العقاريون في ملتقاهم السابع: دعوة إلى البعد عن الارتجالية في الاستثمار والارتكان إلى دراسات الجدوى

1300 عقاري يستعرضون عوائقهم الاستثمارية أمام أمين مدينة الرياض

يستعرض 1300 مكتب عقاري أمام الأمير الدكتور عبدالعزيز بن محمد بن عياف آل مقرن أمين مدينة الرياض العوائق الاستثمارية التي تحد من التوسع في نشاطاتها.. ويتناول العقاريون في ملتقاهم السابع الذي يلتئم غداً في غرفة الرياض مشكلات تتعلق بعدم وجود رقابة على أموال المساهمة، والمبالغة في الصرف على الدعاية والإعلان، والتفاوت في النسبة المقتطعة لصالح رئيس المساهمة ومنظمها، وعدم توافر الخبرات الإدارية والفنية في إدارة المساهمات، وعدم توافر الملاءة المالية لدى رئيس المساهمة وغيرها من المشكلات الأخرى، كما سيتم عرض مقترح اللجنة العقارية بشأن إنشاء هيئة عليا للعقار.
ودعا عبدالعزيز العجلان رئيس اللجنة العقارية في غرفة الرياض المستثمرين العقاريين إلى ضرورة توخي المنهج العلمي عند اتخاذ قراراتهم الاستثمارية والاستفادة من الدراسات والأبحاث التي تصدر عن الجهات ذات العلاقة بالنشاط العقاري، التي تهتم باستكشاف أفضل الفرص الاستثمارية وكذلك مستقبل العمل في القطاع مقارنة مع باقي القطاعات الانتاجية والخدمة الأخرى من حيث المردود الربحي والجدوى الاقتصادية. وأشار العجلان إلى الدراسة العلمية التي أصدرتها الغرفة التجارية الصناعية بالرياض مؤخراً والخاصة بالقطاع العقاري بالرياض، التي قال انها تأتي ثمرة لجهود الغرفة نحو مد رجال الأعمال والعقاريين تحديداً وتعزيز مؤسساتهم وشركاتهم بالمعلومات والبيانات والأنظمة التي تساعدهم على تطوير أعمالهم، واستكشاف الفرص الجديدة التي ربما تكون غير مرئية لهم في المدى المنظور.
وكانت الدراسة التي أصدرها بنك المعلومات الاقتصادية بغرفة الرياض، التي جاءت بعنوان (دراسة تحليلية للهيكل الراهن للسوق العقاري بمدينة الرياض)، قالت انه ونظراً لحاجة منطقة الرياض خلال العقد القادم إلى التوسع المستمر في البناء، بسبب ازدياد معدلات نمو السكان بمعدل يبلغ 8٪ سنوياً، والتي قد لا تتمشى مع معدلات النمو السنوي لقطاع التشييد والبناء البالغة 2,3٪ سنوياً، ينبغي أن يتم التحول من سياسة التوسع الاسكاني الأفقي إلى الرأسي، ومن المدينة إلى الضواحي الجديدة، وكذلك ضرورة أن يتم انتهاج سياسة دعم حكومي بالأراضي والخدمات المجانية لصالح المستثمرين العقاريين وشركات الإسكان للاستثمار في مشروعات الإسكان لصالح محدودي الدخل.
وأكدت أن استمرار هذه النسب على حالها دون تعديل، سوف يشير لاحتمالات حدوث فجوة قدرها 6٪ نتيجة لعجز قوى العرض عن ملاحقة قوى الطلب، وهو ما قد يؤدي إلى حدوث ضغط كبير على مختلف الخدمات وظهور أزمة اسكان.
واستهدفت الدراسة التي تعتبر أساساً مهماً لتزويد القطاع العقاري بالمعلومات اللازمة لاتخاذ القرارات الاستثمارية والانتاجية والتشغيلية، استهدفت تحليل السوق العقاري بمدينة الرياض وتوصيفه، وذلك من خلال المسح الميداني لهذه السوق، وقد تناولت جمع بيانات لعدد 1340 مكتباً وشركة عقارية وذلك بوصفها نقطة الالتقاء بين قوى الطلب والعرض بالسوق.
وطالبت البنوك والشركات العقارية والاستثمارية بإجراء البحوث الميدانية للأسواق والمنافسين والمستهلكين، وإعداد دراسات الجدوى الفنية والمالية قبل الإقدام على مشروعاتها العقارية، وكذلك الوقوف على تجارب الدول الأخرى واختيار ما يتلاءم منها مع ظروف المجتمع السعودي، وأوصت أيضاً بالعمل على إنشاء بورصة عقارية لتحقيق الشفافية المعلوماتية بالأسواق وتوسيع نطاق استخدام نظام ال (B.O.T) بمختلف أساليبه في الاستثمار العقاري، وبتمثيل أعضاء الغرف التجارية الصناعية في اللجان المعنية بمناقشة مشروعات النظم الجديدة قبل صدورها وتعزيز فرص تدريب أصحاب المكاتب العقارية على أساليب الإدارة والتمويل والتسويق الحديثة.
كما نادت الدراسة التي صدرت بالتعاون مع مركز البحوث والدراسات بالغرفة بضرورة اعادة النظر في الأنظمة والاجراءات التي تساعد على تنظيم قطاعي الاستثمار والتجارة معاً، من خلال منظومة واحدة متكاملة نظراً لارتباط القطاع العقاري بأكثر من 90 نشاطا اقتصاديا آخر، وبالعمل على إنشاء محاكم تجارية متخصصة وهيئة واحدة مستقلة ومختصة بالتنفيذ الفوري والجبري للأحكام، وتبني سياسة تموينية جديدة لجذب رؤوس الأموال وتوسيع مصادر التمويل وتطوير أساليبه بالسوق العقاري.
وكشفت الدراسة عن وجود نسبة تصل الى 99٪ من المكاتب العقارية في منطقة الرياض عبارة عن منشآت صغيرة الحجم بالمقارنة مع الشركات العقارية، وأنها لا تدار بطريقة احترافية، وأنها متوطنة على نحو زائد على الحاجة في أربع من مناطق الرياض الخمس، حيث احتلت منطقة شرق الرياض المرتبة الأولى بين كل المكاتب والشركات العقارية على مستوى الرياض، وأوصت بضرورة اندماجها في شركات مساهمة أو تضامنية بحجم أكبر، وكذلك الحال بالنسبة لتصنيفات المقاولين، مؤكدة أن نسبة الشركات العقارية لا تزيد على 1,19٪ من اجمالي عدد المكاتب والشركات العقارية في العام 2003م، لكنها لا تستوعب سوى 7٪ فقط من اجمالي عدد من العاملين في المجال العقاري المكتبي.
ومن أهم النتائج التي توصلت إليها الدراسة للوضع الراهن بالسوق العقاري بالرياض، وجود نسبة عالية تصل الى (75٪) من العمالة السعودية تعمل بالمكاتب والشركات العقارية، وكذلك وجود عدد كاف من الشركات العقارية السعودية المتميزة ادارياً وفنياً ومالياً وتسويقياً والتي يمكنها تحمل أعباء إسناد المشروعات الكبيرة اليها، مع توافر الأراضي والخدمات اللازمة للتوسع العمراني بالمدينة على المدى القصير، إلا أنها استدركت أن الوضع على المدى الطويل يستوجب التوسع المساحي في الأراضي والتوسع العددي في الخدمات المتخصصة للسوق العقاري.
وقررت الدراسة التي ذكرت أن منطقة شمالي الرياض تحتل المرتبة الأولى بين المناطق الخمس من حيث أهميتها النسبية في احد عشر نشاطاً من بين اربعة عشر نشاطاً عقارياً تشمل ادارة الأملاك، ادارة المجمعات التجارية، الاستثمارات العقارية الخارجية، الاستشارات العقارية، الاستثمارات العقارية، التقسيط العقاري، التقييم العقاري، الرفع المساحي، المساهمات العقارية، تطوير الأراضي وصيانة العقارات، قدرت حاجة مدينة الرياض الى التوسع العمراني، وذلك ببناء عدد 43 الف وحدة سكنية (فيلا - شقة) بصفة سنوية، لاستيعاب الأسر السعودية الحديثة، مشيرة ان تكلفة تمول هذه الوحدات تقدر بحوالي 13 مليار ريال سنوياً، وأشارت الى ان العقاريين يشكون من وجود ثغرات ومعوقات بالأنظمة والاجراءات العقارية الحالية، وبطء اجراءات التقاضي في النزاعات العقارية ومن الروتين الذي يعيق تنفيذ الأنشطة الاستثمارية العقارية، والحاجة الى التطوير والتحديث في هذا المجال، منوهة الى ان مشاكل الأسواق العقارية تتمثل في بندين يتمثل الأول في المساهمات العقارية المتعثرة، أما الثاني فتقول إنه ذو تأثير كبير جداً ويتمثل في ثلاث مشاكل هي الحجز التحفظي في ذمة التحقيق وفتح العين المؤجرة عند غياب المستأجر وعدم وجود السجل العقاري. واقترحت الدراسة لتطوير القطاع العقاري وتحديثه، تبني خطة اعلامية وطنية لتوعية الشباب بالمشروعات السكنية الجديدة مع تخفيض تكلفة وسائل الإعلان وخصوصاً لمشروعات اسكان الشباب حديثي التخرج والراغبين في الزواج.