دراسة تجزئة الأراضي تتوقع استمرار الطلب عليها خلال 10 سنوات مقبلة 4.6%

أوصت بضرورة توحيد مصادر ومسؤولية استصدار معايير التخطيط للأراضي

استكمالا لدراسة المهندس سليمان بن فهد الوهيبي عن تأثير ضوابط ومعايير مخططات تقسيمات الأراضي على تحديد مساحة القطعة السكنية المنفصلة؛ يتناول الباحث تجزئة الاراضي؛ حيث تبين له من خلال محاضر التجزئة التي قدمت للجنة الفنية بأمانة منطقة الرياض، وتمت الموافقة عليها وتحويلها لكتابة العدل بالرياض، تزايد الطلب على إجراءات أعمال التجزئة لقطع الأراضي السكنية وليس دمجها ، مما يعني زيادة عدد القطع السكنية في مخططات تقسيمات الأراضي وهذا يؤدي إلى التغير في خصائص المخططات من حيث كثافتها السكانية، ونقص متوقع في كفاءة واستيعاب البنى التحتية لهذه الزيادة، وهذا يدل على أن الحاجة إلى التجزئة باتت مطلباً من قبل مالكي قطع الأراضي السكنية المقررة في تلك المخططات المعتمدة إلى التجزئة أو تقليل هذه المساحات . ويتضح ذلك من خلال التعرف على سجلات إعادة تقسيمات الأراضي وقياس معدلها السنوي وفق ما أصدرته أمانة منطقة الرياض والتي يمكن توضيحها بالجدول رقم (6).
تمركز فئات التجزئة يؤكد أن التقسيم للأراضي يستهدف تقليل المساحات لتتواكب مع متطلبات الأسر السعودية
وبفحص وتحليل محاضر التجزئة الخاصة بالتقسيم فقط من العام 1425ه إلى العام 1428ه والبالغ عددها 13,014محضراً معتمداً، بهدف التعرف على مساحة القطع المجزأة سنوياً والمتوسط العام وما هي القطع الأكثر استهدافاً للتجزئة . إذ تم استبعاد جميع المحاضر التي لا تنطبق اشتراطات العينة والخاصة بدراسة محاضر التجزئة، وهذا يعني أن ما سيتم فحصه وتحليله يبلغ 7,342 محضراً " محضر تقسيم" من أصل 13,014 محضراً .
ويتضح من جدول رقم (7) أن متوسط مساحة قطع الأراضي السكنية المجزأة في مدينة الرياض يتراوح ما بين 379.24م2 و 399.69م2 وبمتوسط مقداره 381,32م2، وهذا ما يعادل نسبياً نصف مساحة المتوسط العام لقطع الأراضي في مدينة الرياض والبالغ 743.28م2 أي ما نسبته 49%. وعند مقارنتها بأقل مساحة لأراضي المنح البالغة مساحتها 400م2 نجد أنها تقل عنها بنسبة 4.67%.
أما من ناحية عدد القطع السكنية قبل وبعد التجزئة فإننا نلاحظ أن عدد القطع السكنية بعد التجزئة بلغت 18.283 قطعة، فيما كان أصل هذه القطع يبلغ 9.067 قطعة، أي بزيادة تبلغ نسبتها 201.70 % ، وبفحص مساحات قطع الأراضي التي جُزئت: تبيّن أن التركيز انصب على تجزئة الأراضي ذات المساحات (900 إلى950) م2 بنسبة 23.69 %، يليها الأراضي ذات المساحات (750-800)م2 بنسبة 14.26 %، ليحل بعدها الأراضي ذات المساحات (600-650)م2 بنسبة 12.16 % . وهذه الثلاث فئات شكلت ما نسبته 50,11% من إجمالي الأراضي المجزأة، فيما شكلت النسبة المتبقية والبالغة 49,89% نسباً متفاوتةً ما بين 0,05 % إلى 6,06 % لمختلف المساحات . ويبيّن ذلك الجدول رقم (8).
ولتحديد مساحات الأراضي المجزأة تم تقسيم الأراضي إلى فئات بهدف التعرف على التكرارات والنسب المئوية لهذه الفئات كما في الجدول رقم (9) ، إذ تبيّن أن النسبة الأكبر لناتج الأراضي المجزأة تتمركز في الفئات ما بين (300-500) م2 بنسبة 82,89 % فيما يليها الأراضي ذات المساحات (200-300)م2 بنسبة 10,91 % ، ثم الأراضي ما بين (500-550) م2 بنسبة 5,04 % لتسجل أقل نسبة في الفئة (550-650) م2 بنسبة 1,16 %. وعند مقارنة مساحة قطع الأراضي السكنية بعد التجزئة نجد أن ما نسبته 11 % تقريباً من ناتج هذه المحاضر يقتضي التجزئة إلى مساحات أقل من المساحة المقررة نظاماً والبالغة 300 م2 في أصل المخططات وذلك وفق المعايير التخطيطية لتقسيم قطع الأراضي السكنية والصادر من وزارة الشؤون البلدية والقروية .
ويلاحظ من الجدول السابق رقم (9) تمركز فئات التجزئة بشكل لافت لقطع الأراضي السكنية من مساحة 300م2 إلى مساحة 500م2، وهذا يؤكد على أن التقسيم للأراضي يستهدف تقليل المساحات لتتواكب مع متطلبات الأسر السعودية ، إضافة إلى محدودية القطع الناتجة عن التجزئة للمساحات أعلى من 500 م2.
لذا يُتوقع أن تستمر الزيادة في الطلب على أعمال التجزئة خلال العشر سنوات القادمة "حتى عام 1438ه" بمعدل نمو سنوي بمقدار 4,67% وفق عمليات حسابية واحصائية متخصصة .
توصيات الدراسة
1- ضرورة توحيد مصادر ومسئولية استصدار الضوابط والمعايير التخطيطية للأراضي لجهة مختصة أو هيئة تشريعية مستقلة يكون من ضمن أهدافها وجود صياغة واضحة ومقيّدة لتلك الضوابط والمعايير ، بحيث لا يسمح بالحياد عنها أو عمل أي تغيير أو تجاوز قد يضر بالمصلحة العامة، مع ضرورة إشراك عدد من الجهات الخدمية في تقديم مقترحاتهم وآرائهم وتوصياتهم أو إرشاداتهم لتكون ضمن هذه الضوابط والمعايير لتطبّق على المخططات المقدمة للاعتماد، ومثال ذلك الصحة، والمدارس، والدفاع المدني "الإطفاء"، والشرطة، ومرافق الترفيه . وهذا بلا شك يساعد في تجنب أي تجنب أو تدخُّل أو اشتراك أو اختلاف بين عدد من الجهات أو الوكالات الحكومية، أو أي قضايا أو عشوائية في العملية التخطيطية..
2- صياغة ضوابط ومعايير تقسيمات الأراضي من قِبل الجهة المشرّعة والتي تصدرها بناءً على ما تملكه من معلومات وبيانات وإحصائيات . مع ضرورة تحديثها لمعالجة القصور والخلل في إعداد مخططات تقسيمات الأراضي واعتمادها، وذلك لوجود جميع المعلومات العمرانية في تلك الجهات الحكومية.
3- تخصيص مخطط شامل بضوابط تخطيطية ملائمة لتقسيمات الأراضي؛ يكون ضمن أهدافه تحديد الحد الأدنى من المساحة لقطع الأراضي في كل منطقة، ووجوب توافق أوامر تقسيم القطع أو الأراضي مع الحد الأدنى المسموح به بالنسبة للمساحة والأبعاد لها، وعدم السماح بتقسيم الأراضي إلى قطع أصغر في المخططات المعتمدة نهائياً، إضافة إلى أهمية عدم تجاوز عدد الوحدات السكنية عن العدد المعتمد والمسموح به عند اعتماد مخطط تقسيم الأرض النهائي من الجهة المشرّعة، لأن أي خلل في ذلك سيؤدي إلى الزيادة في عدد الوحدات السكنية ومن ثمَّ الزيادة في الكثافة السكانية، وهذا بلا شك سيؤثر سلباً على الطرق، والمرافق العامة، والبيئة السكنية والاجتماعية .
4- إلغاء القرارات الاستثنائية مثل قرارات إعادة التقسيم للأراضي في المخططات المعتمدة، ودمجها مع معايير وضوابط تقسيمات الأراضي لتكون ضمن المشروع مسبقاً حتى لا تتأثر تركيبة وخصائص المخطط المعتمد لاحقاً .
5- أهمية تحديد النسب في توزيع مساحات الأراضي بهدف التنوع المساحي والاجتماعي في جميع تقسيمات الأراضي من خلال التقويم المستمر للمساكن وخصائصها.
6- الاستمرار في دراسات خصائص مخططات تقسيمات الأراضي لسد الفجوات التي تعاني منها هذه المخططات لتواكب الزيادة السكانية والعمرانية للسنوات القادمة.
7- تتبُع التغيرات الاقتصادية والاجتماعية للأسر وقياس تأثيرها على تحديد مساحات قطع الأراضي المناسبة لها .
8- إنشاء قاعدة بيانات محدّثة بشكل دوري من قِبل أمانة مدينة الرياض والهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إضافة إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية كجهة مشرّعة عليا، لتساهم وتساعد الباحثين ومتخذي القرار في صياغة دراساتهم وقراراتهم ومستقبل الإسكان في الرياض .
9- تكثيف الجهود للخروج بمنتج تطويري متناسق مستقبلاً بدلاً من التطوير التقليدي من خلال التأكيد على استغلال البيانات والمعلومات ودراسة الوضع القائم .