العقار في قادم الأيام

بهذه الجريدة العزيزة كتبت مقالاً في عددها رقم 13995الصادر يوم الأربعاء 26رمضان 1427ه. أوضحت للقراء الأعزاء خطأ مقولة انتشرت ونمت في ذلك الوقت، بأن سوق العقار في كساد وان الناس في عزوف عنه وبينت مستدلاً على خطأ تلك المقولة التي لم يقتنع بها الكثير إلا بعد أن (فات الفوت).
الكرّة تعود مرة أخرى، فهذه الأيام انتشرت بين أواسط الناس أن العقار نزل كثيراً، وسمعنا نسباً للنزول كبيرة، بعضهم يوصلها إلى ثلاثين وإلى أربعين بالمائة، لذا رأيت من واجبي الديني والوطني وما تمليه دراستي وعملي بالسوق العقاري، أن أبين حقيقة الأمر كي لا ينجرف محدودو الخبرة ويعتقدوا بصحتها فتضيع أرباحهم وأحلامهم:
ليعلم الجميع أن السوق العقاري ككتلة وكفكر هو واحد ولكن الاستثمار فيه متنوع لذا من المناسب أن أفصل فيها فأكتب مستعيناً بالله - :
- قطاع التأجير السكني: هذا القطاع يعتمد ارتفاع أسعاره وانخفاضها بالدرجة الأولى على العرض والطلب لذا ينبغي على المستثمر في هذا القطاع أن ينظر إلى نسبة النمو السكاني في مدينته أو محافظته ويقارنها بالوحدات الموجودة مع التي تحت الإنشاء والمزمع إنشاؤها والمعدة للتأجير. وبالتالي ستكون الحسبة لديه واضحة. وإذا رغبنا التعرف عليه بشكل عام فإن هذا القطاع متوقع له النزول في القيمة الإيجارية بنسبة تتراوح بين 15- 20بالمائة عن العام الماضي وهذا عائدٌ إلى رجوع أسعار مواد البناء إلى أسعارها السابقة تقريباً وإلى قلة السيولة لدى متوسطي وقليلي الدخل والذين يشكلون النسبة العظمى لعملاء التأجير.
- القطاع الاستثماري: أعني بذلك إنشاء الوحدات السكنية أو التجارية لغرض بيعها وأدمج معها المعدة للتأجير لأغراض تجارية فهذا القطاع لا أعتقد أن يتأثر كثيراً نظراً لأن رجوع أسعار مواد البناء يقابله زيادة الطلب على القطع السكنية والتجارية هذا من جهة ومن جهة أخرى حاجة المواطن لتملك مسكن يضمه في حياته ويبعد شبح الإيجار عن ورثته، بل إن هذا القطاع من الاستثمار العقاري سيشهد نمواً منقطع النظير فلو رأينا أن 32.5بالمائة من سكان المملكة هم دون الخامسة عشرة من العمر فهؤلاء بعد أعوام قليلة سيحتاجون لوحدات سكنية جديدة نظراً للتركيبة الاجتماعية الموجودة حالياً والتي يفضل العريس الاستقلال عن بيت والده. كما أن ما نسبته 52.9بالمائة من المواطنين يسكنون في منازل تحوي على غرفة نوم واحدة أو ثنتين فهذه النسبة العالية المخيفة مع زيادة عدد أبنائهم أو كِبَرهم فسيضطرون للخروج لمساكن أوسع، بالإضافة إلى النسب العليا المتفاوتة عن نسبة المواطنين الذين لا يملكون منزلاً خاصاً بهم، وهذا ما يؤكد قولي بأن هذا القطاع لن يتأثر بل أتوقع لها نمواً كبيراً. نتيجة الدعم الحكومي لصندوق التنمية العقارية ودخول شركات التمويل العقاري.
- القطاع المضاربي: والمضاربة في أي سوق اقتصادي يخرج بدوره عن القوانين والدراسات فالمخاطرة فيه عالية فمتى ماخرج المضاربون وابتعدوا عن منطقة مضاربتهم صار النزول والكساد أقصد بطبيعة الحال المضاربة على الأراضي منعدمة الخدمات والبعيدة عن المساكن أما المضاربة في الأراضي المخدومة ( المطورة)، فالمخاطرة فيها قليلة كون شريحة العملاء المرتقبين تكبر ( المضاربون + المستهلكون الأوليون + المستهلكون النهائيون) وهؤلاء المضاربون باقون ما لم تفتح لهم قنوات استثمارية تكون مجدية وسهلة إجراءاتها وهذا القطاع من الاستثمار العقاري يعيش هذه الأيام مرحلة ترقب أتوقع لها ألا تطول أكثر من شهرين ليعود معه النمو المعتاد.
- قطاع التطوير العقاري: أعني التطوير الشامل وهو الأقل تأثراً بما يحدث إن لم يكن منعدم التأثير متى ما عمل المطور ما يرغبه ويحتاجه العملاء ولبى رغباتهم أعني بذلك التطوير الشامل فأقام المطور المساجد والمدارس والحدائق وطرق المشاة. وهذا هو الاستثمار الأفضل والمتوقع للأراضي الخام حوالي المدن.
فيا أيها القارئ العزيز أضعك أمام الواقع كي تعرف المستقبل للسوق العقاري فادعوك ألا تنجرف وراء كل مقولة وأن تكون أنت الحكم فيما يعرض على مسامعك.
قول آخر أمر عليه على عجالة مقولة أن (السوق العقاري متضخم) وهذه المقولة باطلة من عدة وجوه أهمها أن الارتفاع خلال السنتين الماضيتين يعتبر طبيعياً إذا أخذنا في الاعتبار ركود السوق للسنتين أو الثلاث التي تسبقهما والارتفاع الكبير في تكلفة المباني نتيجة التضخم الكبير في مواد البناء فعندما نقوم بإبعاد حسبة تكاليف البناء من المعادلة فإن معدل النمو على مدار السنوات الأربع الماضية يعتبر طبيعياً جداً.
وأخيرا ادعو ما دعا إليه كبار العقاريين بضرورة وجود مرجعية رسمية عليا للسوق العقاري تهتم وتنظم وترعى أكبر الأسواق متانة وقوة في بلادنا الحبيبة، كما أنني أدعو المسئولين الكرام الإسراع في إقرار الأنظمة التي أراها ضرورية وملحة ولا مجال لتأخيرها أكثر من ما هي متأخرة ولعل من أهمها نظام الرهن والتمويل العقاري.
كتبت ما أراه وحسبي منكم دعوة صالحة ونصيحة مخلصة.