العمائر السكنية مطلب صغار المستثمرين.. والفلل مقصد المواطنين

(الرياض ) ترصد في تقرير أسبوعي المشهد العقاري في المملكة

تستهدف إستراتيجية الإسكان في المملكة زيادة معدل ملكية الأسر السعودية للمساكن من نحو 55% في عام 2005 إلى نحو 80% بحلول عام 2020، ما يشكل طلباً متزايداً على الوحدات السكنية الجديدة خلال تلك الفترة.
ويتساءل عقاريون عن أفضل وسيلة للاستثمار العقاري في السعودية... هل بغرض السكن؟ أم الاستثمار في البيع والشراء أو تسويقه عبر الإيجارات.. ويبحث الكثيرون عن أهم وسائل الاستثمار والهدف منها، إضافة إلى أنه يمكن الجمع بين السكن والاستثمار معاً.
وقد أخذ السوق العقاري منحى مختلف على صعيد التجزئة، بعد صيف العام المنصرم، حيث اتجه كثير من صغار المستثمرين إلى تملك العمائر السكنية، أو الشراء بالتقسيط، أو بناء العمائر.. ذلك أن كثيراً منهم، أدرك أهمية إيجاد دخل ثابت، من خلال ريع تلك المنتجات المخصصة للتأجير، إضافة إلى إدراكهم بالحاجة إلى موارد مالية ثابتة، اعتماداً على ارتفاع الطلب على المنتج السكني المدعوم بالنمو السكاني.
وتختلف نظرة الشاب السعودي عن ذي قبل فيما يخص نمط العيش والسكن، ويفسر ذلك بالإقبال القوي على شراء الشقق.
ويتجه بعض المستثمرين العقاريين إلى تقديم إغراءات تبدو مهمة في نظر المشتري مثل: توفير ديكورات راقية وتشطيب كامل للشقق المعروضة، إضافة إلى توفير مواقف خاصة لسيارات كل شقة، وغرف خاصة بالسائقين في الدور الأرضي، أو الأدوار الملحقة في السطوح. كما أن فكرة التمليك فيها فرص استثمارية سواء ما يتعلق بالسكن فيها أو استثمارها من خلال طرحها لتأجيرها، إضافة إلى إمكانية بيعها مستقبلاً بسعر مرتفع عن شرائها.
في استطلاع (الرياض) كانت الصورة واضحة من خلال آراء 21433 قارئاً، قال 76% أنهم يرغبون في مسكن خاص، في حين أن 13% كان يرغب في تملك أرض(التطوير الفردي)، و6% يرغب في امتلاك شقة، و5% لا يهمه الأمر.
ولاشك أن شقق التمليك شهدت إقبالا واضحا في الوقت الحالي من أوساط الشباب رغبة منهم في تملك الشقق التي تعتبر البديل المناسب لهم مقارنة بأسعار الفلل المعروضة في السوق، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي و كلفة البناء.
وفيما فتح توجه المستثمرين العقاريين في السعودية للاستثمار في الشقق السكنية بغرض التمليك وتحول المستأجرين من دفع أقساط التأجير إلى أقساط التملك، يرى عدد من الخبراء العقاريين أن التوجه لإنشاء مشاريع عقارية في البلاد لمواكبة الطفرة التي تشهدها، ساعد كثيراً في الحركة الكبيرة التي يشهدها القطاع، مما دفع الكثير من الشركات العقارية سواء العالمية أو الإقليمية إلى ضمان وجود لها والاستفادة من اقتصاد السعودية الحر والمفتوح. أضف إلى ذلك المقومات التي تتمتع بها البلاد لنجاح أي صناعة بشكل عام وصناعة العقار بشكل خاص، حيث تتميز البلاد بالأمن والأمان، ووجود احتياجات كبيرة لمشاريع مختلفة تجارية وإسكانية، ونمو سكاني مرتفع، الأمر الذي أدى إلى وجود عدة شركات تطوير عقاري لم تصل إلى العدد المطلوب - على حد تعبير الخبراء العقاريين.
واعتبر عدد من العقاريين والمستهلكين شقق التمليك - التي تعد موضة عقارية في السوق المحلي وخاصة في المنطقة الوسطى للمملكة - الخيار الأمثل للكثير من الباحثين عن تملك مسكن في الوقت الحاضر في ظل ارتفاع أسعار الفلل الجاهزة والأراضي، وتصاعد تكاليف البناء، فضلا عن تراجع مستوى القوة الشرائية لدى فئة المستأجرين وخاصة الشباب. وساهم ارتفاع الطلب على شقق التمليك وتوجه المستثمرين العقاريين في بناء عمائر سكنية بالحفاظ على قوة السوق العقاري المحلي والتأكيد على الحاجة السكانية الحقيقية في السعودية، بعكس الهدوء النسبي الذي شهده السوق في الطلب على الأراضي والفلل الجاهزة.
وفي هذا الشأن، يتوقع أن يزداد الاستثمار الأجنبي المباشر وكذلك المحلي في المملكة نتيجة للتطورات الإيجابية في السياسات الاقتصادية وإعلان الحكومة عزمها فتح قطاع للاستثمارات الأجنبية.
ويوصي عقاريون بالاتجاه نحو تملك الأجانب للعقارات باعتباره يشكل نقلة نوعية من ثقافة تقوم على أساس النظر إلى الوافدين على أن وجودهم مؤقت ومرتبط بأعمال معينة يؤدونها ويحصلون على أجرهم مقابلها ثم يغادرون البلاد بعد انتهاء هذه الأعمال ولا شأن للدولة بهم فهم أحرار تماماً في إنفاق أموالهم أو تحويلها إلى الخارج دون أي قيود عليهم ولكن التعامل معهم بواقعية وبنظرة إستراتيجية واعية من شأنه أن يؤدي إلى إحداث تغيير في العلاقة معهم سواء على الصعيد الاقتصادي بإيجاد قنوات شرعية للشراكة معهم والعمل على استقرارهم لفترات مؤقتة للاستفادة من أموالهم ومدخراتهم في عملية التنمية الاقتصادية والاجتماعية، أو على الصعيد الأمني بإيجاد عناصر تدعم ارتباطهم بالمملكة بما يجعل كلاً منهم يسعى للحفاظ على أمنها وسلامتها لارتباط مصالحه بها.
ويعتبر تملك الأجانب للعقارات نقلة نوعية من ثقافة تقوم على أساس النظر إلى الأجانب الوافدين على أن وجودهم مؤقت ومرتبط بأعمال معينة يؤدونها ويحصلون على أجرهم مقابلها ثم يغادرون البلاد بعد انتهاء هذه الأعمال ولا شأن للدولة بهم فهم أحرار تماماً في إنفاق أموالهم أو تحويلها إلى الخارج.
ويحقق هذا التنظيم العديد من الميزات إذ إنه يشكل محوراً مهماً لسياسة الإصلاح الاقتصادي التي تنتهجها البلاد التي تستهدف تحسين المناخ الاقتصادي عموماً والعمل على اجتذاب الاستثمارات الأجنبية الخاصة والحد من تدفق المدخرات النقدية للعمالة الأجنبية إلى خارج البلاد وتوجيهها نحو الاستثمار في السوق المحلية إذ أشارت بعض الدراسات الاقتصادية إلى أن حجم تحويلات العمالة إلى بلدانهم يبلغ نحو 60مليار ريال.
ويستهدف التنظيم اجتذاب أموال واستثمارات أخرى من الخارج يرغب أصحابها في التملك في السعودية من أجل الاستثمار في السوق العقارية. وعلى ذلك فإن هذا التنظيم يُعد أداة مهمة للاستفادة من أحد الأوعية الادخارية التي يُمكن أن تساعد على ضخ قدر كبير من السيولة النقدية في السوق العقارية وتزيد من انتعاشها فضلاً عن أن ذلك من شأنه أن يساعد على إضفاء الواقعية على أسعار العقارات، حيث سيسعى مالكو المخططات السكنية الجديدة إلى تعجيل إدخال الخدمات الأساسية إليها تمهيداً لإعادة بيعها.
وينظم تملك الأجانب للعقارات قرار مجلس الوزراء رقم 89وتاريخ 1421/4/8 ه الذي يجيز للمستثمر غير السعودي تملك العقار اللازم لسكنه وسكن العاملين لديه ويسمح للأشخاص الطبيعيين من غير السعوديين المقيمين في السعودية إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص.
وحذر الخبراء الجهات التشريعية والتنظيمية وشركات التمويل العقارية في المملكة من مغبة تجاهل بعض البنود الرئيسة في نظام الرهن العقاري الذي يتوقع إقراره خلال الفترة المقبلة، والتي يمكن أن تؤدي في حال عدم تضمينها داخل الاتفاق الذي يربط بين المستهلك والممول، إلى نشوء أزمة شبيهة بأزمة الرهن العقاري العالمية التي اجتاحت العالم.
وطالبوا الجهات ذات العلاقة بنظام الرهن العقاري على اتخاذ خطوات استراتيجية حاسمة لإيجاد آلية تمنع حدوث موجة بيع للعقارات عند تعثر السداد من المستهلك، مشيرين إلى ضرورة استحداث برنامج لتأمين العقارات المرهونة عند تعثر السداد يسهم فيها المستهلك والممول بحيث تقوم برامج التأمين بسد العجز في قيمة العقار المرهون في الفترة التي تم تقويمه فيها إلى تعثر السداد حتى يتسنى للأطراف الحفاظ على علاقة بناء تحقق مصالح الأطراف وتشكل وسيلة وقاية من امتداد آثار الرهن العقاري على قطاعات أخرى في اقتصاد الدول الخليجية.
وقدّر حجم استعداد البنوك بنحو 60 مليار ريال لمقابلة حاجات سكنية تقدر ب200 ألف وحدة سنوياً، كما أن المملكة ستحتاج إلى توفير 4.5 ملايين وحدة سكنية خلال 15 سنة مقبلة، وإن ذلك لن يتحقق ما لم تقر برامج الرهن والتمويل العقاري.
وأكد العقاريون أن سماح أمانة منطقة الرياض ببناء دور ثالث إضافة إلى 50% من مساحة السطح على الشوارع التجارية السكنية 30 و 36 مترا، إلى زيادة توجه المستثمرين لبناء عمائر سكنية، مشددين في الوقت ذاته بالمسارعة في إصدار قرار السماح بتعدد الأدوار في شوارع 40 و 60 متر، وعدم قصرها على شوارع 30 و 36 متر، مؤكدين أنه في حالة السماح سيساهم زيادة المعروض من العمائر السكنية على الطلب ما سيخلق التنافس بين ملاكها وأصحاب المكاتب العقارية لعرض الأسعار المنافسة، إضافة إلى تخفيض أسعار الأراضي في شوارع 30 و 36 مترا.
وقدرت إحدى الدراسات لمدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية نسبة ساكني الشقق من الأسر السعودية بضعف عدد ساكني الفلل. وأوضح خبراء إنه من الملاحظ في الفترة الأخيرة توجه المستثمرين إلى بناء عمائر سكنية، موضحين أن الأسباب الداعية لذلك هي سماح أمانة منطقة الرياض ببناء الدور الثالث على الشوارع التجارية السكنية 30 و 36مترا، وموافقة صندوق التنمية العقاري على تمويل الشقق السكنية للراغبين في شرائها بدلاً من القروض النقدية، مبينين أن ثقافة المجتمع السعودي تغيرت بشكل كبير من حيث التقبل بالسكن ضمن مجموعات متعددة في مبنى واحد.
واعتبروا تملك الشقق الخيار الأمثل للكثير من الباحثين عن تملك مسكن في الوقت الحاضر في ظل ارتفاع أسعار الفلل الجاهزة والأراضي، مشيرين إلى أن الكثير من سكان الشقق ينشئون اتحاد الملاك الذي يشرف على العمارة باتفاق بين الساكنين.
وأكدوا أن الإيجار الذي يدفعه المواطن في شقة يمكن أن يصبح أصلاً رأسمالياً يستفيد منه في المستقبل من خلال تملكه لشقة.
ورأى عقاريون الحلول لحل الأزمة الإسكانية في ضرورة دعم المطورين القادرين على انجاز مشاريع سكنية ضخمة، إقرار الأنظمة والتشريعات العقارية التي من شأنها أن تحافظ على حقوق الأطراف، وتساهم في قتل الفجوة الإسكانية والتي تتمثل في زيادة الطلب على المعروض في السوق المحلي. واقترحوا تفعيل دور البنوك بشكل اكبر وأقوى من اجل دعم قطاع العقار لتتحول المشاريع إلى حقيقة ظاهرة على ارض الواقع من خلال قروض للبناء ميسرة وبسيطة لتشجيع الشباب على إيجاد المسكن اللائق، والسماح بالتمدد الأفقي.