مطالب بإيجاد أدوات استثمارية وتمويلية تزيد وتيرة النشاط العقاري

غياب الضرائب يعيد دبي كوجهة الأولى للمستثمرين

اعتبرت تقارير اقتصادية متخصصة أن العام الجديد 2013 سيشهد نشاطا ملحوظا في القطاع العقاري الخليجي بقيادة العقارات في المملكة ودولتي قطر والإمارات، ما يجعل من الضروري إيجاد أدوات استثمارية ومالية تستفيد من النشاط العقاري المتوقع والنمو القطاعي والاقتصادي على مستوى الدول منفردة والإقليم بشكل عام.
وبينت أن النمو الاقتصادي العام والنمو القطاعي المتوقع في الأنشطة العقارية والإنشائية في المنطقة مدفوعة بأسعار النفط المرتفعة والميزانيات الحكومية الضخمة التي أعلنت مؤخرا، يجعل الاعتقاد يبدو قريبا إلى اليقين أن العقارات في ارتفاع سواء في القطاع السكني او التجاري أو المرافق والمنشآت الإيوائية والفندقية، وبالتالي لابد من فتح قنوات استثمارية جديدة تضمن تدفقات سيولة وطلبا نشطا يعزز من مستويات النمو الصحي.
وأشار تقرير المزايا القابضة الى أن البيئة التشريعية المفضلة والبنية التحتية والأساسات الاقتصادية تجعل من الخيار الاستثماري في الدول الخليجية مرحبا به من المؤسسات والأفراد، إلا أن نقص الادوات الاستثمارية يجعل منه عائقا أمام توسع الاستثمارات في القطاع ويفتح الباب أمام خلق سوق مضاربة يعتمد على المستثمرين الافراد في كثير من الأحيان.
العقود الانشائية
واعتبر التقرير أن العام الجديد سيشهد ترسية عدد أكبر وأضخم من العقود الانشائية في المنطقة، بعدما كانت انخفضت قيمة العقود التي تمت ترسيتها في دول الخليج بنسبة %18 في 2012، وبلغت قيمة هذه العقود 51.9 مليار دولار، مقابل 63.4 مليار دولار في 2011.
ووفقا لتقارير (ميد العقارية) فان الإمارات سبقت السعودية، كأكبر الدول الخليجية في سوق البناء في 2012، بمشروعات بقيمة 16.2 مليار دولار، وتعتبر قيمة مشروعات الإمارات التي تمت ترسيتها أعلى بنسبة %4 من قيمة المشروعات التي تمت ترسيتها في السعودية بقيمة 15.6 مليار دولار، وتعتبر هذه هي المرة الأولى منذ عام 2008 التي لم تتصدر فيها السعودية مشروعات البناء التي تمت ترسيتها في المنطقة.
إلى ذلك، ذكرت شركة جونز لاونج لاسال للخدمات العقارية في استطلاعها للعام 2012 لآراء المستثمرين العقاريين في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا أن دبي تعتبر في الوقت الحاضر الوجهة المفضلة في المنطقة للمستثمرين الأجانب الراغبين في زيادة دخلهم، حيث تتميز دبي ببيئة عقارية خالية من الضرائب سواء على أرباح رأس المال من بيع العقارات أو على الأرباح الناتجة عن التأجير، وهو أمر يرى تقرير المزايا القابضة أنه يمكن تعميمه على باقي العقارات في المنطقة من خلال ايجاد أدوات استثمارية في الأسواق الثانوية تعزز من النشاط وتظهره كما في سوق الأسهم.
حجم البناء
وفي السياق ذاته، يبلغ حجم الناتج المحلي الإجمالي لقطاع البناء والتشييد في السعودية 89 مليار ريال في عام 2011، حيث بلغ معدل نموه نحو 19 في المائة مقارنة بعام 2010، ونسبة مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي بلغت بالأسعار الثابتة لعام 1999 نحو 7.5 في المائة.
وارتفع حجم الإنفاق الحكومي على المشاريع من 156 مليار ريال عام 2006 إلى 225 مليار ريال في عام 2009، ثم إلى 256 مليار ريال في عام 2011. مع هذا ذكرت دراسة اقتصادية حديثة لعام 2012، ان إيجارات المساكن في المملكة تستقطع ما بين 40 و60 في المائة من مرتبات الموظفين السعوديين.
وبحسب شركة كلاتونز المتخصصة في قطاع العقارات فإن عام 2012 شهد إضافة 180 ألف متر مربع من الوحدات السكنية لسوق الرياض، في الوقت الذي يتوقع أيضا إضافة مليون متر مربع بحلول نهاية عام 2014، مشيرة إلى أن هذا الزخم الملحوظ يتوقع البعض أن ذلك سيكون له أثر سلبي على السوق، الذي تراوح نسبة الوحدات الشاغرة فيه حاليا بين 15 و%20.
إلى ذلك، احتل السوق السعودي على المستوى الدولي مرتبة متقدمة كأحد أبرز ثمانية أسواق دولية مشجعة كملاذات آمنة لرؤوس الأموال بحسب تقرير سيتي بنك، وهذه الأسواق هي السعودية وروسيا والكويت وقطر
والإمارات والنرويج وكازاخستان، مضيفاً أن النمو في الاقتصاد السعودي الذي لا يعتمد على النفط سوف يزداد ليلعب دوراً حيوياً، خصوصا قطاع الإنشاءات حين تتم إجازة قوانين الرهن العقاري.
ودعا التقرير إلى الاستفادة من المؤشرات الايجابية للاقتصادات الخليجية، ومنها مثلا أن احتلال السعودية المرتبة ال11 عالمياً، كأفضل أسواق الاستثمار في مشاريع البنية التحتية، وفقاً لتقرير جديد صادر عن مؤسسة إي سي هاريس الاستشارية العالمية، حيث ان مستوى المخاطر التي تواجه المستثمرين في المملكة والشرق الأوسط كان منخفضاً نسبياً، في ظل المستويات العالية من دخل الفرد وانخفاض الضرائب والدعم الحكومي القوي لمخططات البنية التحتية على نطاق واسع، وهي ثلاثة من العوامل الأساسية التي تساعد على الحد من المخاطر وبناء الثقة الحقيقية داخل مجتمع المستثمرين.
مؤشر القطاع
فيما بين تقرير المزايا القابضة أن الدليل العقاري العالمي صنف دبي كأقوى سوق للإسكان في العالم، حيث يظهر الدليل العقاري العالمي أن مؤشر القطاع العقاري السكني في دبي ارتفع بنسبة %13 خلال العام، بينما انخفضت أسواق المملكة المتّحدة وسنغافورة وطوكيو بنسب %4، و%3، و%2 على التوالي.
وفي هذا السياق، كشف تقرير أصدره البنك الأهلي، أن الحكومة السعودية وقعت خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2012 عقودا إنشائية بأكثر من 166 مليار ريال، مقارنة مع ما قيمته حوالي 179 مليار ريال من العقود في الفترة نفسها من عام 2011، بنسبة تراجع تبلغ 7 ٪في عام 2012.
وتراجعت قيمة العقود التي تمت ترسيتها خلال الربع الثالث من عام 2012، لتصل إلى 39.2 مليار ريال، بالمقارنة مع 95.1 مليار ريال للربع الثالث من عام 2011، بنسبة تراجع 59٪.
وأشار تقرير أزدان العقاري الشهري لدول مجلس التعاون الخليجي إلى أن الاستقرار في القطاع العقاري الخليجي في هذه الفترة أمر طبيعي مرحلي، وتوقعت أن يعود الزخم إلى القطاع العقاري مع بداية العام المقبل، إذ من المتوقع أن يشهد القطاع العقاري الخليجي نمواً بنسبة تتراوح بين 10% إلى 15%.
إلا أن نمو إنتاج أنابيب الصلب والتوسّع بمجالي العقارات والطاقة حقق نمواً لافتاً في سلطنة عمان، كما أن مطالب العقاريين بالبحرين كانت بهدف دعم الجهات الحكومية للمشروعات المتعثرة.
في الوقت الذي عمد فيه المطورون والمستثمرون العقاريون إلى مراجعة مشروعاتهم واستثماراتهم في نهاية كل سنة من أجل تقييمها ووضع الخطط المناسبة للسنة الجديدة.
وكشف التقرير أن القطاع العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي سيظل جاذباً للاستثمارات باعتباره القطاع الاستثماري الآمن، الذي استمر في تحقيق العوائد السنوية بنسب تتراوح بين 8% إلى 10%، لافتاً إلى أن العديد من الشركات العقارية الكبرى في المنطقة الخليجية تستعد الآن للإعلان عن مشروعات جديدة خلال السنة المقبلة، مما يزيد من النمو المتوقع في القطاع العقاري الخليجي.
حجم المشاريع
ورأى بنك الكويت الوطني في تقريرة الاقتصادي الأخير لدول الخليج إلى انه من المفترض ان تكون قيمة المشاريع التي تمت ترسيتها في دول مجلس التعاون الخليجي في العام 2012 قد وصلت الى 358 مليار دولار، اي بما يشكل اكثر من 20% من الناتج المحلي الاجمالي المتوقع للمنطقة.
كما تعادل هذه القيمة اربعة اضعاف قيمة المشاريع التي تمت ترسيتها في العام 2005، حيث كانت قيمة المشاريع التي تمت ترسيتها قد بلغت ذروتها في العام 2008 عند 311 مليار دولار، اي في العام الذي شهد اندلاع الازمة المالية العالمية، وفي العام 2010، بدأت حكومات المنطقة في الاعلان عن خطط التنمية في محاولة لتعزيز النمو الاقتصادي ودفع الطلب المحلي، ولذلك ارتفعت المشاريع التي يتم ترسيتها مجددا، وهو ما يفسر الذروة الحالية. وكانت معظم المشاريع التي تم ترسيتها تتركز في الامارات والمملكة بنسبة 43% و40% من اجمالي مشاريع المنطقة. وقال التقرير انه قبل اندلاع الازمة في العام 2008، لم تكن قيمة المشاريع التي يتم ترسيتها آخذة في الارتفاع فحسب، بل كانت المشاريع الضخمة تحظى بالرواج ايضا، فقد بلغ متوسط حجم المشاريع 909 ملايين دولار في العام 2008، مقارنة مع 356 مليون دولار في العام 2005. الا انه منذ ذلك الوقت، اخذ حجم المشاريع التي يتم ترسيتها في الانخفاض، وقد بلغ متوسط حجمها في العام 2012 نحو نصف مليون دولار، فقد ادت الظروف الاقتصادية المتدهورة وضعف الميل الى الاستثمار الى تحويل الاهتمام بعيدا عن المشاريع الطموحة جدا نحو المشاريع الاصغر حجما نسبيا والاكثر واقعية. وبين التقرير انه حتى اذا كان المستثمرون مازالوا يسعون نحو تلك المشاريع الضخمة، فإنهم لن يتمكنوا على الارجح من العثور على التمويل، وذلك في ضوء ازمة الائتمان وغياب الثقة الذي نتج عن الازمة في ذلك الوقت، بالاضافة الى ذلك، فان دبي التي تعتبر معقل العديد من تلك المشاريع الضخمة قد تأثرت تأثرا كبيرا بالازمة، وبالتالي تم تأجيل او الغاء العديد من مشاريعها.