الوحدات السكنية تستحوذ على 75% من إجمالي النشاط العقاري في المملكة

مع الحاجة إلى استثمار أكثر من 75 مليار ريال سنوياً لاستيفاء الطلب السنوي على المساكن

القطاع العقاري السعودي قطاع واعد وكبير وهو الأكبر في منطقة الشرق الأوسط، إذ يتجاوز حجمه ثلاثة تريليونات ريال، ويشهد تدفقا استثماريا كبيرا يستلزم ضرورة السعي لتطويره من خلال العمل على توعية العاملين فيه بالنظم المختلفة، وضرورة تحديث سياسة صندوق التنمية العقارية وفق المتطلبات الأساسية للمواطن، وابرز ما يتسم به القطاع العقاري الشق السكني، الذي تتمثل أبرز ملامحه في ارتفاع متوسط تكلفة إيجار المسكن إلى متوسط دخل الأسرة في السعودية إلى 30% خلال خطط التنمية، وفي المقابل انخفضت نسبة ملكية المساكن من 65% إلى 55% نتيجة محدودية فرص التمويل العقاري وعدم مواكبة قروض صندوق التنمية العقارية للطلب المتزايد عليها خلال السنوات الأخيرة.
وتتميز السعودية بارتفاع النمو السكاني نسبيا، إذ تشير الإحصاءات إلى أن عدد السكان في السعودية سيزداد بنسبة 56.6% خلال المدة من عام 2000 إلى 2020، في حين سيزداد عدد السعوديين بنسبة 89.2% خلال المدة نفسها، ومن المتوقع أن يصل عددهم بحسب المعدل السنوي البالغ 3% إلى 35.32 مليون نسمة عام 2020، فيما يصل تعداد مدينة الرياض وحدها إلى 6.37 ملايين نسمة، حيث إن معدلات الهجرة تزيد من معدل النمو فيها إلى 4.2% حسب دراسات هيئة تطوير الرياض لتصل بتعداد السكان في عام 2020 لضعف ما هو عليه الآن.
ووفقا لتلك الإحصائيات سيشكل سكان الرياض نسبة 23% من التعداد السكاني للمملكة، وسيصاحب هذا النمو زيادة في الطلب على الوحدات السكنية، ومن المتوقع أن يبلغ العدد التراكمي للمساكن في عام 2020 نحو 7 ملايين وحدة سكنية.
وتشير التقارير إلى تداول ما يقرب من 200 مليار ريال سنويًا في السوق العقاري، في الوقت الذي تشير فيها الإحصاءات إلى حاجة السوق المحلية إلى أكثر من 200 ألف وحدة سكنية سنويًا حتى عام 2020، وتستحوذ الوحدات السكنية على 75 في المئة من إجمالي النشاط العقاري في السعودية، مع الحاجة إلى استثمار ما يزيد على 75 مليار ريال سنويًا لاستيفاء الطلب السنوي على الوحدات السكنية.
وعلى الرغم من جهود الدولة في دعم القطاع السكني من خلال اطلاق القرارات التي توفر قروض ومنح اراضي وبناء مساكن، إلا ان مشكلات القطاع العقاري في السعودية تستوجب بعض الحلول التي يتلخص بعضها في إيجاد إجراءات وأنظمة تستجيب لها بدلا من تدخل الدولة وإرهاقها في أمور يمكن لها ان تحل بمفردها. كما يستوجب حجم الاستثمارات الكبيرة في القطاع العقاري ضرورة أن يلم جميع المتعاملين فيه بالجوانب القانونية المرتبطة بعمليات البيع، والتزام كافة الأطراف المستثمرة بالقطاع بتطبيق الأنظمة المنظمة للاستثمار فيه الأمر الذي يقلل من حالات الخلاف واللجوء إلى المحاكم.
وتقدم الدولة قروضا إسكانية من خلال صندوق التنمية العقاري ولكن الصندوق لا يستوعب الطلبات الكثيرة التي تقدم له ومن الممكن أن يظل المستفيد منتظرا 10 سنوات ليحصل على القرض وحين يحصل عليه لا يكون كافيا لشراء المسكن.
ويؤكد خبراء في الاستثمار العقاري أن السوق العقاري بحاجة إلى شركات تعمل بمعايير عالمية من خلال خطط ودراسات استعدادا لدخول مرحلة المنافسة، مشيرين الى ان شركات عقارية من خارج المملكة تعمل على إقامة مجمعات عمرانية متكاملة جديدة في داخل الدولة على غرار المشروعات العقارية التي تقوم بتطويرها في بلادها لما يتطلبه السوق السعودي مثل هذه النوعية المميزة من الإسكان الذي يجري تطويره وفق أفكار عالمية تراعي الأذواق والخصوصية العربية.
ويوصي اكاديميون وعقاريون ببعض التوصيات التي تساهم في سرعة انضباط السوق العقارية وعدم تعثر المخططات ومنها: حل مشكلة نقص الحديد وفتح باب الاستيراد لمواد البناء خاصة السلع الحاكمة كالأسمنت والحديد، ومطالبة رجال الأعمال بتطوير المخططات الموجودة لديهم، وتفعيل أنظمة الرهن العقاري مع وضع ضوابط لحفظ حقوق جميع الأطراف، ودعم صندوق التنمية العقارية ورفع رأس مال وزيادة القروض والمطالبة بسرعة اعتماد المخططات.
وعلى الرغم من تصاعد أزمة ارتفاع أسعار العقارات بالسعودية إلا أن الطلب على الإسكان لا يزال قائماً وكثيراً ويفوق ما يعرض بكثير، ويظل سوق العقارات الأكبر والأكثر نمواً في المنطقة كونه يجلب استثمارات كثيرة، ويترقب له أن يجلب الكثير من الاستثمارات وأن يحقق انتعاشا ملموسا خلال الفترة المقبلة. وسيشهد الفترة المقبلة طلباً كبيراً على العقارات وتطوراً في الفترة المقبلة.
ويواجه قطاع العقارات معوقات كثيرة منها تعدد الجهات المسؤولة عن العقار، وتأخير الإجراءات، مما يستوجب إيجاد هيئة عقارية تُعنى بشؤون العقار، وتشرف عليه، وتحل مشاكله، إضافة إلى عدم توافر العمالة الكافية لتنفيذ المشاريع، حيث تم إدخال العمالة ضمن آليات «السعودة» رغم عدم وجود عامل سعودي واحد يمكن تعيينه عامل بناء، مما دفع المستثمرين للجوء للاستثمار في الدول المجاورة نتيجة للتسهيلات الكبيرة التي يجدونها هناك. كما انه من العوائق التي تواجه الإسكان أيضاً عدم السماح بزيادة الارتفاعات على الشوارع الرئيسة، وصعوبة إخراج المستأجر من العقار، مما شجع المستأجرين على المماطلة في السداد لعدة أشهر أو لسنوات عدة.
وكانت دراسة علمية قد توقعت ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية في المملكة خلال ال 20 سنة المقبلة ب 2.9 مليون وحدة، كما قدرت أعداد المساكن التي يجب إعادة بنائها في الفترة نفسها بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية. وتوقعت الدراسة التي أعدتها مدينة الملك عبدالعزيز للعلوم والتقنية أن يكون هناك تناقص في أعداد المساكن الشعبية وزيادة الطلب على الشقق، مع زيادة الأعداد التراكمية للفلل، فضلاً عن انتشار أنواع حديثة من المساكن المستقلة خاصة نوع دوبليكس والمتلاصقة لكلفتها المنخفضة.
ووفقا لمطورين عقاريين، يسعى صندوق التنمية العقارية إلى جلب فرص الاستثمار داخل الوطن ولأبنائه من أجل دعم القطاع وتوفير الإمكانات اللازمة لذلك، إلا أن الصندوق يحتاج إلى توسيع أنظمته وقاعدة بياناته في العديد من الإجراءات لتخدم أكبر شريحة من المجتمع ولتصل الى ما يحتاجه المواطن من هذه الجهة الخدمية.
ويعاني السكان الشباب السعوديين من عدم انسجام مستوى الدخل الذي يحصلون عليه مع ما كان يحصل عليه الجيل السابق الذي كان يتمتع بميزة شراء أملاك زهيدة الثمن أثناء أول عهد الازدهار النفطي في السعودية. وتمر نسبة الدخل للشخص الواحد بفترة من الانخفاض منذ عقد من الزمن في هذه المملكة الغنية بالنفط وتعمل ارتفاع معدلات التضخم على استهلاك معظم الدخل مما انعكس على تكاليف المنازل في المملكة.
وتشير الإحصائيات إلى أن عدد المساكن في السعودية يصل إلى نحو 4 ملايين وحدة سكنية، بحسب التعداد العام للسكان والمساكن قبل 4 سنوات، تم تنفيذ نحو 75 في المئة منها بتمويل من القطاع الخاص.
وربطت المملكة مفهوم التخطيط الإسكاني ضمن خطط التنمية الشاملة بالبعد الاجتماعي والاقتصادي من خلال وضع أهداف وسياسات إستراتيجية إسكانية واستيطانية بعيدة المدى فضلاً عن تبني أهداف متوسطة المدى شملت على برامج للإسكان والتمويل في كل خطة خمسية، واستطاعت المملكة من خلال تلك الخطط مواجهة الأزمة الإسكانية في منتصف السبعينات الميلادي وتحقيق التوازن بين العرض والطلب على المساكن بالاعتماد الأساسي للتمويل في البداية على القطاع العام ثم الانتقال التدريجي إلى القطاع الخاص مع استمرار الدعم الحكومي من خلال صندوق التنمية العقاري ولكن بشكل محدود.
وتعتبر السعودية من أكبر الدول في العالم من حيث النمو السكاني وأكبر عدد سكان بين دول مجلس التعاون الخليجي إذ أن 17 في المئة من إجمالي عدد السكان هم من الذكور غير السعوديين و8 في المئة من الإناث غير السعوديات، ويتركز أكبر عدد من السكان في الرياض (23 في المئة) ومكة المكرمة (24 في المئة) والمنطقة الشرقية (14 في المئة) بما يعادل (63 في المئة) من إجمالي عدد السكان.
وتوجد حاجة ماسة لتطوير القوانين المنظمة للبناء بما يجعلها قادرة على الوصول إلى نوعيات من المساكن العصرية التي تناسب متطلبات الأسرة وتعكس في الوقت نفسه الهوية المحلية التي تتناسب مع متطلبات المجتمع وطموحاته وتساهم في إثراء تراثها العمراني وتستفيد من الخبرة المهنية المتراكمة عبر الأجيال.