نظام جديد يطرح “قسائم إيجار” لحل أزمة السكن

تعكف وزارة الاسكان حاليا على اعداد نظام لتحديد الايجارات السكنية، حيث قام خبراء عالميون باعداد الملامح الاولى للتنظيم الذي يهدف الى الحد من ارتفاع الايجارات غير المبررة. كما يحدد العلاقة بين جميع الاطراف.
وقال مصدر مسؤول ان النظام المقترح يتضمن تقديم اعانات للمستثمرين الذين يخططون لبناء اسكان ايجاري خاص لمحدودي الدخل، الى جانب تطبيق نظام بدل السكن الايجاري المرتبط بالدخل من خلال نظام «قسائم الايجار» على غرار النظام المطبق في الولايات المتحدة الامريكية. ويتم ذلك من خلال طرح سندات ايجارية بموجبها يبحث الموظف عن وحدة سكنية يستأجرها وفقا لدخله.
ويقترح النظام ان تقوم الجهة الحكومية بصرف شهادة للموظف تطمئن صاحب العقار بان الاسرة تملك دخلا كافيا لسداد الايجار ويكون للموظف حرية البحث عن سكن ايجاري تدفع الحكومة مبلغا معينا من اعانة الايجار ليكون حافزا له للبحث عن مسكن بايجار معقول.
واضاف ان النظام المقترح يدعو وزارة الاسكان الى انشاء قوائم ممثلة للايجارات لضمان الشفافية للسوق العقاري كما سيشكل اجراء مضادا للايجارات الباهظة على ان يتم اعداد القوائم عن طريق التقييم العلمي لعقود التاجير الجديدة.
واشار المصدر الى انه يمكن لمساعدات الإسكان المقدمة من جهات الأعمال ان تشمل: اسعار بيع منخفضة للمنازل الكبيرة، وقروض رهن عقاري منخفضة التكلفة، وضمانات قروض او تأمين على القروض من قبل صاحب العمل (وبالتالي يطبق المقرضون ضمانات أكثر مرونة)، وحسومات على حجم القروض (يضمن صاحب العمل للمقرضين عددًا معينًا من القروض في مقابل معدلات فائدة منخفضة لمنسوبيه).
وفيما يلي المسودة الأولى للتنظيم:
تطوير لائحة وطنية للشروط المؤهلة لاستئجار شقة
يشتمل برنامج الاسكان الاجتماعي في عنصر رئيسي منه على تطوير لائحة وطنية للشروط المؤهلة لاستئجار شقة اجتماعية ومن سبل تحقي ذلك ان تقوم الحكومة باصدار شهادات احقية لاستئجار الشقق التي تم بناؤها بدعم حكومي ويتمثل معيار الاحقية الاكثر اهمية في دخل الأسرة وعدد الافراد المعولين.
إعانات للمستثمرين الذين يخططون لبناء إسكان ايجاري
نظرًا لأن اعانات الضرائب لا تنطبق بالنسبة للمملكة العربية السعودية فإن الدعم الموجه للمستثمرين الذين يخططون لبناء اسكان ايجاري خاص ميسور يمكن ان يكون في صورة دعم مالي مباشر أو قروض ميسرة وهناك طريقة اخرى لمساندة هذا النوع من الاسكان وتتمثل في بيع قطعة الارض باقل من القيمة السوقية بشرط بناء اسكان ميسور.
تطبيق نظام بدل السكن الإيجاري
يحصل موظفو القطاع الخاص في المملكة في الوقت الحالي على بدل سكن من صاحب العمل يكون بمثابة مساهمة من صاحب العمل في تكلفة الايجار وعادة ما يحصل العاملون على بدل سكن بواقع راتب ثلاثة شهور في السنة سواء كان الموظف يملك مسكنًا أو يستاجره ولا ترتبط الرواتب البدلات التي تصرف للموظفين بالدخل ولا تخضع للضرائب في المملكة وفي الواقع فإن الموظفين يعتبرون بدل السكن كجزء عام من رواتبهم السنوية نظرًا لأن بدل السكن لا يخصص بصورة حصرية لتسديد الايجار أو اقساط المسكن.
ولكي يتسنى معالجة أوضاع الاشخاص الذين يعانون من مشكلة حادة تتعلق بقدرتهم المالية فيما يتصل بالاسكان فانه يقترح تطبيق بدل سكن يرتبط بالدخل والايجار على سبيل المثال من خلال نظام قسائم الايجار على غرار النظام المطبق في الولايات المتحدة الامريكية اذ ان الأسر الامريكية ذات الدخل الذين يبلغ نصف المعدل المتوسط المحلي يحق لها الحصول على سندات ايجارية. وهذه السندات الايجارية تضمن تسديد مساعدة الاسكان الايجاري لمالكي العقار الخاص وفي الوقت الحالي فان هناك نحو 3.1 مليون أسرة منخفضة الدخل تحصل على سندات ايجارية في الولايات المتحدة الامريكية وبموجب برنامج السندات الايجارية فإن الأسر الحاصلة على تلك السندات يمكنها ان تبحث عن وحدة سكنية وتقوم باستئجارها (إما في مجمع سكني محدد او ضمن القطاع الخاص) وان تسدد جزءًا من الايجار ويكون هذا الجزء محددًا على اساس الدخل دون ان يزيد بصفة عامة عن 30% من دخل الأسرة.
هناك بديل آخر يتمثل في ان تقوم الجهة الحكومية المختصة بصرف شهادة للمستفيد تطمئن صاحب العقار بأن الأسرة تملك دخلًا كافية لسداد الايجار ويكون للمستفيد حرية البحث عن مسكن اجتماعي ايجاري مناسب تدفع الحكومة للمستفيد مبلغًا معينًا من اعانة الايجار غير أن هذا المبلغ يكون محدودًا ليكون ذلك حافزًا للمستفيد للبحث عن مسكن ايجاري بايجار معقول.
استحداث نظام ضوابط ايجار كبديل استراتيجي
تشير ضوابط الايجارات الى الانظمة او اللوائح التي تحدد ضوابط اسعار على ايجارات الوحدات السكنية وتكون بمثابة سقف سعري تطبق ضوابط الايجار في نحو 60 دولة حول العالم وتشمل نطاقا متنوعة يتراوح بين سقوف ايجار محددة بصورة رسمية الى لوائح لمنع الايجارات الباهظة التي يفرضها مالكو العقارات في المناطق العشوائية المكتظة يشار الى أن اللوائح المقيدة للايجارات ليست حديثة العهد في المملكة حيث اصدرت الحكومة بدءًا من سنة 1940م لوائح عديدة للضوابط المؤقتة للايجارات. ولأن الارتفاع المستمر في الايجارات يشكل العنصر المحرك للتضخم في المملكة في الوقت الحالي فإنه ينبغي للحكومة ان تظهر في امكانية استحداث اجراءات نظامية لضوابط الايجارات لكبح جماح تضخم الايجارات لفترة محدودة على الاقل يمكن ان تكون اجراءات ضوابط الايجار ذات طابع مؤقت ريثما يمكن اعادة التوازن بين جانبي العرض والطلب في سوق الاسكان الايجاري وفي الواقع فإن الضوابط المؤقتة للايجارات توفر متنفسًا للحد من تضخم الايجارات.
وفي معرض تبنيها لتشريعات لضوابط الايجارات فان بعض دول الخليج قد اتجهت في طريق معاكس لبقية دول العالم حيث يتمثل الاتجاه العام في تقليص التدخل الحكومي في سوق الاسكان الايجاري وفي عام 2007م قامت دبي بتشديد قانون الايجارات لسنة 2005م وقصرت الحد الاقصى للزيادة في الايجارات على 5% سنويًا كذلك قامت ابوظبي بالمثل بتحديد زيادة الايجارات ب 5% سنويًا أما في قطر فقد تم تطبيق تجميد الايجارات الى ان تحدد الحكومة حدًا اقصى لزيادة الايجارات والتي تم تحديدها ب 10% سنويًا.
أنواع مختلفة لتشريعات تقييد الإيجارات
• الضوابط المؤقتة للإيجارات
الشكل الأكثر شيوعا لضوابط الايجارات هو ان تكون الايجارات في مبدأ الأمر قابلة للتفاوض الحر مع حد يتم التقيد به في زيادة الايجار (الضوابط الايجارية للحيازة).
يكون الحد الأقصى المسموح لزيادة الايجار عبارة عن نسبة مئوية ثابتة كما هو الامر على سبيل المثال في دبي والفلبين او نسبة من الرقم القياسي لتكاليف البناء (فرنا على سبيل المثال) او الرقم القياسي لأسعار المستهلكين (كما في مدن معينة في الولايات المتحدة وايطاليا وهولندا واسبانيا وسويسرا) او مزيج من الرقمين القياسيين (كما في كندا). وعادة ما تقترن الضوابط الايجارية للحيازة بالغاء الضوابط في حالة شغور الوحدة السكنية، بمعنى أنه عند شغور الوحدة السكنية فإنه يمكن زيادة الايجارات بأي مبلغ. وتعفى المباني حديثة البناء عادة من تطبيق ضوابط الايجار.
• نظم الحدود القصوى للإيجارات
احيانا تحدد السلطات حدًا أقصى للايجارات وتطبيق ذلك على الحيازات الجديدة والديمة على حد سواء. وغالبا ما تكون الحدود القصوى للايجارات عبارة عن نسبة مئوية معينة من قيمة العقار (تطبق في الهند وتايوان وسوريا وكوستاريكا). يكون تثمين العقار عادة على أساس التكلفة التاريخية وليس القيمة الحالية للعقار. وبالتالي فإن عائدات الايجار الحقيقية تتراجع بمرور الوقت.
• نظم تجميد الإيجارات
يتم احيانا ابقاء الايجارات عند مستويات محددة سلفا، وعادة ما يكون ذلك هو مستوى الايجار في سنة تطبيق القانون (كما هو الحال في قطر) ولا يسمح بأي زيادات في الايجار بالنسبة للعقارات حديثة البناء بعد تأجير الوحدة.
وبدون شك فإن تشريعات ضوابط الايجار تمثل اداة لكبح تضخم الايجارات في اسواق المساكن الايجاري التي تعاني من اختلال التوازن حيث يكون فيها الطلب أعلى من العرض خاصة في شريحة المساكن منخفضة التكلفة. غير ان هناك اسبابا أخرى تدع لعدم التدخل الحكومي، اذ ان ضوابط الايجار تقلص الحافز لدى ملاك العقارات لتوفير وحدات ايجارية. كذلك فإن ضوابط الايجار لا تشجع الملاك على صيانة الوحدات واصلاحها بانتهاء فترة الحيازة. ايضا فإن مستأجري المساكن التي تخضع لضوابط الايجار تقل لديهم الرغبة في الانتقال في أماكن أخرى.
يجب أن يكون نظام ضوابط الايجارات مبسطا وشفافا، وان يتم مواءمته مع المواصفات المحلية. وينبغي لهياكل زيادة الايجارات ان تسمح لملاك العقارات باسترجاع استثماراتهم وبعض التكاليف المعينة. وبدون هذا الشرط الاساسي فسوف تتباطأ وتيرة الاستثمارات الخاصة في الاسكان. ويجب ان يكون بالامكان توقع موعد صدور النظام وتطبيقه بحيث تتاح الفرصة للملاك والمستأجرين للتفاوض وتقييم خياراتهم. وينبغي لنظام ضوابط الايجارات ان يكون سهل التنفيذ والتطبيق.
إنشاء قوائم رسمية ممثلة للايجارات على المستوى المحلي
ينبغي لوزارة الإسكان ان تبادر وان تقدم المساندة لقيام الجهات المحلية بانشاء قوائم ممثلة للايجارات وسيكون من شأن تلك القوائم ضمان الشفافية للسوق العقاري لكل من مالكي العقارات ومستأجريها كما سيشكل اجراء مضادا للايجارات الباهظة. ويجب ان توفر القوائم للايجارات المحلية مخلصا لأسعار ايجارات الشقق والفيلات.. الخ المطابقة لمعايير محددة من حيث الموقع الجغرافية والبنية التحتية. وينبغي ان تكون القائمة متاحة للعموم ويفضل اتاحتها على شبكة الانترنت. يجب ان يتم اعداد القوائم عن طريق التقييم العلمي لعقود التأجير الجديدة وان يتم تحديث القوائم سنويًا. واخيرا فإن القوائم الممثلة للايجارات المحلية سوف توفر إطارا للتوجهات دون ان تكون ملزمة قانونيا لمفاوضات التأجير بين ملاك ومستأجري العقارات.
إصلاح الإطار القانوني الذي يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر
يعد وجود إطار قانوني واضح يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر شرطا أساسيا لسوق إسكان إيجاري فاعل ولإرساء بيئة استثمار سليمة. وسعيا لتحقيق موثوقية قانونية لكل من الملاك والمستأجرين فمن الضروري إصلاح اللائحة المنظمة لذلك في المملكة. ويجب ان تشتمل اللائحة على عقود ايجار موحدة مع تحديد واضحة لمسؤوليات الصيانة وتكاليف الخدمات والاجراءات القانونية في حالة الاخلال بعقد الايجار (اخلاء المستأجرين المتقاعسين عن السداد في وقت معقول).
تعزيز الإسكان المقدم من صاحب العمل
ساهم الإسكان المقدم من صاحب العمل، على وجه الخصوص الإسكان الذي توفره الجهات الحكومية لمنسوبيها، بدور هائل في توفير الاسكان في المملكة إبان فترة الثمانينيات والتسعينيات من القرن الماضي. وفي هذا الصدد فقد قامت المؤسسات الحكومية كالجامعات والقوات المسلحة والشرطة، الخ بتوفير مساكن ميسورة على أساس التملك والايجار لمنسوبيها.
الا ان الاستثمارات الجديدة في توفير الاسكان لمنسوبي الجهات تراجعت على مدى السنوات العشر الأخيرة ولم تواكب الطلب المتنامي على هذا القطاع من الاسكان. ومن ثم فقد حدث تراجع كبير في حصة الاسكان المقدم من جهة العمل. تحدد خطة التنمية التاسعة 2010-2014 هدفا يتمثل في قيام جهات العمل بتوفير 10.000 وحدة سكنية لمنسوبيها من جملة 200.000 وحدة سكنية تستهدف الخطة انتاجها وتوفيرها سنويا (وزارة الاقتصاد والتخطيط 2010) ولأن الناتج المستهدف يمثل 5% من مجموع الوحدات المستهدفة.