المخطط الاستراتيجي للرياض يواجه تحدي الإسكان بالتطوير الشامل

3 مشاريع سكنية تبدأ التوطين الإسكاني وتؤكد نجاح التخطيط

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض في عام 1424ه، ليؤدي دوراً رئيساً في قيادة وتوجيه التنمية الحضرية، بالإضافة إلى معالجة مختلف قضايا التنمية ويمتاز هذا المخطط في كونه يمثل برنامج عمل مشترك لجميع الجهات العاملة في المدينة، وقد جرى تحديثه مؤخراً بمشاركة جميع الجهات المعنية، وقد تضمن المخطط جوانب التنمية المختلفة: التنمية العمرانية؛ والنقل؛ والخدمات والمرافق؛ والاقتصاد؛ والاسكان؛ والبيئة؛ والإدارة الحضرية.
ويمتاز المخطط بمرونته واستجابته للمتغيرات التنموية التي تحدث في المدينة، وقد امتاز أيضاً هذا المخطط بشموليته وتخطيه الجوانب المكانية ليشمل جوانب أخرى كالأمن الحضري، وخلال الأعوام الماضية التي تلت إعداد المخطط تم إنجاز مايزيد على 70% من إجمالي المشاريع التي تضمنها المخطط الاستراتيجي الشامل، من خلال مشاركة الجهات المعنية في ذلك.
ويعتبر تحدي توفير المساكن من أهم القضايا التي يعمل المخطط على حلها ؛ من خلال خطط استراتيجية بدأت في التطوير الشامل الذي طبق في ثلاثة مشاريع سكنية بالرياض.
ونمت الرياض خلال العقود القليلة الماضية من مجرد بلدة صغيرة إلى مدينة كبيرة تبلغ مساحة نطاقها العمراني حتى حدود حماية التنمية أكثر من (5300كم2)، ويبلغ عدد سكانها (4.9 ملايين نسمة) وقد شهدت تطوراً ونهضة تنموية وانجازات عمرانية واسعة.
وحققت تجربة الإسكان ضمن تطور الرياض نقلة كمية ونوعية واضحة؛ وعلى الرغم مما شهدته من معدلات نمو سكاني كبيرة تزيد نسبتها على (8٪)، وتفوق غالبية المعدلات العالمية، بين عام 1407ه و1417ه إلا انها لم تتعرض لأي أزمات إسكانية حادة ويعود ذلك – وفقا لدراسة واقع الاسكان بمدينة الرياض - إلى برامج الدعم الحكومي المنبثقة من توجهات الخطط الخمسية، التي أكدت وباستمرار على تمكين الأسر من الحصول على المسكن الصحي والملائم والمتوافق مع مقدرتها المالية، فقد تحققت لمدينة الرياض انجازات اسكانية متميزة من خلال برنامج منح الأراضي السكنية، وقروض صندوق التنمية العقارية، وتفاعل أجهزة التخطيط العام للمدينة في إعداد المخططات التي تلبي متطلبات النمو الإسكاني المتتابع والسريع، ومشاركة القطاع الخاص في توفير التطوير الإسكاني وتوفير المشاريع الإسكانية، فعلى سبيل المثال: تشهد الرياض الآن تسعة مشاريع ضخمة للتطوير الاسكاني الشامل ينفذها القطاع الخاص توفر أكثر من (105 آلاف وحدة سكنية)، ولكنها - في الغالب - موجهة لذوي الدخول المرتفعة والمتوسطة. ومع كل هذا لم تسلم مدينة الرياض من اختلال ميزان العرض والطلب في سوق الاسكان بين الحين والآخر، خصوصاً بالنسبة لسوق المساكن الميسرة المتوافقة مع امكانيات السكان ذوي الدخول المنخفضة والمنخفضة المتوسطة.
وأجمعت الغالبية العظمى من المطورين المشاركين في استطلاع الرأي، الذي قامت به الدراسة؛ وبنسبة (71٪)، على أن مستوى توفر المساكن المعروضة (بشكل عام) في سوق الاسكان بمدينة الرياض أقل من حجم الطلب، ولكن هذه النسبة تظهر تحسناً في ميزان العرض والطلب من وجهة نظر المطورين مقارنة بانطباعاتهم السابقة في عام (1427ه) حيث رأى (91٪) من المطورين في عام (1427ه) أن مستوى توفر المساكن المعروضة أقل من حجم الطلب. كما أكد غالبية المطورين وبنسبة بلغت (64٪) على أن حجم المساكن المعروضة للبيع أقل من حجم الطلب. وأكد أكثر من النصف بقليل وبنسبة تبلغ (54٪) على أن حجم المساكن المعروضة للايجار أقل من حجم الطلب.
وتشير هذه النتائج أيضاً عند مقارنتها مع انطباعات المطورين في عام (1427ه) إلى تحسن نسبي في انطباعاتهم تجاه ميزان العرض والطلب بالنسبة للوحدات السكنية المعروضة للبيع أو للايجار وإن كان التحسن أفضل نحو سوق الايجارات.
ولبحث صحة التقديرات السابقة بشكل أكثر دقة تمت الاستعانة ببيانات الشركة السعودية للكهرباء في مدينة الرياض، لتحديد عدد المشتركين الجدد بعددات كهرباء لوحدات سكنية خلال الفترة من (1427ه إلى 1430ه)، على أساس انها تعكس النمو في عدد الوحدات السكنية بمدينة الرياض ومقارنتها بالنسب المتوقعة لعدد الأسر خلال الفترة نفسها.
وقد أظهرت النتائج أن نمو عدد المشتركين انخفض بين عامي (1426ه و1427ه) فقد كانت نسبة النمو (2.5٪) فقط، ثم عاد نمو المشتركين إلى الزيادة بين عامي (1427ه و1428ه) وعامي (1428ه و1429ه) بنسب نمو متقاربة تبلغ على التوالي (3.2٪ و3.1٪) ولكن النمو زاد بشكل واضح بين عامي (1429ه و1430ه) ليصل إلى معدل قدره (4.3٪).
ونتيجة لذلك انخفض الفرق بين نمو المساكن ونمو الأسر إلى (3.1٪) في عام (1427ه) ثم أخذت نسبة الشاغر من الوحدات السكنية في الازدياد بين عامي (1427 و1429ه) لتتراوح بين (3.5٪ و3.9٪) ولكن التحسن في نسبة الشاغر من الوحدات السكنية زاد بشكل واضح بين عامي (1429ه و1430ه) ليصبح (5.3٪) ويقترب من الوضع الطبيعي، ومما لاشك فيه أن تدني نسبة الوحدات الشاغرة بين عامي (1427 و1429ه) قد يكون أثر بشكل سلبي على التوازن الايجابي لميزان العرض والطلب في سوق الاسكان إلا أنه لم يصل إلى حد الأزمة الاسكانية.