لكن الحيازة..لم تُرَدّ

رؤى عقارية

"أبعد مسافة كونية في العالم.. هي تلك التي تفصل بين تنظير القانون.. وتطبيق القاضي..!"
(فرصة).. هي الكلمة التي علقت بذهن (راشد).. وهو يشاور أصحاب الخبرة عن أرض بمساحة 900متر مربع في شمال الرياض.. ولأن الكلمة أبت أن تفارقه.. بادر بالشراء والإفراغ أمام كاتب العدل.. ولم يحرك ساكناً في أرضه.. الرجل في وضع مادي مريح.. فليتركها إذاً جرداء.. ما دام أن تضخم العقار يلحقها سنوياً..!
وما بين كل زيارة تفقدية.. وأخرى.. تفاجأ في إحدى جولاته.. بمعدات البناء على أرضه.. حاول التدخل.. تهديد المعتدي بالقانون والقضاء.. لكنه مع الأسف طرد شر طرده..!
فكّر (راشد) وقدّر.. فصديقه القانوني أخبره بأن نظام المرافعات الشرعية واضح وصريح.. في نص المادة (31).. وأنها من الدعاوى التي تحمل صفة الاستعجال.. وأن دعواه تكيّف قانوناً بأنها دعوى استرداد الحيازة والتي عرّفها النظام بأنها: طلب من كانت العين بيده - وأخذت منه بغير حق، كغصب وحيلة - إعادة حيازتها إليه، حتى صدور حكم في الموضوع بشأن المستحق لها.. بالفعل تقدّم (راشد).. للمحكمة العامة بالرياض.. استناداً لنص اللائحة 14./31.ليتفاجأ بموعد قريب جداً.. بعد 5أشهر..!
حاول إفهام الموظف المختص.. لكن اللغة لم تكن مشتركة.. فالرجل أبعد ما يكون عن القانون وفهمه.. انطلق من فوره إلى المكتب القضائي.. علّ القاضي أن يفهمه.. حاول أن يشرح الإلزام الوارد في نص المادة (235) والتي نصّت أن (ميعاد الحضور في الدعاوى المستعجلة يكون أربعاً وعشرين ساعة ويجوز في حالة الضرورة القصوى نقص هذا الميعاد بأمر من المحكمة).. وأن المادة 2/238اشترطت لطلب وقف الأعمال الجديدة في أرضه (أن تكون هذه الأعمال قد بدأت ولكنها لم تتم) في حين أنها ستتم قطعاً في خلال هذه المدة الطويلة.. لتدخل القضية بعدها في إطار القضاء العادي.. والذي سيدخله في دوّامة لن تنتهي من الجلسات كما في نص المادة (3/238): (إذا تمت الأعمال الجديدة قبل وقفها وفيها ضرر على المدعي فلا تكون من القضاء المستعجل بل تكون من باب دعاوى إزالة الضرر وهي غير مستعجلة).. لكن رد القاضي لم يختلف عن سابقه..!
تمثّل مشاكل الاعتداء على الحيازة وطلب ردها.. حيّزاً لا بأس به من جدول القضايا في المحاكم.. وقد أتى النظام ليعالج المشكلة.. عبر إجراءات واضحة ودقيقة في نظام المرافعات الشرعية.. لكن واقع القضاء المتخم بعدد القضايا الضخم.. وقف حجر عثرة أمام التنظير الرائع في أصل النظام.. وباعتقادي أن حل المشكلة يكمن في ثلاث حلول اختيارية:
@ أن يعدّل نظام المرافعات الشرعية بحيث تباشر (هيئة التحقيق والإدعاء العام) ممثّلة في دائرة (الاعتداء على المال).. سلطة سماع واقعة الاعتداء على الحيازة وطلب ردها.. وجميع ما يتطلب ذلك من ضبط وتحقيق الواقعة وسماع أقوال أطراف النزاع.. إعمالاً لمبدأ امتلاك الهيئة (عرفاً) لشيء من الولاية القضائية.. ويكون قرار الدائرة إما بحفظ الأوراق وإبقاء الحال على ما هو عليه إذا كان واضع اليد الفعلي عند الشكوى هو الحائز الجدير بالحماية.. أو بتمكين الطرف الآخر من الحيازة.. على أن لا يصدر القرار إلا بتحقق شرطين:
أ - صدوره من عضو بمرتبة (رئيس دائرة ب) على الأقل.. وإلا وقع القرار باطلاً.
ب - أن يكون القرار مسببّاً دالاً على اطلاع سلطة التحقيق على أقوال المتهمين ووقائع ومستندات القضية.
وللمتضرر طبعاً حق الطعن على هذا القرار (الوقتي) أمام قضاء الاستئناف خلال 15يوماً.. خصوصاً وأن هذا القرار لا يمس بأصل الحق المتنازع عليه.. وإنما يهدف فقط إلى فض إشكال سريع في منازعة حيازة عقار بإجراءات سريعة ميسرة.
@ أن يباشرها قاضي التنفيذ في المحاكم العامة، وقد جرى تعيين عدد منهم مؤخراً في المدن الرئيسة.
@ أن يتم استحداث قاضي الأمور المستعجلة كما في الدول المجاورة.. ليباشر القضايا التي تحمل صفة الاستعجال.. مع احتفاظ المحكوم عليه في كلا الحالتين بحق الطعن أمام قضاء الاستئناف إعمالاً لعجز المادة (175) من نظام المرافعات: (يجوز الاعتراض على الحكم الصادر بوقف الدعوى وعلى الأحكام الوقتية والمستعجلة قبل الحكم في الموضوع).
مثل هذه الإجراءات ستضمن على الأقل قواعد استرشادية أمام قضاة التسجيل العيني للعقار.. عندما يبدأون مباشرة أعمالهم قريباً..!
الباحث في أنظمة العقار
oalessa@alriyadh.com