"التجاري" يستحوذ على استثمارات السوق .. ومواد البناء والعمالة تتراجع في النشاط السكني

"الرياض" ترصد المشهد العقاري في المملكة خلال أسبوع

تشهد السوق العقارية السعودية تحركاً كبيراً، يتجه إلى الدخول في طفرة كبيرة من حيث حجم الاستثمار والانجاز، مدفوعاً بمحفزات عدة تتصدرها الحاجة المتنامية للوحدات السكنية، ويرجع هذا التنامي إلى النمو الكبير في أعداد السكان والوافدين من جانب، والنمو الكبير للدخول الناتج من حركة تنموية نشطة في أكثر من مجال، وتنامي السياحة الدينية في المملكة، التي فتحت الباب أمام المزيد من الاستثمارات المتنوعة، من أهمها أيضاً الاستثمارات العقارية، وقبل ذلك تلمس قنوات الاستثمار الأسرع في السوق.
وظهرت مخاوف في القطاع العقاري من تباطؤ في النمو العمراني، خصوصاً في الإسكان المتوسط ومنخفض التكاليف، بعد الزيادة اللافتة التي شهدها السوق في أسعار مواد البناء خصوصاً الارتفاع الجنوني في أسعار الحديد، إذ قفز سعره إلى 4100ريال للطن ما ينعكس سلباً على المباني التي يجري فيها العمل حالياً، كما يؤثر - بالطبع - على القطاع العقاري ككل مما يوقف أو يؤجل العمل في بعض المشاريع المهمة وسط موجة ارتفاع تصاعدي للإيجارات.
ولفت تقرير نشرته "الرياض" هذا الأسبوع إلى التوجه المحموم للمستثمرين السعوديين نحو قطاع المباني التجارية في السوق السعودي، نظرا لما يشهده القطاع من ارتفاع مستوى الطلب وارتفاع الربحية المتحققة، وسجل هذا القطاع ارتفاعاً في قيمة السيولة المستثمرة لديه من خلال المبايعات المنفذة بنسبة 35.6في المائة خلال فبراير 2008، كما ارتفع متوسط أسعار المبايعات العقارية المنفذة على عموم النشاط العقاري لدى المملكة بنسبة 2.2في المائة، وانخفض أحجام المبايعات على عموم النشاط العقاري المنفذ بنسبة 8في المائة بضغط من الانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات على قطاع الأراضي السكنية بنسبة 8.2في المائة، وشهدت قيم السيولة المستثمرة لدى القطاع العقاري في المملكة انخفاضا طفيفا خلال فبراير بنسبة 3.1في المائة بضغط من الانخفاض الحاصل على قيم السيولة المستثمرة لدى قطاع الأراضي السكنية بنسبة 7.1في المائة.
واجمع أصحاب المشاريع العقارية الصغيرة وأصحاب البنايات الجديدة التي تحت الإنشاء على أهمية تدخل الحكومة لضبط أسعار مواد البناء التي ستؤدى في النهاية إلى أزمة سكانية وأجبرهم في عدم استكمال بناء مساكنهم. وطالبوا بضرورة وضع حد لمسلسل الارتفاع العشوائي الذي سينعكس بشكل كبير على الأوضاع الاجتماعية والاقتصادية.
وكانت حكومة المملكة قد خفضت الرسوم الجمركية إلى 5في المائة بدلا من 20في المائة على وارداتها من الحديد لتحد من ارتفاع الأسعار، والذي اثر بشكل كبير على قطاع المقاولات، وعلى تكلفة البناء على المواطنين، لكن الحديد المستورد لا يمثل نسبة كبيرة من حجم استهلاك السوق السعودي الذي يعتمد على إنتاج ثلاثة مصانع وطنية. وكانت الشركة السعودية للصناعات الأساسية "سابك" أكدت عدم نيتها زيادة أسعار الحديد في شهر أكتوبر الماضي.
من جهتها، بحثت لجنة المقاولين بغرفة الرياض أخيراً هموم ومشاكل القطاع وإيجاد الحلول المناسبة لها ومنها أهم المستجدات على قطاع المقاولات وارتفاع أسعار الحديد المتواصلة مما أثر تأثيراً مباشراً في سير المشاريع وتنفيذها في وقتها المحدد، كما بحثت ضرورة إيجاد آلية لتعويض المقاولين عقديا أثناء التنفيذ وذلك لتحقيق مبدأ التوازن بين الالتزامات والحقوق في العقود.
ويتجاوز حجم الاستثمار في القطاع العقاري في المملكة - بحسب تقديرات غير رسمية - 1.4تريليون ريال، وتحتاج السوق إلى أكثر من تريليون ريال لاستثمار مساكن جاهزة، مع أنها (السوق) تستوعب نحو ثلاثة تريليونات ريال خلال العشرين عاماً المقبلة.
وتعكف هيئة الخبراء في مجلس الوزراء السعودي مع عدد من الوزارات ذات العلاقة في قطاع الإسكان والتمويل على دراسة منظومة التمويل العقاري التي أعلنتها وزارة المالية، وذلك لتسهيل عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات وتوافر المساكن بشكل كبير، في سوق تحتاج إلى استثمار أكثر من تريليون ريال لتوفير مساكن جاهزة وبتكاليف معقولة خلال العشرين سنة المقبلة.
ويتوقع أن يسهم تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقارية، من خلال تسهيل عمليات التمويل، والحد من ارتفاع أسعار العقارات، وتوافر المساكن بشكل كبير، ما يساعد في خفض نسبة التضخم التي سجلت ارتفاعاً كبيراً في المملكة خلال العام الماضي.
وتناقش لجنة الشؤون الاقتصادية والطاقة في مجلس الشورى حالياً في نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية، الهادف إلى تنظيم التداول العقاري من خلال عدد من الضوابط، التي تبلور مقترحات المعنيين بالشأن العقاري في كافة مناطق المملكة.
وكان فريق متخصص من وزارة المالية درس تجارب ومنظومات التمويل العقاري في عدد من الدول التي تم اختيارها على أساس وضوح أنظمتها ورياديتها في أنظمة التمويل الإسكاني، كالولايات المتحدة وبريطانيا وفرنسا وألمانيا والنمسا، أو التقارب الاجتماعي كمصر والأردن وماليزيا وباكستان.
وستشهد المملكة خلال الفترة المقبلة انطلاق شركات وصناديق تمويل عقارية - في حال إقرار النظام - سواء أكانت لمستثمرين أم بنوك سعودية، ما يسهم في فتح عدة قنوات للتمويل وينعكس إيجابياً على حركة السوق عموماً، وإتاحة الفرصة لذوي الدخل المحدود والمتوسط لتملك مساكنهم. وتتوجه بعض الشركات العقارية في السعودية إلى تحويل نشاطها من تطوير الأراضي إلى تطوير المساكن، إضافة إلى سعي معظم الجهات الحكومية إلى تغطية الطلب الإسكاني في شريحة محددة. وكانت المملكة أصدرت قراراً يُسمح بموجبه للأجانب بحق التملك والانتفاع من العقارات، في مسعى إلى جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية للسعودية، ويسهم ايجابياً في دعم الاقتصاد الوطني وتنشيط القطاعات الاقتصادية المصاحبة، لاسيما قطاع البناء والمقاولات، وإلى الحد من تسرب تحويلات المقيمين للخارج، إلا أن النظام يستثني تملك الأجانب للعقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة. وتحتاج السوق العقارية إلى 5.4ملايين وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2020، بحسب إحصاءات لوزارة التجارة والصناعة، فيما يتوقع البنك الأهلي السعودي بناء نحو 2.3مليون وحدة سكنية حتى عام 2020وبمعدل 145ألف وحدة سكنية سنوياً، وبحجم استثمارات يصل إلى تريليون ريال سعودي، فيما يؤدي النمو الحاصل في القطاع السياحي والانفتاح الذي شهدته المملكة إلى الترويج للسياحة غير الدينية إلى جانب النمو في السياحة الدينية نفسها، إلى مساهمة السياحة بنحو 82مليار ريال من الناتج المحلي السعودي 2023.وكانت هيئة السوق المالية السعودية أفصحت عن مشروع لائحة صناديق الاستثمار العقاري في المملكة، جاء فيها أنه لا يجوز لأي شخص أن يقوم بأي نشاط يتعلق بجمع أموال لصندوق استثمار عقاري، أو التسويق له أو الإعلان عنه أو إدارة هذه الأموال إلا وفقاً لأحكام هذه اللائحة، وحدد شروط الترخيص لتأسيس الصندوق بأن يكون المتقدم شخصاً مرخصاً له بممارسة أعمال الإدارة، وفقاً للائحة الأشخاص المرخص لهم، وأنه يجب عليه تقديم طلب كتابي للهيئة، للموافقة على تأسيس الصندوق. وقدرت إحدى الدراسات المحلية نسبة ساكني الشقق من الأسر السعودية بضعف عدد ساكني الفلل، كما أن الشقق غالبا ما تكون مستأجرة، في حين ان الفلل مملوكة في الغالب لساكنيها. وهدفت الدراسة التي دعمتها مدينة الملك عبدالعزيز للعلوم والتقنية بمبلغ 659.580ريالا إلى تصنيف أرباب الأسر السعودية وفقا للمتغيرات الاجتماعية والسكانية المختلفة، مع التعرف على توجهات تلك الأسر نحو تعليم الأبناء والعلاج والسياحة، وتحليل الإنفاق الشهري على السلع والخدمات المختلفة، ودراسة تأثير هذه المتغيرات عليها، وكذلك تحديد المشكلات التي تواجه الأسر السعودية في ما يتعلق بالإنفاق والادخار والاستثمار. وقد تم تطبيق الدراسة الميدانية على عينة قوامها 3500مفردة بواقع 1200مفردة في منطقة مكة المكرمة، 1200في منطقة الرياض، 1100مفردة في المنطقة الشرقية، وقد تم الحصول على البيانات الأولية من خلال المقابلات الشخصية لأفراد العينات لضمان اكبر قدر من الثقة والمصداقية. وأظهرت النتائج أن هناك محدودية في نسبة المستثمرين من أرباب الأسر السعودية وتتركز استثماراتهم المحلية على شراء الأراضي 14% ثم شراء الأسهم والسندات 13% ويليها شراء العقار شقق وعمارات 11% أما الاستثمارات الخارجية فإنها ضئيلة للغاية ولا تتجاوز 0.5% من إجمالي عينة الدراسة. يذكر أن صندوق التنمية العقارية سيضخ خلال السنوات الخمس المقبلة أكثر من 125ألف قرض للمواطنين سنويا بعد المخصصات التي اعتمدت له ضمن الميزانية العامة للدولة هذا العام والتي بلغت 25مليار ريال، .سيتلقاها الصندوق على مدى السنوات الخمس. ويتوقع أن يثمر هذا الدعم عن تمويل 91ألف قرض تخصص لبناء 109آلاف وحدة سكنية إلى جانب أكثر من 6آلاف قرض أخرى سيتم تمويلها من موارد الصندوق الذاتية والمتمثلة في المبالغ المحصلة من سداد قروض الصندوق التي يعاد تدويرها لتمويل قروض جديدة. وعلى الرغم من أن عدد القروض التي لم يبت فيها حتى نهاية عام 1427بلغت 480ألف طلب فإنه يتوقع أن يرتفع عدد الطلبات المقدمة حتى نهاية العام 1428ه لتصل إلى 100ألف طلب. كما يوجد نحو 600ألف طلب لقروض عقارية على قائمة الانتظار.