الإسكان دور محوري لكبار ملاك الأراضي

المقال

ضمن أحد الفعاليات العقارية العام الماضي أشار سمو أمين مدينة الرياض إلى أن المخططات المعتمدة في العاصمة الرياض تكفي لبناء ستة ملايين وحدة سكنية، أي سبعة أضعاف الوحدات السكنية القائمة حالياً في مدينة الرياض، في إيضاح بأننا لا نعاني من شح الأراضي المطورة المخصصة لهذا الغرض، وبالتالي عدم حاجتنا لأن نتوجه لأطراف المدينة أو خارجها للبحث عن مساحات إضافية من تلك الأراضي وتخطيط المزيد منها سواء حكومياً أومن خلال استثمارات القطاع الخاص .
إن الأولوية للمرحلة الحالية لمشكلة الإسكان لدينا كما يعلم الجميع هي سد الاحتياج من الوحدات المطلوبة من فيلات وشقق سكنية، فالتركيز على هذه الأولولية لايحقق فقط تلبية الحاجة وإنما الإسهام كذلك في خفض الإسعارمن خلال إيجاد توازن بين العرض والطلب في السوق المحلية وبالتالي يفضي إلى إيجاد المناخ الملائم لإمكانية امتلاك المواطنين مساكن بما يتوافق مع قدراتهم المالية ، وذلك هو ما يمثل الأولوية الأساسية الأخرى في قطاع الإسكان ، لكن زيادة معدل العرض من الوحدات السكنية كما لا يخفى على أحد يواجه بصعوبة في إمكانية تحقيقه وذلك بسبب الإرتفاع الفاحش في أسعار الأراضي بالمخططات السكنية المعتمدة، التي يحجم ملاكها عن عرضها للبيع ويفضلون الاحتفاظ بها إلى أن تصل القيمة إلى ذروتها، من ثم يبدو أن ما من أمل يلوح في الأفق لهذه المشكلة سوى البحث عن أراض خام حكومية في الأطراف، وضخ موارد مالية لتطويرها وهذا البديل بلا شك خيار يؤدي إلى إطالة أمد المشكلة زمنياً، ويتسم بالضعف في كفاءته التنموية بسبب صرف اهتمامه عن مساحات شاسعة من الأراضي المطورة حالياً ، وغير المستغلة لسنوات عديدة في مدن المملكة وبالذات الكبرى منها .
بالطبع هناك من ينادي بإيجاد عوامل تؤدي للضغط على ملاك الأراضي المطورة غير المستفاد منها حالياً لاستثمارها بإقامة مساكن عليها أو بيعها ليتم تداولها في السوق عبر جباية الزكاة عليها أو فرض رسوم مقابل ما تم توفيره لها من شبكة مرافق عامة أو نحوها من الإجراءات الأخرى ، وهي مقترحات تقفز نحو البحث عن حلول تنطوي على خلاف في الرأي بإمكانية تطبيقها ، وتباين في مقدار تأثيرها في خفض معدل أسعار تلك الأراضي السكنية ، بينما كان من الممكن عوضاً عن ذلك أن يتم طرح واختبار حوافز تنسج من ذات المشكلة وعناصرها ، وتفضي من ثم إلى حلول يتاح من خلالها تجاوز عوائق مستعصية تنمي من حجم هذه القضية .
من ذلك ومما يطرح على سبيل البحث والدراسة ما له صلة بكبار ملاك الأراضي ممن تقع في حوزتهم أو يمكن أن يحوزوا على مساحة تصل لمليون مترمربع فأكثر في تلك المخططات، والتي يمثل الحد الأدنى منها ( مليون متر مربع ) في مفهوم المتخصصين بمجال التخطيط العمراني ما يكفي لإقامة « مجاورة سكنية « التي هي عنصر الوحدات المتكررة في الحي السكني ، وأنهم في الواقع القادرون على الإسهام في معالجة هذه المشكلة ، ألا وهي شح الأراضي في المدن الرئيسية الكبرى لإقامة مشروعات الإسكان الحكومي ، وذلك من خلال إمكانية تنازلهم عن جزء من تلك الأراضي لتلك المشروعات مقابل إعادة دراسة الإشتراطات التخطيطية لتطوير تلك الأراضي العائدة لهم ، وبحث مجال رفع كثافتها السكنية بقدر لا يؤثر بشكل كبير على المجاورين أو شبكة المرافق العامة المتاحة ، ويضمن بقاء ذات القدر من الوحدات السكنية في تلك الأراضي قبل رفع كثافتها في الجزء غير المتنازل عنه لصالح مشروعات الإسكان الحكومي ، وإعطائهم مزايا تشجيعية جراء قيامهم بذلك ، مثل منحهم قروضاً حكومية لإقامة مشروعات سكنية على الأجزاء غير المتنازل عنها أو بعضاً منها، فالإشتراطات التخطيطية في معظم المخططات السكنية المعتمدة بمدن المملكة تقضي بأن تكون كثافة التطوير بمعدل 12 وحدة سكنية في الهكتار (الهكتار يمثل عشرة آلاف متر مربع ) ، وهو ما يعنى أن المليون مترمربع من الأراضي السكنية يمكن أن يتاح تطويره لتصل طاقتة الإستيعابية إلى مقدار ألف ومائتي وحده سكنية تقريباً ، وفي حال توفر إمكانية رفع معدل الكثافة السكنية لتلك الأراضي المليونية إلى الضعف مثلا ً ، بحيث تصبح 24 وحدة سكنية في الهكتار أو ما مقداره ألفان وأربعمائة وحدة سكنية تقريباً ، مقابل تنازل العائد له ملكية تلك الأراضي عن مقدار 50 % منها ، ليتم إقامة أحد مشاريع الإسكان الحكومي عليها ، ودعم المتنازل عن تلك الأراضي إن رغب بقرض حكومي طويل الأجل لبناء وحدات سكنية على الجزء غير المتنازل عنه أمكن لنا نتيجة لذلك أن نوفر مساحة كبيرة من الأراضي السكنية لمشاريع الإسكان الحكومي ضمن المخططات المعتمدة بمدن المملكة ، وأن نحفز في ذات الوقت ملاك الأراضي المطورة العائدة لهم مساحات شاسعة منها على بناء مزيد من الوحدات السكنية بما يلبي حاجة السوق من المساكن .