أزمة السكن بين المعوقات والحلول

أصبح من المعروف على مستوى الدول والشعوب أن الحراك الحضاري والتنموي ذو ارتباط وثيق بالسياسة السكانية والسكنية وذلك يرجع إلى أن توفير السكن لكافة أطياف المجتمع من أهم عوامل الاستقرار والراحة النفسية.
فتوفر السكن بالتكلفة المناسبة يساعد على خلق توازن بين مدخلات الأسرة ومخرجاتها، وهذا إذا حدث فهو من أهم عوامل الوفرة التي هي المفتاح الرئيسي للاستقرار بينما العوز والفقر هما المفتاح الرئيسي لعدم الاستقرار.
تملك السكن أصبح هاجساً يطارد أكثر من (65٪) من سكان المملكة الذين تبلغ نسبة الشباب فيهم (دون سن الأربعين) ما يربو على (70٪) فتملك السكن ذو أهمية بالغة لكل من لا يملكه؛ لأنه يمثل بالنسبة له مصدر طمأنينة وراحة نفسية وأمناً اجتماعياً بالاضافة إلى كونه يمثل دعامة اقتصادية كبرى للأسرة والفرد
ولهذا فإن تملك السكن أصبح هاجساً يطارد أكثر من (65٪) من سكان المملكة الذين تبلغ نسبة الشباب فيهم (دون سن الأربعين) ما يربو على (70٪) فتملك السكن ذو أهمية بالغة لكل من لا يملكه؛ لأنه يمثل بالنسبة له مصدر طمأنينة وراحة نفسية وأمناً اجتماعياً بالاضافة إلى كونه يمثل دعامة اقتصادية كبرى للأسرة والفرد لأنه يوفر (50٪) من دخل الأسرة الذي بدون تملك السكن سوف يُدفع لاستئجاره خصوصاً أن مستوى الايجارات ارتفع حتى أصبح كاوياً للبعض، وحارقاً للبعض الآخر وذلك في خضم ذلك التنافس المحموم على رفعه دون الأخذ بعين الاعتبار انعكاساته السلبية على اقتصاد الأسرة وبالتالي المجتمع، وما ينتج عنه من تململ واحتقان خصوصاً مع وجود عوامل أخرى تساعد على ذلك مثل ارتفاع تكاليف المعيشة الأخرى من ملبس ومأكل ومشرب ونقل واتصالات .. وحدث ولا حرج.
إن أزمة السكن في المملكة تعاني من إرهاصات عديدة يأتي في مقدمتها ما يلي:
1- شح الأراضي المطورة المكتملة الخدمات ذات الأسعار التنافسية.
2- المغالاة في أسعار الأراضي والوحدات السكنية وارتفاعها بصورة متواصلة وجنونية.
3- ارتفاع أسعار مواد البناء وعدم وجود بدائل محلية لها.
4- احتكار الأراضي ما سبب وجود ساحات وفراغات واسعة داخل المدن غير مستغلة بالاضافة إلى التلاعب بأسعار الأراضي من خلال المضاربات والمساهمات الوهمية.
5- غياب القوانين والأنظمة التي تنظم سوق العقار سواء فيما يتعلق بالبيع أو الشراء أو الايجار، أو نسبة الربح أو حقوق الملاك أو المستأجرين.
6- تدني مستوى الدخل لدى الغالبية العظمى من الموظفين أمام ذلك الغلاء الفاحش سواء في أسعار تملك العقارات أو استئجارها، أو القروض وفوائدها المترتبة عليها.
7- الإسراف في مساحات المساكن سواء أكانت فللاً أم شققاً، والإسراف في كميات المواد المستخدمة في تنفيذها مثل الأسمنت والحديد والاشكال الهندسية. والمظاهرة البراقة.
8- الاعتماد على مواد البناء المستوردة وعدم توفر بديل محلي أرخص ثمناً منها يمكن ان يشكل بديلاً منافساً لها.
9- محدودية عدد شركات التطوير العقاري وبالتالي غياب المنافسة بين الموجود منها من حيث الجودة والأسعار والضمانات وخدمات ما بعد البيع.
10- عزوف بعض المستثمرين عن الاستثمار في المنشآت السكنية وتحويل بعض المستثمرين فيها نشاطاتهم نحو المنشآت المكتبية وذلك لعدم وجود نظام رادع يحمي المستثمر من تلاعب المستأجر وهذا أدى وسوف يؤدي إلى قلة المعروض من الوحدات السكنية وبالتالي التهاب الأسعار إلى اسوأ مما هي عليه الآن.
11- غياب الرقابة على تنفيذ المنشآت السكنية أوجد ما يسمى بالمباني التجارية أي قليلة الجودة في التنفيذ والمواد.. وهذا غش في رابعة النهار ناهيك عن أن من يشتري تلك المنشآت لا يستطيع استعادة حقه عند اكتشافه للغبن الذي وقع فيه.
إن كثيراً من المباني التي تنفذ بهذه الطريقة لها مظهر براق ومخبر متدني الجودة "من الظاهر هالله هالله ومن الباطن يعلم الله" كما يقول المثل الدارج. وإذا كان ذلك مصحوباً مع عدم توفر الصيانة المتقنة وارتفاع تكاليف المتوفر منها فإن هذا يؤدي إلى خسارة في خسارة.
12- عدم وجود توجه نحو ما يسمى بالسكن الاقتصادي الذي يكون ذا جودة عالية وباستخدام مواد متوفرة محلياً بأسعار مناسبة ومساحات معقولة ومواصفات مقبولة.
13- التخلي عن السكن الشعبي وترك بيوت الطين مرتعاً للعمالة السائبة والمتخلفة وسلبياتها.
14- سيطرة ثقافة المظاهرالبراقة في المساكن والمناسبات تجعل الإنسان يتحمل فوق طاقته المالية ويرزح تحت نير الديون وفوائدها التراكمية.
لا نستطيع أن نحصر أسباب أزمة الإسكان في المملكة فيما تم ذكره آنفاً فهناك أسباب أخرى تتقاطع وتتوازى معها، ولكنْ ينبغي البدء في العمل على إخضاع الإرهاصات السابقة الذكر للدراسات والتحليلات، وفك تقاطعاتها مع بعضها البعض ومع الجهات المسؤولة عن حلها من قبل بيت أو بيوت خبرة متمكنة ومستقلة، والخروج بخطة عمل استراتيجية تعيد لسوق العقار توازنه من حيث العرض والطلب والأسعار والوفرة، والتصنيف والسعة والموقع، ومراعاة مستوى الدخل وتواجد الخدمات وغيرها من المميزات.. ناهيك عن أن تشمل تلك الدراسات تحليلاً لواقع الحال وتحديد سلبياته وطرق الحد منها، وتحديد إيجابياته ووسائل تعظيمها. هذا بالاضافة إلى دراسة أساليب التمويل والعمل على زيادة مصادره.
إن مثل ذلك الإجراء سوف يوجِد استراتيجية إسكانية على مستوى المملكة سوف نجني إيجابياتها بمجرد تطبيقها على أرض الواقع بصورة منهجية بعد تحييد العوائق التي يمكن أن تقف حجر عثرة أمامها، وذلك من خلال التصحيح أثناء الممارسة.
إن دعم ذلك بعدد من القرارات والفعاليات والأنشطة ذات العلاقة المباشرة بسوق العقار سوف يوفر السكن لشريحة كبيرة من أبناء المجتمع إما تملكاً أو إيجاراً وبأسعار مناسبة.
ولعل من أهم معوقات ذلك الحراك الإيجابي ما يلي:
* السماح بتعدد الأدوار على جميع الشوارع التجارية ذات العرض (30، 40، 60، 80، 100م) سوف يدفع بعدد كبير من المستثمرين العقاريين أفراداً ومؤسسات إلى التوجه نحو بناء أبراج سكنية ذات قدرة استيعابية عالية، وهذا سوف يكون له عدة إفرازات إيجابية تتمثل في زيادة عدد الوحدات السكنية وتقليل تكلفة ايصال الخدمات؛ لأن الخدمات موجودة أصلاً في تلك المواقع ناهيك عن الحد من الحفريات والتمديدات التي ما تنتهي واحدة إلا وتبدأ الأخرى.
* السماح بإضافة دور كامل لكل فيلا أو بيت يرغب صاحبه بذلك من أجل تسكين أحد ابنائه أو تأجيره على الغير.. ناهيك عن أن ذلك الدور يمكن ان يقسم إلى وحدتين سكنيتين، وهذا التوجه سوف يوفر عدداً لا بأس به من الوحدات السكنية في مواقع تحظى سلفاً بالخدمات العامة.
* العمل على إعادة تأهيل الأحياء الشعبية والمناطق المهجورة وتحسين وضعها البيئي وتزويدها بجميع أنواع الخدمات التي تحظى بها الأحياء الأخرى بحيث تصبح جذابة ومقبولة الاقامة والسكن.. وهذا التوجه سوف يضاعف عدد الوحدات السكنية المعروضة للايجار أو البيع، وسوف تصبح تلك الأحياء أنموذجاً للسكن الاقتصادي الذي سوف يحافظ على المظهر العمراني المميز للعمارة العربية الصحراوية التي عايشها ولا يزال يعايشها عدد كبير من الناس مع العلم أن بيوت الطين أكثر ملاءمة للبيئة الصحراوية صيفاً وشتاءً.
* وضع نظام يحدد مساحة السكن حسب عدد أفراد الأسرة وتحديد مساحة المنزل الاقتصادي بمساحة لا تزيد على (250)م2 للفيلا و(150)م2 للشقة و(120)م2 للبيت الشعبي.
* إيجاد مواصفات ملزمة لمواد البناء ووضع أسعار مناسبة لها بعد ضمان هامش ربح مناسب لكل من المصنّع والمستورد، وتوعية الناس بمميزات الأنواع المختلفة من مواد البناء، والعمل على توطينها..
وهذا الأسلوب سوف يقضي على المؤسسات والشركات التي تبيع الوهم للمواطنين من خلال توفير ما تستورده من مواد بأبخس الأثمان للبيع بأسعار خيالية مغالى فيها دون حسيب أو رقيب.
* الاتجاه إلى تطوير مخططات المنح وتخطيط مزيد من الأراضي الحكومية وإيصال الخدمات إليها وعرضها للبيع بأسعار اقتصادية سوف يؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات والتي جعلت سوق العقار يدق ناقوس الخطر مؤذناً ببلوغ ذروة فقاعة قابلة للانفجار سوف يذهب ضحيتها كثير من المتهورين كما حدث في سوق الأسهم عام (1428ه) لذلك فإن العمل على إعادة سوق العقار إلى المستويات الطبيعية بصورة تدريجية أصبح أمراً مطلوباً بل مُلحاً.
* العمل على تصحيح سوق الأسهم الذي يعاني من الضعف بحيث يصبح أكثر جاذبية وأكثر أماناً بصورة تدريجية سوف يسحب جزءاً من البساط من تحت أقدام سوق العقار وبالتالي يؤدي إلى توازنه بصورة تدريجية ايضاً وهذا الوضع سوف يخلق تكاملاً بين سوقيْ الأسهم والعقار بحيث يصبح أحدهما مكملا للآخر بدلاً من أن يكون له ضرة.
* تسريع فتح محاكم مستعجلة في الأحياء ودعمها بأجهزة تنفيذية وذلك لفض النزاعات المختلفة بما في ذلك الخصومات المستعصية بين المالك والمستأجر وضمان حق كل منهما.
* إلزام أصحاب الأراضي البيضاء داخل المدن باستثمارها أو بيعها أو دفع ضريبة عليها على أن يطبق ذلك على كل من يملك قطعة أو قطع أراض متصلة تزيد مساحتها على (10) آلاف متر مربع داخل المدن أو خارجها.
* منع تخطيط وبيع الأراضي في الصحارى التي تبعد عن المدن بما يزيد على (100كلم) وتبعد عن خطوط المواصلات العامرة بما يزيد على عشرة كيلومترات والتي يتم من خلالها بيع السراب والوهم على المواطنين بأسعار فاحشة لا تتناسب مع هذه المواقع بأي حال من الأحوال.
* العمل على الحد من أسعار مواد البناء بحيث يصبح قرض صندوق التنمية العقاري المتمثل في (500) ألف ريال كافياً لبناء منزل العمر دون الحاجة إلى اإضافة أية تكاليف مالية أخرى.
* العودة إلى استخدام الطين في بناء المساكن الشعبية مع الالتزام بالمواصفات الحديثة مثل العزل والتكسية بمواد تمنع ذوبان الطين في الماء وغير ذلك من المواصفات التحديثية.
* الاتجاه إلى أسلوب التأجير الشهري بدلاً من السنوي أو العمل على تسديد الايجار السنوي على شكل دفعات شهرية تقتطع مباشرة من حساب المستأجر وتحول لحساب المالك سوف يخفف الضغط على المستأجر ويحفظ حقوق المالك.
نعم إن العوائق كثيرة لكن الحلول ممكنة وبالتالي لم يتبق إلا عزيمة الرجال وصلاح النية وتجاوب وتكامل القطاعات ذات العلاقة خصوصاً أن خادم الحرمين الشريفين بمؤازرة سمو ولي العهد الأمين - حفظهما الله - قد كسر كل الحواجز والمعوقات المالية وحمّل الوزراء والمسؤولين الأمانة وطالبهم بسرعة الانجاز كلّ فيما يخصه وتقديم تقارير دورية عما تم إنجازه..
حمى الله مملكتنا الحبيبة وزادها أمناً ورخاء واستقرار. والله المستعان.