وعندما يكون مهدداً بالطرد والتشريد في أي وقت قد ينعكس سلباً على حياته و شؤونها.
وطالب الغامدي البنوك باتباع الأساليب الإنسانية، وعدم إلزام المواطن بإخلاء مسكنه في حال عدم الالتزام بالسداد، ومحاولة العثور على حلول ترضي الطرفين، وإعطاء المتعسر فرصة كافية، أو أن يتم مخاطبة جهة عمله لكي يتم الزامه بالسداد سواء من خلال استقطاع قيمة القسط من راتبة الشهري أو أخذ تعهد بإيقاف راتبه لكي يجبر على الالتزام بالسداد وعدم المماطلة.
من جهته بين مصدر في أحد البنوك المحلية ل «الشرق» بأن لدى البنوك اشتراطات تتعلق بالتمويل العقاري، خاصة فيما يتعلق بامتلاك المنازل أو الشقق السكنية التي تعود ملكيتها إلى صندوق التنمية العقاري، ومن هذه القروض ما يعرف ببرنامج (إجارة) وهو أن يقوم المواطن بعد دفع قيمة الشقة السكنية بالكامل إلى صندوق التنمية العقاري، والتي قام البنك المحلي بتمويلها يتم خصم القسط الشهري من راتبه تلقائياً، على أن يحسب القسط بأنه قيمة الإيجار، كما يسمى بإيجار منتهي بتمليك لاحق، وفي حال عدم الالتزام بالسداد يحق للبنك إخراجه من الشقة، بناء على العقد المبرم مع البنك.
وأضاف قائلاً: هناك أيضاً برنامج (مرابحة) وهو أحد البرامج التي تقدمها البنوك للتمويل العقاري، قد يكون مختلفاً نوعاً ما عن برنامج إجارة، وفيه يسجل البيت باسم المالك مباشرة، لكنه يشترط عدم التصرف في العقار إلا بإذن من البنك، وتكون فيه نسبة التمويل أعلى من نسبة الإجارة لوجود مخاطر على البنك، على أن يشتمل شروطاً محددة وهي إبرام عقد يتكون من ثلاثة أطراف بحيث يكون الطرف الأول هو صندوق التنمية العقاري، وهو مالك العقار أما الطرف الثاني فيكون البنك، وهو الممول المالي فيما يكون الطرف الثالث المقترض، الذي سوف يستفيد من العقار، وفي حال عدم التزام الطرف الثالث بالسداد يحق للطرف الثاني إخراجه من المسكن أو يتم بيع العقار بمبلغ مالي بحيث يقوم البنك باستقطاع المبلغ المستحق على المقترض.
وبين المصدر أن على المواطن أن يتعرف على هذه البرامج تماماً قبل أن يقدم على أي خطوة تمويل عقاري من أي بنك، لكي يختار ما يناسبه، ولا يقع في إشكالات هو في غنى عنها. ناصحاً من يريد التقدم في ذلك بالتريث والسؤال بشكل مكثف، لكي يعرف ماهو المصير الذي سوف يؤول إليه، في أي حال من الأحوال، خاصة أولئك الذين يقومون بشراء عقار على مدى طويل 25/ 30سنة، وهي مدة طويلة ينبغي على الإنسان ألايتهور في اتخاذها إلا بعد تفكير عميق. فعليه أن يعرف ما له وما عليه.
المهندس صلاح العبدالكريم مدير صندوق التنمية العقاري بالمنطقة الشرقية قال ل «الشرق» إن صندوق التنمية العقاري غير مسؤول عن تعثر أي مواطن في السداد لدى البنوك المحلية بعد أن تنتقل ملكيتها إلى المواطن نفسه، مشيراً إلى أنه في هذه الحالات يتم مخاطبة جهة عمل المقترض لكي يتم إلزامه بالسداد أو إخراجه.
وبين العبدالكريم أن الصندوق العقاري لا يلزم المواطن بالخروج وتسليم الشقة في حال عدم إيفائه بالسداد في حال لم يلتزم بالأقساط الشهرية سواء كانت ملكيتها تعود إليه أو إلى البنك المحلي.
وذكر العبدالكريم بأن أنظمة البنوك المحلية في مسألة الأقساط الشهرية التي تعنى بالتمويل العقاري من المفترض ألا تلزم المالك بالخروج من مسكنه في حال التأخر عن السداد أو عدم الإيفاء بالسداد، حيث يتم تحويل الأمر على برنامج (سمة)، الذي يلزمه بالسداد أو في حال من الأحوال من خلال إيقاف جميع الخدمات المترتبة بالجهات الحكومية الخدمية.
التمويل العقاري في المملكة يعد أحد أكبر الصناديق المماثلة في العالم، الذي يقوم بالإشراف عليه صندوق التنمية العقاري، الذي أسس قبل نحو 37 عاماً حيث ساهم هذا الصندوق في إنشاء ما يقارب من 700 ألف وحدة في جميع مناطق المملكة بدعمه، وهو جهد مقدر ولكنه بطيء، رغم أنه بدأ برأسمال 250 مليون ريال، واليوم يتحرك بميزانية تبلغ 183 مليار ريال.
التمويل العقاري يمنح قروضاً خاصة طويلة الأجل ودون فوائد للمواطنين، بغية مساعدتهم لبناء وحدات سكنية لهم، بحيث تسدد هذه القروض على مدى 25 عاماً، كما قدم في فترات ماضية قروضا للاستثمار ودون فوائد للمواطنين المستثمرين، إذ تغطي هذه القروض 50 % من تكاليف البناء بحد أقصى قدره 10 ملايين ريال.
حجم التمويل العقاري في المملكة تخطى حاجز 50 مليار ريال سعودي خلال عام 2014 الحالي، بحسب أوساط عقارية، مرتفعاَ بنسبة 5% عن العام 2013 مدفوعاً بعديد من المتغيرات الإيجابية في سوق التمويل العقاري، خاصةً بعد إقرار «مؤسسة النقد العربي السعودي» الموافقة على الترخيص لمجموعة من الشركات والمؤسسات المالية بغرض التمويل ودرس الطلبات المتبقية، لطرح منتجاتها في السوق للاستفادة من مشروع الرهن العقاري.
وفيما قدر عدد المستحقين للإسكان في السعودية ب 3.2 ملايين مواطن سعودي ونسبة من يستحق منهم 50% وهي قليلة جداً ومنخفضة أي 1.15 مليون مواطن، بحيث يجب استحداث طرق أخرى لرفع كفاءة تشغيل التمويل الحالية، ويجب الوصول إلى موارد مستدامة أخرى لا يمكن توفير هذه المبالغ بشكل دائم، على اعتبار أن هناك زيادة سنوية في عدد السكان، مما يعني أن أرقام المستحقين في زيادة مستمرة، وذلك لتحقيق رؤية خادم الحرمين الشريفين في حل جذري للمشكلة.
وما تبقى من غير المستحقين لصندوق التنمية أو موظفي الشركات الكبرى فتستقبلهم البنوك المحلية، التي تضخ في سوق العقار بين 45 مليارا إلى 120 مليار ريال سنوياً حسب تقديرات.
وتعاني المملكة من أزمة إسكان كبيرة، إذ تفاوتت التقديرات لمن لا يمتلكون مسكنا وصلت في بعض الأحيان إلى أكثر من 60% من المواطنين.
وكان خادم الحرمين الشريفيين الملك عبد الله بن عبد العزيز آل سعود أمر بتأسيس وزارة للإسكان في مارس/آذار من عام 2011، ورفع قروض صندوق التنمية العقاري إلى 500 ألف ريال من 300 ألف كما أمر بتخصيص 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية خلال 5 سنوات لم ينته إنشاء القسم الأكبر منها.