مطالب لعودة «دوكسيادس» لتقسيم الأراضي وزيادة ارتفاعات الشوارع 40 و60 و80

مستشهداً بتجربة هيئة تطوير الرياض لمنطقة شمال طريق العمارية وغرب صلبوخ وحي السفارات.. المهندس الوهيبي:

طالب مهندس متخصص في التخطيط العمراني بضرورة إعادة صياغة الأنظمة والضوابط التخطيطية والعمرانية للمخططات السكنية؛ من خلال تحجيم مساحات الاراضي عند التقسيم، واعادة النظر في ارتفاعات المباني، وتقليص الاستخدام التجاري داخل الأحياء السكنية، وتغيير معدلات قياس الكثافة، وتفعيل نظام جمعية الملاك، وتشجيع الاستثمار في بناء وتشييد المجمعات السكنية المغلقة؛ للاسهام بشكل كبير في حلحلة مشكلة الاسكان؛ والتوسع في تمليك المساكن.
وتناول المهندس سليمان الوهيبي في حديثة ل"الرياض" هذه الضوابط بالتفاصيل؛ وهي:
1-1: التنوع المساحي للأراضي السكنية من خلال الرجوع إلى مقترح "دوكسيادس" عام 1392ه لتصبح مخططات الإحياء السكنية ذات أراض متنوعة في المساحة بحيث يكون اقل مساحة مخصصة للأرض السكنية للوحدات المتلاصقة 150 إلى 300 متر مربع، ليأتي بعدها الأراضي ذات الوحدات المستقلة او ما يسمى بالمنفصلة لتكون مساحة الأراضي المخصصة لها من 325 إلى 900 متر مربع، وهذا قريب مما تم اعتماده من الهيئة العليا لتطوير منطقة الرياض للأراضي الواقعة شمال طريق العمارية وغرب طريق صلبوخ (مناطق التطوير الحضري أو التطوير الشامل) والمتضمنة توزيعات لمساحات الأراضي التي تتلخص في ألا تقل النسب بالنسبة للمساحة المخصصة للاستخدام السكني عن (400م2) بنسبة لا تزيد على (30%) ، وقطع بمساحة (600م2) بنسبة (25%) وباقي النسبة من المساحة المخصصة للسكنى تتوزع بنسب متفاوتة.. وبذلك يكون المخطط قد استوعب فئات متعددة الدخل ماليا أو عددياً.. وهذا له عدة أمثلة ناجحة منها حي السفارات.
2-1: ضرورة النظر في زيادة الارتفاعات للمباني الواقعة على الشوارع ذات العرض 40 و60 و80 متراً عن ما هي عليها حالياً لتزيد من كثافة الإسكان بها.
3-1: تقليص الاستخدام التجاري داخل الأحياء السكنية وبالذات في الشوارع الداخلية ذات العرض 30 متراً لتكون ذات استخدام سكني فقط مع تفعيل مركز الحي التجاري بدلا من الوضع الراهن.
4-1: تغيير معدلات قياس الكثافة في الأحياء من كثافة سكانية إلى كثافة وحدات سكنية مع المحافظة على النسبة المقتطعة (40% على الأقل) للخدمات والمرافق من إجمالي الأرض المستثمرة، وذلك بسبب أن اغلب المستثمرين يلجأ إلى التجزئة بعد إتمام عملية الإفراغ للأراضي وبذلك يكون تحايله تحايلاً قانونيا بموجب السماح بالتجزئة لمساحة لا تقل عن 200 م2 للأراضي السكنية. وهذه التجزئة أدت حالياً إلى ارتفاع كثافة السكان إلى ما يقارب 40% من النسبة المعتمدة عند اعتماد المخطط مما يؤكد وجود خلل في نظام حساب الكثافات السكانية.
5-1: من النقطة السابقة في حال اعتماد كثافة الوحدات السكنية فإنها ستعطي المطورين مجالاً اكبر في إقرار استغلال المساحات المخصصة للسكن بتخصيص مواقع للسكن المشترك (العمائر السكنية) أو السكن المستقل (الفلل) أو لكليهما معاً وهذا سيفتح مجالاً جديداً في تنوع وتغيير نمطية الإسكان والتخطيط بحيث يكون الهدف تحقيق التلاؤم ماليا واحتياجياً مع الأسر السعودية، مع ضرورة ربط الارتفاعات بمعامل البناء بحيث لا يقل عن 4 للوحدات المشتركة (العمائر السكنية فقط) وهذا سيخفض بالتأكيد من كلفة البنية التحتية لكل فرد.
6-1: محاولة إلغاء قانون استثناء التجزئة للأراضي المعتمدة بعد إجراء التعديلات الواردة فيما سبق.
تفعيل نظام جمعية الملاك الحالي بشكل اكبر وفعالية أكثر على أن تستند مهمته إلى جهة متخصصة تستطيع فرض العقوبات ومتابعة الأعمال للمحافظة على الحق الخاص والعام والمشترك.
ضرورة تخصيص الأراضي السكنية المشتركة (مباني الشقق) القابلة للاستثمار بنظام التأجير بحيث لا يمكن تحويلها إلى أراضي قابلة للاستثمار بنظام التمليك وهذا سيحفز من خلق مجال جديد في تامين الوحدات السكنية بهدف تحقيق اكبر فرصة للتمليك بدلاً من الاستئجار.
ضرورة إعادة صياغة الأنظمة الخاصة بالوحدات السكنية (الشقق) من ناحية المساحة الأدنى المخصصة لكل وحدة سكنية (شقة) إذ بلغ متوسط مساحة الشقق في مدينة الرياض مثلاً 120م2 بناء على الدراسات المسحية للوضع الراهن فيما أن معدل ما يحتاجه الفرد عالمياً – حسب منظمة اليونسكو- فانه يحتاج إلى متوسط مساحة 30م2 بينما في أمريكا مثلاً فان متوسط ما يحتاجه الشخص من مساحة في الوحدة السكنية مهما اختلف نوعها هو 78.92م2 أما في ألمانيا فيحتاج 41.30م2 وفي بريطانيا 35.40م2 وفي فرنسا 36.70م2 ، أما في السعودية فيحتاج الفرد إلى 47م2. وبناءً على معدل متوسط عدد أفراد الأسر في الرياض والبالغ (6.2 فرد/أسرة) فان اقل مساحة للوحدة السكنية يجب أن لا تقل عن 186م2 وان لا تزيد عن 290م2.
عدم ربط شهادات إتمام البناء بإنهاء التشطيبات الداخلية للوحدات وهذا معمول به في اغلب دول العالم, إذ ستسمح للأسرة بتوزيع احتياجاتها وفق معطياتها الخاصة على أن يتم الالتزام بالخدمات المشتركة بين الوحدات وهي المخصصة لدورات المياه والمطابخ وأماكن الغسيل . أما باقي الخدمات المشتركة كالممرات والدرج والمصاعد والأرصفة والمواقف والسطح وغيرها فيجب ان تكون مهيأة بالكامل وفق معايير تضمن استدامتها لأطول فترة ممكنة . إضافة إلى انه سيقلل من قيمة شراء الوحدة السكنية.
تقليلاً من الأعباء المالية على المستهلك الأخير فانه يجب أن يتم تخصيص الدور الأرضي بالكامل للمواقف وغرف السائقين إن وجدت على أن يتم التعويض بدور بديل مقابل ذلك. وذلك لأسباب مالية تكمن في زيادة تكاليف الإنشاء وتجهيز مضخات التصريف والدفع للمياه مما يترتب على المستهلك الأخير دفع جزء من هذه التكاليف ، إضافة إلى زيادة أعباء تكاليف الصيانة المستقبلية لا سمح الله.
تشجيع الاستثمار في بناء وتشييد المجمعات السكنية المغلقة او شبه المغلقة (Closed or Semi-closed compound) مع تخصيص مرافق تجارية تخدمها ذات عائد ربحي يساهم في تخفيف أعباء تكاليف المناطق المشتركة والعامة داخل هذه المجمعات.
ضرورة مساهمة الأمانات والبلديات للمناطق في تفعيل دور البلديات الفرعية لاعتماد المشاريع الصغيرة والفردية (الوحدات الفردية أو العمائر) وفق ضوابط محددة على أن تتفرغ تلك الأمانات والبلديات الرئيسية لدراسة المشاريع الكبرى والسرعة في اعتمادها لمحاولة تقليل فترة انجاز المشروع حتى لا يتم حساب أي تكاليف إضافية للمشروع يكون المستهلك الأخير هو ضحيتها ولن تقل هذه النسبة عن 10% سنوياً.
الحد والتقنين من التقييم العقاري العشوائي والغير متزن والذي لا يعتمد حالياً على ضوابط تشريعية يستطيع من خلالها المستهلك الأخير معرفة القيمة الحقيقية للوحدة المستهدفة . حيث يطغى على عمليات التثمين العقاري قوة المستثمر وارتباط مصالح المقيّم بإرضاء عميله دون أي اعتبار للمستهلك الأخير مما اضر وبشكل سلبي وواضح على أسعار الوحدات أو العقار . واعني بذلك شركات التقييم ودور التمويل والبنوك.
تقنين تداول العقار غير المبني والحد من المضاربة فيه من قبل نظام آلي لوزارة العدل، وعدم السماح لتدوير العقار (بيع ثم شراء ثم بيع) لنفس الأشخاص للتقليل من الارتفاعات الحادة.
مما تجدر الإشارة إليه أن ما تم طرحه لا يعدو كونه عصفاً ذهنياً قد يحالفه الخطأ والصواب.. لكن يبقى الهدف الأسمى هو تحقيق أحلام ورغبات المواطنين في الاستقرار وسط منظومة متكاملة تحفظ ما له وما عليه.