ارتفاع الأسعار.. هل حان موعد التدخل الحكومي؟

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

يقول آينشتاين «المشاكل الشائكة التي نواجهها لن تحل بنفس تفكيرنا الذي كان لنا عندما أوجدناها» يستدعي اللواء عبدالله السعدون هذه الحكمة؛ لوصف حال إحدى مراحل التغير الاجتماعي في السعودية من خلال كتابه الرائع (عشت سعيداً)..
هذه الحكمة تنسحب تماماً على واقع الحال في السوق العقاري؛ والإسكاني تحديداً.. نعم الكثير من أصحاب القرار الرسمي أو التشريعي؛ يطرح حلولاً تنظيرية لحل مشكلة صعوبة تملك المساكن، لا أساس لها؛ بل إن بعضها لم يعمل به في دول تأخرت عنا؛ أو تقدمت.. لقد أحسن مجلس الشورى صنعاً بالسوق العقاري برفضه نظام السوق العقاري الجديد (المقترح)؛ أنه قمة التنظير غير الواقعية؛ وبالتأكيد لا يقلل هذا (الرأي) مِن مَن اقترحه؛ ويكفي أنه الأكثر اهتماما بالبحث عن حل لتنظيم السوق.
حسناً.. ماذا يحدث الآن؟ ارتفاع الأسعار هل هو واقعي؛ أم غير ذلك؛ هل حان وقت التدخل الحكومي لوقف هذه الارتفاعات التي غدت -أحيانا- غير واقعية؛ وسوف أتعرض في تقارير لاحقة لتلك الأسباب.
التدخل الحكومي المباشر لكبح جماح الارتفاع -ومن تجارب عالمية- ليست ناجعة؛ بل إنها في أحيان كثيرة تزيد من تضخم الأسعار..
لازلت على يقين تام أن دعم البناء الفردي؛ أهم سبب لارتفاع أسعار الأراضي؛ فصندوق التنمية والقروض الشخصية من القطاعات الحكومية والمالية؛ خلقت طلباً على المنتج السكني الأساسي وهو الأرض؛ فتحولت الأرض السكنية من وسيلة (للبناء) إلى هدف (للمضاربة).
إذا كل الحلول المطروحة من دعم لصندوق التنمية العقاري؛ وتحول جهات حكومية إلى مقاول للبناء.. غير ناجعة؛ أعود لحكمة آينشتاين.. لنغير طريقة تفكيرنا في وضع الحلول؛ لماذا لا يكون المستهدف هو المنتج النهائي (المسكن) ولكن كيف؟
البناء الجماعي؛ أو الشامل؛ أو الميغا.. باختصار توطين قرى سكنية مكتملة الخدمات والمرافق؛ من خلال (دعم) ومساندة توطين كيانات عقارية كبرى؛ تتولى هذا (التطوير الشامل).. بدعم حكومي: تسهيلات؛ استقدام ميسر للبناء؛ ودعم مواد البناء لتشييد مثل هذه المشاريع.. النتيجة هي منتجات سكنية متنوعة في المساحة والقيمة؛ والنتيجة الطبيعية أن التنافس بين تلك الكيانات (المدعومة) يخلق تنافسا في جودة تلك المنتجات وقيمتها؛ والمستفيد النهائي هو المستفيد..
على الرغم من دعم الحكومة للقطاع العقاري عبر صندوق التنمية العقاري الذي ساهم وقنوات التمويل الأخرى في تحريك السوق بارتفاع بسيط في الطلب بعد حالة من التوقف أو الترقب، إلا أن هذا الدعم المباشر من قبل الحكومة أدى في النهاية إلى التضخم. ولتجنب ذلك يلزم أن يكون هناك دعم من الدولة للكيانات المؤسسية الكبيرة وشركات التطوير من خلال تدفق ثابت للسيولة وتسهيل طرح المخططات ما يجعلها تحقق هوامش ربحية جيدة، إضافة إلى توفير مسكن ملائم وبسعر جيد للمواطن باعتباره المستهدف من هذه العملية.
ويرى كبار العقاريين بجدوى التوسع في إنشاء الشركات العقارية، التي تستثمر في بناء الوحدات السكنية والتجارية وبأسعار مناسبة لذوي الدخل المحدود، مطالبين بسرعة إقرار قانون الرهن العقاري، وتحرير بعض المعوقات التي تواجه السوق العقاري بإطلاق حزمة قرارات تعالج مشكلة الإسكان في الدولة.
ويعد الطلب المحلي على العقارات في السعودية من أكبر محركات السوق العقارية في المنطقة لاعتبارات تتعلق بالمساحة وعدد السكان، وهذا الأمر يتضح عند معرفة التقديرات الحالية التي تشير إلى حاجة المملكة لبناء 1.5 مليون منزل جديد بحلول عام 2015 بهدف تلبية الطلب الناجم عن تزايد عدد السكان، الأمر الذي يعني بناء 250 إلى 300 ألف وحدة سكنية سنوياً، ووفقاً للتقديرات السوقية فان الحاجة ملحة لنحو ثلاثة ملايين وحدة سكنية في السعودية لسد النقص ومواكبة الطلب المتوقع من السعوديين والمقيمين حتى عام 2040.
وتحتاج السوق إلى 5.4 ملايين وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2020، حسب وزارة التجارة، فيما يتوقع البنك الأهلي السعودي بناء نحو 2.3 مليون وحدة سكنية حتى عام 2020 بمعدل 145 ألف وحدة سكنية سنوياً، بحجم استثمارات يصل إلى تريليون ريال.
ويمثل دعم قطاع الإسكان ومعالجة أزمة تملك المساكن للمواطنين أولوية مطلقة في هذه المرحلة التي تعيش فيها البلاد وضعا اقتصاديا جيدا استنادا إلى ارتفاع أسعار النفط وتكوين احتياطيات مالية كبيرة لدى الحكومة خاصة أن نسبة السعوديين الذين لا يملكون مساكن خاصة بهم ارتفعت لتصل إلى نحو 70% من إجمالي السعوديين.
ودعمت الدولة صندوق التنمية العقارية بمبلغ إضافي مقداره 25 مليار ريال ضمن موازنة الدولة وذلك بالرغم من ظروف الأزمة العالمية، ما يدل على الاهتمام البالغ من الدولة بمصالح المواطنين، ويأتي هذا ضمن الدعم المتواصل لصناديق الإقراض الحكومية التي تقدم العون للمواطنين وخاصة المحتاجين للعون منهم، ما سيسهم في ضخ المزيد من السيولة لقطاع العقارات، ويشجع على المزيد من السيولة لقطاع العقار وعلى المزيد من الاستثمار في العقار السكني والأعمار بما يسهم في حل أزمة توفر المساكن.
ويتوقع أن يحافظ القطاع العقاري في السعودية على نسبة نمو تتراوح بين 5 و7% حتى العام 2012 مدفوعاً باستمرار الطلب المحلي القوي على المشاريع السكنية وتزايد مشاريع التطوير التجاري في وقت تصدرت السعودية المركز الأول في حجم تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر في منطقة الشرق الأوسط وفقا لتقرير لجنة الأمم المتحدة الاقتصادية والاجتماعية لغربي آسيا «الإسكوا»، إذ بلغ نصيبها عام 2008 نحو 38 مليار دولار، تركزت في قطاع العقارات بنسبة 21 في المائة.
وتبرز أهمية قطاع العقارات المتزايدة في الاقتصاد السعودي الضخم عند العلم أن مساهمة القطاع في الدخل القومي زادت على 7.2 في المائة خلال العام الماضي مقارنة بنسبة 6.8% خلال 2004، وذلك في ضوء وصول حجم الاستثمارات العقارية في المملكة خلال 2009 إلى نحو 1.125 تريليون ريال مع توقعات بزيادة هذه الاستثمارات إلى 1.5 تريليون ريال خلال العام الجاري. وتقدر مساهمة العقارات بنحو 9.5 في المائة من الناتج المحلي غير النفطي. كما يتوقع أن ينمو النشاط العقاري في السعودية بمعدل سنوي 5.8 في المائة.
بينما تقدر مصادر سوقية أن تعمل السعودية على تنفيذ مشاريع تتجاوز قيمتها تريليوني ريال، كشفت التقارير أن قطاع العقار والبناء في المملكة يوفر واحدة من أكثر الفرص الاستثمارية جاذبية في المنطقة، كما أن هناك ما يزيد على 285 مشروعاً عقارياً بقيمة 260 مليار دولار يجري تنفيذها أو تصميمها في المملكة خلال الفترة الحالية، عدا تلك التي نفذت بالفعل خلال السنوات القليلة الماضية.
فيما تحتاج المملكة إلى ما قيمته 640 مليار دولار استثمارات عقارية في 20 عاما مقبلة، توضح التقديرات الرسمية حاجة المملكة إلى أكثر من خمسة ملايين وحدة سكنية جديدة في مدنها كافة بحلول عام 2020م وعلى المدى القصير قدر حجم الاستثمارات في بناء المخططات والعقارات الجديدة في المملكة وفق آخر الإحصائيات بحوالي 484 مليار ريال خلال العام الحالي 2010م وما لا يقل عن مليون و500 ألف وحدة سكنية جديدة فيما يقدر حجم الاستثمار في العقار حتى الآن 1.4 تريليون.
وتوضح تقارير حديثة أن السوق العقارية السعودية -بفضل الإنفاق الحكومي المتزايد على البنية التحتية والقطاعات الحيوية- تعد من أكثر الأسواق العقارية الخليجية ربحية، ما سيدر على الشركات المطورة للعقارات تدفقا ثابتا من السيولة، وهوامش ربحية جيدة.
وستشهد المملكة انطلاق شركات وصناديق تمويل عقارية -في حالة تفعيل النظام- سواء أكانت لمستثمرين أم بنوك سعودية، ما يسهم في فتح قنوات عدة للتمويل وينعكس إيجابياً على حركة السوق عموماً، وإتاحة الفرصة لذوي الدخل المحدود والمتوسط لتملك مساكنهم. وتتوجه بعض الشركات العقارية في السعودية إلى تحويل نشاطها من تطوير الأراضي إلى تطوير المساكن، إضافة إلى سعي معظم الجهات الحكومية إلى تغطية الطلب الإسكاني في شريحة محددة.