هيئة التطوير: تحسن نسبي في ميزان العرض والطلب على الوحدات السكنية بالرياض

71٪ من المطورين العقاريين يرون أن مستوى المعروض أقل من الطلب

نمت الرياض خلال العقود القليلة الماضية من مجرد بلدة صغيرة إلى مدينة كبيرة تبلغ مساحة نطاقها العمراني حتى حدود حماية التنمية أكثر من (5300كم2)، ويبلغ عدد سكانها (4.9 ملايين نسمة) وقد شهدت تطوراً ونهضة تنموية وانجازات عمرانية واسعة.
وقد حققت تجربة الإسكان ضمن تطور الرياض نقلة كمية ونوعية واضحة. وعلى الرغم مما شهدته من معدلات نمو سكاني كبيرة تزيد نسبتها على (8٪)، وتفوق غالبية المعدلات العالمية، بين عام 1407ه و1417ه إلا انها لم تتعرض لأي أزمات إسكانية حادة ويعود ذلك – وفقا لدراسة واقع الاسكان بمدينة الرياض - إلى برامج الدعم الحكومي المنبثقة من توجهات الخطط الخمسية، التي أكدت وباستمرار على تمكين الأسر من الحصول على المسكن الصحي والملائم والمتوافق مع مقدرتها المالية، فقد تحققت لمدينة الرياض انجازات اسكانية متميزة من خلال برنامج منح الأراضي السكنية، وقروض صندوق التنمية العقارية، وتفاعل أجهزة التخطيط العام للمدينة في إعداد المخططات التي تلبي متطلبات النمو الإسكاني المتتابع والسريع، ومشاركة القطاع الخاص في توفير التطوير الإسكاني وتوفير المشاريع الإسكانية، فعلى سبيل المثال: تشهد الرياض الآن تسعة مشاريع ضخمة للتطوير الاسكاني الشامل ينفذها القطاع الخاص توفر أكثر من (105 آلاف وحدة سكنية)، ولكنها - في الغالب - موجهة لذوي الدخول المرتفعة والمتوسطة. ومع كل هذا لم تسلم مدينة الرياض من اختلال ميزان العرض والطلب في سوق الاسكان بين الحين والآخر، خصوصاً بالنسبة لسوق المساكن الميسرة المتوافقة مع امكانيات السكان ذوي الدخول المنخفضة والمتوسطة.
54٪ يرون أن حجم المساكن المعروضة للإيجار أقل من حجم الطلب
واستطلعت الدراسة التي اعدتها الهيئة العليا لتطوير الرياض آراء المطورين العاملين في التطوير الإسكاني في مدينة الرياض بهدف تلمس واقع الإسكان من خلال ممارسة فئة المتخصصين في التطوير الإسكاني، وقد شارك في الاستطلاع (ثمانية وعشرون) من العاملين في التطوير الاسكاني بمدينة الرياض.
وركز الاستطلاع على الاستفسار عن ميزان العرض والطلب في سوق الإسكان، والأسباب التي قد تؤدي بالمستثمرين إلى الإحجام عن الاستثمار في القطاع الاسكاني، وكذلك عن متوسط أسعار الأراضي وتكاليف تنفيذ المباني السكنية.
ميزان العرض والطلب في سوق الاسكان:
أجمعت الغالبية العظمى من المطورين المشاركين في استطلاع الرأي، وبنسبة (71٪)، على أن مستوى توفر المساكن المعروضة (بشكل عام) في سوق الاسكان بمدينة الرياض أقل من حجم الطلب، ولكن هذه النسبة تظهر تحسناً في ميزان العرض والطلب من وجهة نظر المطورين مقارنة بانطباعاتهم السابقة في عام (1427ه) حيث رأى (91٪) من المطورين في عام (1427ه) أن مستوى توفر المساكن المعروضة أقل من حجم الطلب. كما أكدت غالبية المطورين وبنسبة بلغت (64٪) على أن حجم المساكن المعروضة للبيع أقل من حجم الطلب. وأكد أكثر من النصف بقليل وبنسبة تبلغ (54٪) على أن حجم المساكن المعروضة للايجار أقل من حجم الطلب.
وتشير هذه النتائج أيضاً عند مقارنتها مع انطباعات المطورين في عام (1427ه) إلى تحسن نسبي في انطباعاتهم تجاه ميزان العرض والطلب بالنسبة للوحدات السكنية المعروضة للبيع أو للايجار وإن كان التحسن أفضل نحو سوق الايجارات.
ولبحث صحة التقديرات السابقة بشكل أكثر دقة تمت الاستعانة ببيانات الشركة السعودية للكهرباء في مدينة الرياض، لتحديد عدد المشتركين الجدد بعددات كهرباء لوحدات سكنية خلال الفترة من (1427ه إلى 1430ه)، على أساس انها تعكس النمو في عدد الوحدات السكنية بمدينة الرياض ومقارنتها بالنسب المتوقعة لعدد الأسر خلال الفترة نفسها.
وقد أظهرت النتائج أن نمو عدد المشتركين انخفض بين عامي (1426ه و1427ه) فقد كانت نسبة النمو (2.5٪) فقط، ثم عاد نمو المشتركين إلى الزيادة بين عامي (1427ه و1428ه) وعامي (1428ه و1429ه) بنسب نمو متقاربة تبلغ على التوالي (3.2٪ و3.1٪) ولكن النمو زاد بشكل واضح بين عامي (1429ه و1430ه) ليصل إلى معدل قدره (4.3٪).
ونتيجة لذلك انخفض الفرق بين نمو المساكن ونمو الأسر إلى (3.1٪) في عام (1427ه) ثم أخذت نسبة الشاغر من الوحدات السكنية في الازدياد بين عامي (1427 و1429ه) لتتراوح بين (3.5٪ و3.9٪) ولكن التحسن في نسبة الشاغر من الوحدات السكنية زاد بشكل واضح بين عامي (1429ه و1430ه) ليصبح (5.3٪) ويقترب من الوضع الطبيعي، ومما لاشك فيه أن تدني نسبة الوحدات الشاغرة بين عامي (1427 و1429ه) قد يكون أثر بشكل سلبي على التوازن الايجابي لميزان العرض والطلب في سوق الاسكان إلا أنه لم يصل إلى حد الأزمة الاسكانية.
أسباب الإحجام عن الاستثمار في قطاع الاسكان:
طُلب من المطورين المشاركين في الاستطلاع ترتيب عدد من المعوقات المحتملة، التي قد تحد من التوجه إلى الاستثمار في قطاع الاسكان، حسب قوة تأثيرها.
وقد كان السبب الأول في عدم الاستثمار في الاسكان من وجهة نظر المطورين المشاركين (ارتفاع أسعار الأراضي). أما السبب الثاني فكان (ضعف القوة الشرائية لدى الأسر وعدم توفر التمويل الميسر لشراء المساكن) وأتى ارتفاع أسعار مواد البناء في المرتبة الثالثة. بينما حلت تنظيمات البناء واشتراطاته وعدم مرونتها في الترتيب الرابع، فقد عدَّها المطورون أحد العوائق المؤثرة في الأحجام عن الاسثمار في قطاع الاسكان أما السبب الذي حل في المرتبة الخامسة فكان: التأخر في إقرار ضوابط الرهن العقاري والتمويل وتطبيقها، وقد أكد بعض المطورين على أهمية صدور نظام الرهن العقاري، لتمكين الأسر من الحصول على فرص التمويل لامتلاك مساكنها. وتم اعتبار نقص العمالة المدربة وارتفاع أجورها في الخانة السادسة للترتيب، مع الاشارة إلى نقص المقاولين المؤهلين. وقد جاء نقص قطع الأراضي السكنية المخدومة في المرتبة السابعة ضمن الأسباب التي تؤدي إلى إحجام المستثمرين عن الاستثمار في قطاع الإسكان. أما صعوبة تحصيل الايجارات السكنية فقد حلت في المرتبة الثامنة بوصفها سبباً للإحجام عن الاستثمار في قطاع الاسكان. وجاءت تأثيرات الأزمة الاقتصادية العالمية وصعوبة توفير السيولة المالية أو الحصول على التمويل لتقع في الترتيب التاسع للأسباب. وحلت اغراءات الاستثمار في القطاعات الأخرى في آخر القائمة بأقل نسبة من التأثير، على الرغم من انها كانت السبب الثاني ضمن قائمة المطورين في عام 1427ه.