2% نسبة الشاغر السكني في الرياض و10% نسبة الارتفاع السنوي

اعتبر أن السوق العقاري السعودي تحول إلى سوق مدفوع بالطلب وليس بالمضاربة.. تقرير دولي:

اعتبر تقرير دولي أن ارتباط القطاع العقاري بعدد من القطاعات الاقتصادية الأخرى جعله قطاعا هاما لتحقيق التطور الاقتصادي، متوقعا استمرارا نموه سريعا خلال السنوات القليلة المقبلة.
ووفقا لتقرير أعده بيت الاستثمار العالمي "جلوبل" تضاعف إجمالي الاستثمارات العقارية مع نهاية العام 2007ليبلغ 100.4مليار ريال، أي بمعدل نمو سنوي بلغ 115.9في المائة. ويعزى هذا النمو إلى ارتفاع الأسعار وزيادة الطلب داخل القطاع المدعوم بمعدل الطلب الذي فاق مستويات العرض في كافة أرجاء المملكة. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه الإيجابي خلال السنوات المقبلة، أي أن الأسعار والإيجارات ستبقى مرتفعة.
ومن العوامل التي ساعدت على ازدهار القطاع العقاري في المملكة، وجود معدل طلب ثابت، والذي تحكمت به ديمغرافية السكان والأوضاع الاقتصادية والاجتماعية على مر السنين. ومن جهة أخرى، سيشجع استمرار التوسع الاقتصادي ومضاعفة الفرص الاستثمارية في المملكة، تدفق المغتربين بمعدلات أعلى ليواصل بذلك مستوى الطلب زخمه. ومن ناحية أخرى، من المتوقع أن ينمو عدد السكان في المملكة بمتوسط معدل سنوي 2.5في المائة وصولا إلى 25.66مليون نسمة بنهاية العام 2009.بالإضافة إلى ذلك، فإنه من المتوقع أن ينخفض عدد أفراد الأسرة الواحدة من 5.5إلى 5.2أشخاص خلال الفترة ما بين العام 2005- 2009.الأمر الذي سيعكس زيادة في حجم الطلب العقاري. ووفقا لهذه التوقعات، تتوقع خطة التنمية القومية الثامنة أن الطلب على العقارات السكنية سيقف في المستقبل عند مليون وحدة خلال الفترة ما بين العام 2005-2009، أي بمتوسط زيادة بلغ 200.000وحدة سنويا. الأمر الذي يتطلب مساحة بمقدار 280مليون متر مربع ومبلغ 500مليار ريال من الاستثمارات لبناء مليون وحدة سكينة.
ويعتبر عامل توفر آليات التمويل بقدر يكفي الطلب المتنامي على رؤوس الأموال من العوامل المساهمة في ازدهار القطاع العقاري في المملكة. هذا إلى جانب توسيع البنوك المحلية لمحفظاتها الائتمانية بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 21.5في المائة خلال الفترة الممتدة من العام 2001-2006، وتوفر معدل السيولة اللازمة في الاقتصاد المحلي. كما ساعد التمويل الحكومي، عن طريق هيئة تسهيلات قدمها صندوق التنمية العقارية، في دعم نشاطات قطاعي العقارات والبناء في المملكة. فمنذ تأسيس هذا الصندوق في العام 1974وحتى نهاية العام 2006، قدم الصندوق تمويلات لأكثر من 613ألف وحدة سكنية من خلال دفعات مالية بإجمالي 71مليار ريال منحت إلى مواطنين سعوديين على شكل قروض سهلة بلا فوائد. كما شرعت مصارف عديدة، أثناء صدور قانون التمويل العقاري المنتظر، بتقديم ائتمانات تمويل عقارية متماشية مع أحكام الشريعة الإسلامية وتستحق بعد 25سنة. ونتيجة لذلك، يتوقع خبراء السوق السعودي ارتفاع ائتمانات الإسكان من 4مليارات ريال في العام 2007إلى 46مليارا مع نهاية هذا العقد، بافتراض زيادة مساهمة قروض شراء الوحدات السكينة تدريجيا من 10في المائة إلى 55في المائة مع حلول العام
2010.وفيما يتعلق بأداء القطاع، شهد القطاع حركة عقارية نشطة منذ العام 2000وحتى العام 2007، حيث ارتفع عدد رخص البناء في الاقتصاد المحلي السعودي بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 11.1في المائة خلال المرحلة الممتدة من العام 2000- 2005.ويعزى ذلك إلى الزيادة الهائلة في العدد الإجمالي لرخص البناء الصادرة في العام 2005والتي بلغت 55.369رخصة. ومع نهاية العام 2007، وصل عدد الرخص إلى 36.214.ومازالت الرخص السكنية تساهم بنحو 90في المائة من الرخص الصادرة. أما من الناحية الإدارية، فقد ساهمت ثلاث مناطق بأكثر من 60في المائة من الرخص الإجمالية الصادرة على مر السنوات وهي: الرياض، مكة المكرمة والمنطقة الشرقية، حيث كان نصيب كل منها 34.1في المائة و 18.9في المائة و 12.5في المائة على التوالي في نهاية العام 2007.وذلك نتيجة لزيادة النشاط وارتفاع حجم الاستثمارات في هذه المناطق. كما لعبت هجرة الأهالي من المناطق الريفية إلى المدن دورا بارزا في تحويل الخريطة الديمغرافية للملكة العربية السعودية في المرحلة الأخيرة.
وأظهر تحليل ديناميكية الطلب في المملكة، أن السوق العقاري السعودي يعتبر سوقاً مدفوعاً بالطلب وليس بالمضاربة. والجدير بالذكر، أن الشريحة السكنية تعاني من نقص في العرض، خاصة فيما يتعلق بالوحدات المنخفضة والمتوسطة بسبب الارتفاع الدائم في عدد السكان نتيجة الهجرة الداخلية علاوة على تدفق المغتربين. ونتيجة لارتفاع الطلب وقلة العرض ارتفعت أسعار المنازل في المرحلة الأخيرة. هذا وتشهد الشريحة التجارية في الآونة الأخيرة تزايدا في الطلب فاق مستوى العرض لمساحات التجزئة والمكاتب بسبب مضاعفة حركة الأعمال والأنشطة الاستثمارية في المملكة، النمو السكاني الهائل وزيادة نصيب دخل الفر.
وامتاز القطاع العقاري بازدهار كبير كذلك في باقي دول مجلس التعاون الخليجي، مدعوما بزيادة الطلب والعوامل الأساسية الأخرى. حيث استمرت الأسعار في الارتفاع خلال الفترة من العام 2002- 2005ولكن ليس بالمستوى الذي ينصح به المستهلكين ولا أصحاب المشاريع. إضافة إلى صعوبة تحديد مسار أسعار العقارات في المملكة بسبب غياب هيئة لتسجيل الأسعار. وعلى الرغم من ذلك، يمكن القول بأن الأسعار ارتفعت بنسبة 10في المائة سنويا بالمتوسط للشريحتين السكينة والتجارية خلال العام 2002- 2005نتيجة النقص في مستويات العرض. كما استمرت شريحة المكاتب تعاني من نقص في العرض في المرحلة ذاتها، حيث بلغ معدل الفراغ (الشغور) في مواقع أساسية كالرياض وجدة نحو 2في المائة و 5في المائة لكل منهما. وبالتالي، تراوحت الإيجارات في المناطق الرئيسية ما بين 250- 300دولار للمتر المربع.
وفي العام 2007، شهد النشاط العقاري أداء متميزا خاصة من جهة الحجم. حيث حققت الصفقات التي عقدت رقما قياسيا جديدا بلغ 114كيلومتراً مربعاً مقابل 50.6كيلومتراً مربعاً في العام 2006.ومن جهة الأسعار، بلغ متوسط السعر الشهري 623ريالاً سعودياً للمتر المربع في الشريحة السكنية و 14.700ريال سعودي للمتر المربع في النشاطات الاستثمارية والتجارية و 15.300ريال سعودي للمتر المربع في المكاتب.
وتوقع التقرير مستقبلاً، أن يشكل نقص العرض تحديا جوهريا لشريحة العقارات السكنية المنخفضة الأسعار. هذا ومن المتوقع استمرار المستوى المنخفض للعرض على المدى القريب والمتوسط إلى حين الانتهاء من مشاريع جديدة. وستعزز السمات الديمغرافية والأداء المتميز هذا الوضع، الأمر الذي سيؤدي بدوره إلى دعم النمو الحاصل في القطاع العقاري. والجدير بالذكر أن تبني أساليب جديدة للتمويل العقاري، سيساعد على حل هذه الأزمة ويضاعف من انتعاش القطاع المزدهر. ومن جهة أخرى، سيواصل الطلب على مساحات التجزئة والمكاتب اتجاهه الصعودي مدفوعا بزيادة عدد السكان وارتفاع مستوى المعيشة وبالتالي مضاعفة الطلب على الاحتياجات التجارية والرفاهية. وكذلك، من المتوقع أن يرتفع مستوى الطلب على المكاتب بسبب زيادة عدد الشركات حديثة التأسيس وتوسيع الشركات القائمة. لذلك، فإننا نتوقع استمرار هذا الاتجاه في القطاع العقاري السعودي نتيجة انفتاح الاقتصاد السعودي وتبني قوانين استثمارية جديدة ستستقطب المزيد من الاستثمارات الأجنبية إلى المملكة.