دراسة: عدم تنوع مساحات الأراضي السكنية وفق احتياجات السكان يعزز خللاً في العرض والطلب

كشفت عن غياب منهجية تنظيمية لإنتاج مخططات تقسيمات الأراضي ..

كشفت دراسة حديثة عن غياب منهجية تنظيمية واضحة لإنتاج مخططات تقسيمات الأراضي مما قد يجسد خللاً في العرض والطلب من خلال عدم تنوع المساحات للأراضي السكنية بنسب تعكس احتياجات السكان . إضافة إلى أن المطورين يتخذون قراراتهم التطويرية بناءً على خبراتهم السابقة، وعلى فرضيات وتصورات مبنية على اجتهادات فردية، وليست مبنية على تحليل علمي شامل يتلاءم مع احتياجات السكان وخصائصهم الاجتماعية والاقتصادية .
وتناولت الدراسة التي اعداها المهندس سليمان بن فهد الوهيبي "تأثير ضوابط ومعايير مخططات تقسيمات الأراضي على تحديد مساحة القطعة السكنية المنفصلة"، لأن الوحدات السكنية تشكل النسبة الأكبر لناتج تقسيمات الأراضي في المدن، ونظراً لزيادة واستمرار الطلب عليها، إضافة إلى ارتباطها بجوانب اقتصادية واجتماعية وثقافية، وتأثرها سلباً أو إيجاباً بها .
ولأن ضوابط ومعايير مخططات تقسيمات الأراضي تُعد محكاً رئيساً في تحديد مساحة قطع الأراضي السكنية؛ لما تحتويه من محددات لا يمنع أن يكون بها قصور أو خلل يشكّل عائقاً أمام الأسر السعودية في تملك مسكن ملائم لها . مما قد يخلّف مشكلة في الإسكان جراء عدم التوازن بين العرض والطلب؛ نتيجة لقلة توفر قطع الأراضي السكنية الملائمة مساحياً وضمن نطاق دخل الأسرة اقتصادياً،إذ أثَّر تراجع الدخل الفردي لشريحةٍ كبيرةٍ من الأسر السعودية على امتلاك مسكن ميسر لها، وعلى الأسر متوسطة الدخل خاصة. وهذا التراجع خلَّف مشكلةً في الإسكان تتمثل في عدم توازن العرض والطلب نتيجةً لقلة توفر قطع الأراضي السكنية الملائمة مساحياً وضمن نطاق دخل الأسرة اقتصادياً والمعتمدة عند إعداد مخططات تقسيمات الأراضي.
إضافة إلى ما تضمنته من تغيير في تركيبة السكان العمرية حيث ارتفاع معدل تكوُّن الأسر الحديثة المنفردة مستقبلاً، وكذلك الإحلال والذي يستدعي الانتقال من مساكن قديمة إلى أخرى حديثة، ومن ثمَّ توقع زيادة الطلب على الإسكان.
ولتلافي مشكلة نقص قطع الأراضي للوحدات السكنية الملائمة بمدينة الرياض، وتمكين غالبية الأسر من تملك مساكنهم ضمن الوضع الاقتصادي الراهن؛ فان ذلك يتطلَّب النظر في مكامن القصور والخلل في وضع المخططات السكنية المعتمدة من خلال مراجعة النظام المتبع في إعداد مخططات تقسيمات الأراضي للقطع السكنية والذي يعد عائقاً من العوائق أمام تملُّك الأسر السعودية المنفردة لمسكنها الملائم. يضاف إلى ذلك مراجعة معدلات نمو تجزئة الأراضي السكنية فقط سنوياً، والتي تعتبر إحدى السبل لخفض تكاليف امتلاك الأسر لمسكنها الملائم مالياً؛ والتي لجأت إليها الأسر بسبب عدم توافق دخلها الاقتصادي مع سعر مساحة الأرض المستهدفة ضمن المخططات السكنية المعتمدة، وارتفاع تكاليف بنائها، إضافة إلى ارتفاع أسعار المعروض للبيع منها في السوق العقارية الحالية متوازياً بذلك مع تقلص فرص التمويل، وخاصة عندما لا تستفيد الجهات المشرّعة من صياغة أو تحديث ضوابطها ومعاييرها لمخططات تقسيمات الأراضي رغم امتلاكها لكمّ هائل من المعلومات والبيانات التي تساهم في رفع وكفاءة تلك الضوابط والمعايير، لذا تكمن أهمية تلك الدراسة في إبراز عامل تأثير ضوابط ومعايير مخططات تقسيمات الأراضي على تحديد مساحة القطعة السكنية المنفصلة والملائمة للأسرة السعودية ذات الدخل المتوسط، ليتسنى ايجاد الحلول وتوضيحها لمعالجة مكامن القصور أو الخلل ولحل قضية اجتماعية عمرانية في آن واحد .
ليتضح ان هدف الدراسة الرئيسي هو التعرف على تأثير ضوابط ومعايير مخططات تقسيمات الأراضي للوصول إلى مساحة القطعة السكنية المنفصلة لأسرة سعودية متوسطة الدخل من خلال الإجابة على التساؤل الرئيس لها، الذي ينص على "ما مدى تأثير ضوابط ومعايير مخططات تقسيمات الأراضي على تحديد مساحة القطعة السكنية المنفصلة؟" إذ اقتصرت الدراسة على مدينة الرياض كحالة دراسية خاصة . خلال تشكيل نطاق زمني محدد من عام 1400ه إلى عام 1428ه وتحديد نطاق عملي لقطع الأراضي السكنية المنفصلة أو ما يطلق عليها المنازل المنفصلة .
وقد خلصت نتائج الدراسة إلى وجود فجوة كبيرة أو خلل في العملية التشريعية لها، ساندها غياب مخطط شامل بضوابط تخطيطية ملائمة لتقسيمات الأراضي؛ يكون ضمن أهدافه تحديد الحد الأدنى من المساحة لقطع الأراضي في كل منطقة، إضافة لغياب إنتاج أو إصدار دليل شامل وواضح بضوابط ومعايير مخططات تقسيمات الأراضي في المملكة العربية السعودية أو الرياض "الحالة الدراسية"، ناهيك عن تعددية مصادر تلك الضوابط والمعايير المختلفة وعدم وضوحها والتعارض بينها، وعدم الاستمرارية في إصدارها بشكل دوري أو تطويرها في مدينة الرياض، مما نتج عنه أحد أهم الأسباب في تدهور ممارسة تخطيط تقسيمات الأراضي، وعدم قدرتها على تحقيق معايير تخطيطية متكاملة ومناسبة لإنتاج بيئة سكنية ملائمة .
وبالنظر لبعض الإحصائيات في دول العالم لمعرفة ما يحتاجه الفرد في المسكن من مساحة وذلك لنواحٍ اقتصادية وأخرى تشريعية بهدف التوصل إلى معدلات يتسطيع من خلالها المشرعون تطوير تشريعاتهم العمرانية . حيث تمت مقارنة المساحات المخصصة لكل فرد بالأسرة مع دول أخرى وفق الجدول رقم (1) الذي يبيّن أحجام الأسر بعدد الأشخاص والمساحة المخصصة لكل فرد فيها فسيتضح وبشكل مباشر حجم المسكن المتوقع لتلك الأسر، حيث يرتبط حجم الأسرة بحجم المسكن ارتباطاً طردياً، وسُيلاحظ أن معدل حجم الأسر في العالم متقارب إلى حد كبير، أي بمعدل حجم أسرة ما بين 2,10 إلى 3,10 فرد لكل أسرة .
أما في المملكة العربية السعودية فيبلغ متوسط حجم الأسرة (7) أفراد . أما في مدينة الرياض فيبلغ متوسط حجم الأسرة (6,2) فرد (13)، وهذا يدل أن متوسط حجم الأسرة السعودية ضعف أعلى معدل حجم للأسر في العالم المذكورة في الجدول التالي رقم (1).
وتشير إحدى الدراسات إلى أن متوسط المساحات المبنية للوحدات السكنية والقائمة على مساحات ونسب الفراغات لفئات الأراضي ذات المساحة 500م2 و700م2 و900م2 خلال الفترة من 1401ه إلى 1425ه وفق الجدول رقم (2 ).
وعند تطبيق متوسط عدد الأفراد "حجم الأسرة السعودية" في الوحدة السكنية المنفصلة أو المتلاصقة " الفيلا " بمعدل 7,75 شخص/أسرة حسب ما ورد في طريقة حساب الكثافات ضمن دليل إجراءات إعداد مخططات تقسيمات الأراضي الصادر من وزارة الشؤون البلدية والقروية . وبناءً على أدنى مساحة تنظيمية للأرض السكنية (300 م2) فإنه يمكن الوصول إلى مساحات الفراغات من خلال تحديد متوسطات النسب لتلك الفراغات المبيّنة في الجدول رقم (2) بحيث أنه وحسب ضوابط ومعايير بناء الوحدات السكنية؛ فإن النسبة الأعلى المسموح بها للبناء هي 60% من اجمالي مساحة الأرض للدور الأرضي ويماثله الدور الأول أيضاً، وفي هذه الحالة يكون إجمالي المساحة المسموح بها للبناء على أرض مساحتها 300 م2 هو 360 م2 . ويمكن التوصل إلى أن متوسط مساحات الفراغات المختلفة للوحدة السكنية بناء على متوسط النسب المئوية للفراغات وفق الجدول رقم (3). ومن هذا الجدول يكون معدل ما يحتاجه الفرد في الأسرة السعودية يبلغ 46,45م2 ، وهذا يوضح أن معدل المساحة المخصصة لكل فرد في أسرة سعودية أعلى من أغلب الدول العالمية الموضحة في الجدول (4)، إضافة إلى أنها أعلى من المقياس العالمي لمنظمة اليونيسكو (UNESCO) والمحدد بمساحة 30 م2 للفرد في الوحدة السكنية .
ولان التطرق لما ورد من تضارب واضح وصريح بين الأنظمة والمعايير، حيث ورد في دليل إجراءات إعداد مخططات تقسيمات الأراضي السكنية الصادر من وزارة الشؤون البلدية والقروية في المعايير التخطيطية لقطع الأراضي السكنية شرط ينصّ على أنه يجب أن لا تقل مساحة أصغر قطعة سكنية عن 300م2، إضافة إلى تأكيد ذلك من خلال إحدى الفقرات من نفس البند فيها والتي تنص على منع تقسيمات الأراضي بعد اعتماد المخطط إلى قطع أصغر مساحة . فيما تتضمن فقرة مشتركة في ثلاثة بنود مختلفة ( المعايير التخطيطية للوحدات السكنية والصادر من وزارة الشؤون البلدية والقروية – الاشتراطات والضوابط التخطيطية لإعادة تقسيمات الأراضي لأقل من 80.000 م2 والصادر من أمانة منطقة الرياض –الاشتراطات والضوابط الفنية لإعادة تقسيمات الأراضي في المخططات المعتمدة للمباني القائمة والصادر من أمانة منطقة الرياض ) وهي تنص على ( ألا يقل مساحة القطعة الواحدة عن 200م2 ) فان ذلك سيقودنا إلى متوسط المساحة المخصصة لكل فرد من أفراد الأسرة الواحدة في الوحدة السكنية تختلف بناء على المساحة الأدنى المخصصة لكل أرض سكنية ويوضح ذلك بالجدول (4)؛
من خلال الاستنتاج السابق حسب الجدول رقم (4) يتضح أن معدل المساحة المخصصة للفرد في جميع أنواع الوحدات المذكورة فيه لم تعتمد على نفس المعدل، وهذا يدل على أن معدل قياس ما يحتاجه الفرد مساحياً لأي قطعة أرض متباين، مما يعني أن ذلك سيؤثر بشكل مباشر على مساحة أرض الوحدة السكنية المنفصلة. ليكون معدل ما يحتاجه الفرد في الأسرة السعودية يبلغ 46,45م2 وهذا يؤكد عدم وجود آلية واضحة لتحديد مساحات تقسيمات الأراضي في جميع الضوابط والمعايير باختلاف مصادرها . ناهيك عن أن الأنظمة والضوابط التخطيطية الخاصة بتقسيمات الأراضي "دمج – تقسيم" أو الخاصة بالتقسيم بعد البناء لم تلتزم بالمعيار التخطيطي لمساحة قطع الأراضي السكنية وهو "منع تقسيم الأراضي السكنية إلى قطع ذات مساحة أصغر من 300م2" حيث تم السماح بالتقسيم إلى مساحة لا تقل عن 200م2 من خلال اقرار محاضر التجزئة بامانة منطقة الرياض.
ومن خلال منهجية الدراسة للعينة العشوائية لمخططات تقسيمات الأراضي المعتمدة في مدينة الرياض ، والتي تمثل المخططات حسب تسلسلها الزمني خلال الفترة من عام 1400ه إلى عام 1428ه لتحديد عدد من النقاط هي كما يلي:
1. تحديد متوسط مساحة قطع الأراضي السكنية في مدينة الرياض لكل مخطط.
2. تحديد المتوسط العام لمساحة قطع الأراضي السكنية في مدينة الرياض.
3. تحديد الأراضي السكنية الأكثر شيوعاً من حيث المساحة ومقارنتها بالمتوسط العام لمساحات قطع الأراضي السكنية.
4. دراسة تفصيلية لنسب توزيع مساحات الأراضي السكنية في المخططات المعتمدة في مدينة الرياض كحالة دراسية.
5. دراسة تأثير القرارات الحكومية ( سياسات المنح الحكومية ) على تحديد مساحات قطع الأراضي.
اتضح أن متوسط مساحات قطع الأراضي السكنية في مخططات تقسيمات الأراضي في الفترة من عام 1400ه إلى عام 1428ه تتراوح بين 441م2 إلى 1.309م2، في حين كان المتوسط العام 743,28م2، كما أن المساحة الأكثر شيوعاً "المنوال" في مخططات تقسيمات الأراضي في تلك الفترة كانت 750م2،. وهو ما انعكس بشكل مباشر وواضح على عملية التطوير ومنهجية المطورين والمخططين . من خلال ما تم استنتاجه من أنَّ المساحات الأكثر شيوعاً هي المساحات المحصورة في الفئة (750 -800) م2 بنسبة 18,50 %، يليها الفئة (600-650) م2 بنسبة 13,50 %، ثم (500-550)م2 بنسبة 10,10 %، ثم (900-950) م2 بنسبة 7,90 %، وتشكل هذه الفئات الأربع ما نسبته 50 % من إجمالي القطع السكنية. أما النسبة المتبقية والبالغة 50 % فتتوزع على باقي الأراضي وبشكل متفاوت، إذ شكلت النسب الأقل للأراضي ذات المساحة (300-350) م2 بنسبة 0,10 % يليها الفئة (350-400) م2 بنسبة 0,20 % . وبملاحظة تلك النسب نجد أن عدم التوازن في توزيع المساحات هو السمة السائدة بينها ، إضافة إلى أن النسبة الكبرى من الأراضي أي ما يعادل 62,70 % أكبر من 625م2. وهذا يدل على تأثر قرارات المطورين والمستثمرين بقرارات المنح الحكومية لتحديد مساحات قطع الأراضي، حيث تشكلت النسبة الكبرى من الأراضي للفئة (625-900)م2 بنسبة 47,20% وهذه النسبة تدل على تأثير قرار تغيير مساحة أراضي المنح على تحديد مساحات قطع الأراضي في المخططات . ويليها الأراضي ذات المساحات (400-625)م2 بنسبة 35,10%، ثم (900 م2 فأكثر) بنسبة 15,50%، ولتبقى أقل نسبة للأراضي(300-400)م2 بنسبة 2,20%.
وهذا يؤكد غياب منهجية تنظيمية واضحة لإنتاج مخططات تقسيمات الأراضي مما قد يجسد خللاً في العرض والطلب من خلال عدم تنوع المساحات للأراضي السكنية بنسب تعكس احتياجات السكان . إضافة إلى أن المطورين يتخذون قراراتهم التطويرية بناءً على خبراتهم السابقة، وعلى فرضيات وتصورات مبنية على اجتهادات فردية، وليست مبنية على تحليل علمي شامل يتلاءم مع احتياجات السكان وخصائصهم الاجتماعية والاقتصادية .