«الرياض» تستعرض التجارب العالمية في تملك الأجانب للعقار

في عالم تتدفق فيه الاستثمارات العابرة للحدود، لم تصبح العقارات مجرد جدران وأسقف، بل تحولت إلى جسور تربط الاقتصادات، والثقافات الإنسانية، وتغذي التنمية الحضرية.. تخيلوا مدينة مثل لندن، حيث يقف "برج لاند مارك بيناكل" في منطقة "كاناري وارف" شاهداً على تدفق مليارات الدولارات من المستثمرين الأجانب إلى بريطانيا، أو "برج سنترال بارك" في نيويورك التي تحولت إلى ملاذ آمن للثروات العالمية. هذه ليست قصصاً خيالية، بل واقع يعكس كيف أسهمت تجارب الدول في فتح أبواب تملك الأجانب للعقارات وضخ مليارات الدولارات في خزائن الدول.
في هذا التقرير تسلط "الرياض" الضوء على أبرز التجارب العالمية في تملك الأجانب للعقار، وهو موضوع يحظى بأهمية بالغة، بعد موافقة مجلس الوزراء في يوليو الماضي، على تملك غير السعوديين للعقار، والذي سيكون نافذاً في يناير 2026، وعلاوة على ذلك، نقدم مقترحات عملية وتوصيات تسهم في ازدهار السوق السعودية.
نظرة على السوق
يُقدر حجم سوق الاستثمار العقاري العالمي بنحو 952 مليار دولار، ويُعزى النمو المتوقع خلال السنوات المقبلة إلى تزايد الابتكار والاستدامة في القطاع العقاري، بالإضافة إلى التفاؤل المتزايد في مختلف فئات الأصول العقارية، ويشكل التملك الأجنبي ما بين 10 - 15 % من هذا السوق في الدول المتقدمة، وعلى سبيل المثال، في الولايات المتحدة، سجلت مشتريات الأجانب 56 مليار دولار بين أبريل 2024 ومارس 2025، حسب الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، وفي دبي، أسهم التملك الأجنبي في نمو أسعار الإيجارات الفاخرة بنسبة 16.9 % في 2024، وهذه الأرقام ليست مجرد إحصاءات، بل دليل على قدرة العقارات على خلق وظائف بالملايين، وتعزيز السياحة، وجذب الاستثمارات الأجنبية المباشرة.
الولايات المتحدة: الحرية المطلقة كمغناطيس استثماري
في أميركا، يتمتع الأجانب بحرية شراء العقارات دون قيود، مما أدى إلى معاملات ب 56 مليار دولار في 2024، وتتوزع جنسيات الملاك الأجانب للعقارات في الولايات المتحدة على هذا النحو: الصينيون (15 % ب 13.7 مليار دولار)، والكنديون (14 %)، والمكسيكيون (8 %)، والهنود (6 %).
شعبياً، تعتبر الفكرة مقبولة في نيويورك وفلوريدا (21 % من المشتريات أجنبية)، لكنها تواجه انتقادات في المناطق الريفية بسبب ارتفاع الأسعار بنسبة 5 - 10 %.
الفوائد: تنشيط القطاع العقاري (نمو المعاملات 44 %)، خلق 2.6 مليون وظيفة، وزيادة الإيرادات الضريبية.
المحفزات: نظام قانوني شفاف، واستقرار اقتصادي، وعوائد إيجارية تصل إلى 5 % في ميامي، رغم غياب تأشيرات مباشرة لتملك الأجانب للعقار، وهذا يعني أن تملك الأجنبي للعقار في الولايات المتحدة لا يتطلب الحصول على تأشيرة مخصصة لذلك الغرض، وإنما يتم استيفاء شروط وقوانين معينة ومنها توفر تأشيرة إقامة صالحة للاستثمار أو الإقامة في البلاد، وبالرغم من أن الحرية تجذب الاستثمار، إلا أن القيود الأميركية على شراء الأراضي الحساسة (كما في 22 ولاية) ضرورية للأمن القومي.
الصين: ضوابط صارمة لحماية السوق المحلي
تفرض الصين قيوداً مشددة، وتشمل السماح بتملك عقار واحد بعد إقامة سنة، مع ملكية الأرض المؤجرة ل 70 عاماً، ويعتبر القبول الشعبي منخفض بسبب أزمة الإسكان، والمعاملات الأجنبية أقل من 1 % في 2024، وأبرز الجنسيات التي تتملك العقار في الصين هم من الدبلوماسيين والمستثمرين المعتمدين من آسيا وأوروبا.
الفوائد: تشمل الفوائد أولاً استقرار الأسعار، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 6 % في 2024، وثانياً حماية السكن المحلي.
المحفزات: عوائد إيجارية 4 % في شنغهاي، بدون إقامة أو جنسية، وإذا كان السيطرة الحكومية تمنع الفقاعات العقارية، إلا أنها قد تحد من الجاذبية.
بريطانيا: التوازن بين الجذب والضرائب
يُسمح للأجانب بتملك العقارات في المملكة المتحدة بحرية، ولكن يجب عليهم دفع ضريبة طوابع إضافية بنسبة 2 % عند شراء عقار سكني في إنجلترا وأيرلندا الشمالية إذا لم يكونوا مقيمين في المملكة المتحدة، ولا تُطبق هذه الضريبة الإضافية على المشتريات في أسكتلندا وويلز.
وأسهم الأجانب بشراء 189,793 عقاراً في 2024، وأبرز المشترين من هونغ كونغ (13.7 %)، وسنغافورة (8.2 %)، ويشكل مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي جزءًا لا يستهان به من المشترين الأجانب، وغالبًا ما تكون لندن من الوجهات المفضلة، لكن هناك اهتمامًا متزايدًا بمدن مثل مانشستر وليفربول، وبلغت استثمارات الخليجيين في العقارات التجارية في المملكة المتحدة أكثر من 4 مليارات دولار (3.1 مليارات جنيه إسترليني) في عام 2024، ومن الواضح أن القبول الشعبي لتملك الأجانب مرتفع للغاية في لندن، إلا أن الانتقادات لتملك الأجانب تتركز في الريف البريطاني بسبب زيادة الأسعار 3.2 %.
الفوائد: إيرادات ضريبية (4.2 مليارات جنيه إسترليني)، وتنشيط السياحة العقارية.
المحفزات: عوائد إيجارية 5 - 7 % في لندن، وبيئة استثمارية عالمية، دون إقامة مباشرة.
ألمانيا: الشفافية كركيزة للثقة
لا قيود على الأجانب، مع ضرائب 6.5 %، حيث يمكن للأجانب، بما في ذلك غير المقيمين، شراء عقارات في ألمانيا بحرية ودون قيود على أساس الجنسية، حيث تتميز ألمانيا بسوق عقاري مفتوح تمامًا، وتتطلب الإجراءات القانونية المرور بكتاب عدل لإنهاء العملية وتسجيل العقار في السجل العقاري، ويسمح بالملكية الكاملة للعقار لغرض السكن أو الاستثمار، ولا يعتبر امتلاك العقار شرطًا للحصول على تصريح إقامة في ألمانيا.
ويعتبر القبول الشعبي لتملك الأجانب مرتفع بفضل النظام القانوني، مع نمو الأسعار 3 % في 2025، وأبرز الجنسيات: الهولنديون، والفرنسيون، والأميركيون.
الفوائد: سوق عقارية مزدهرة، وتعزيز الاستدامة.
المحفزات: عوائد إيجارية 4 %، ونظام قانوني صلب، وتعتبر الشفافية الألمانية جاذب كبير للمستثمرين.
فرنسا: الجاذبية السياحية
يمكن للأجانب تملك العقارات في فرنسا دون قيود على الجنسية، إلا أن الأمر يتطلب الحصول على حساب بنكي فرنسي وإثبات الهوية والإقامة، بالإضافة إلى دفع الضرائب العقارية وضرائب أرباح رأس المال عند البيع.
ولا يمنح شراء العقار في فرنسا حق الإقامة تلقائيًا، ويتطلب الحصول على تأشيرة إقامة طويلة الأمد للبقاء لأكثر من 90 يومًا، ويقود عملية الشراء البريطانيين (20 %) والبلجيكيين (13 %)، ويعتبر القبول الشعبي مرتفع في المناطق السياحية، لكنه محدود في الريف.
كيف تحول «برج لاند مارك» في لندن و «سنترال بارك» في نيويورك إلى شواهد لتدفق الثروات ؟
الفوائد: زيادة إيرادات السياحة 8 %، وتنشيط السوق.
المحفزات: تأشيرات طويلة الأمد، وعوائد 5 % في نيس، ويعزز ربط التملك بالسياحة من الناتج المحلي الإجمالي.
أستراليا: الحماية مع فتح محدود
يُسمح للأجانب بشراء العقارات في أستراليا، لكن ذلك يخضع لموافقة مجلس مراجعة الاستثمار الأجنبي (FIRB) وتحديداً شراء العقارات السكنية الجديدة وليس القائمة، ويهدف هذا النظام إلى تشجيع الاستثمار في بناء عقارات جديدة لخلق فرص عمل ودفع الاقتصاد.
ويمكن للمقيمين الدائمين في أستراليا شراء العقارات بدون الحاجة لموافقة FIRB، وحالياً، هناك حظر مؤقت يمنع شراء العقارات السكنية القائمة من الأجانب المؤقتين حتى 31 مارس 2027، ويعتبر القبول الشعبي منخفض نسبياً بسبب أزمة الإسكان، ويقود عملية الشراء: الصينيون (70 %)، والهنود الذين يمثلون 3 % من سكان أستراليا، مما يجعلهم إحدى أكبر المجموعات السكانية في البلاد.
الفوائد: 5 مليارات دولار، ودعم قطاع التشييد والبناء.
المحفزات: تأشيرات مؤقتة، وعوائد 5 %.
كندا: الأولوية للمواطنين
يمنع شراء العقارات السكنية من قبل غير الكنديين حتى 1 يناير 2027، بموجب قانون فيدرالي يهدف إلى توفير السكن للكنديين وتجنب ارتفاع الأسعار، مما يمنع الأجانب غير المقيمين بشكل عام من شراء عقارات سكنية في كندا، باستثناء مناطق معينة أو حالات استثنائية مثل العمل المؤقت، والزواج من كندي، أو الشراء في مناطق غير حضرية.
ويهدف هذا القانون لجعل السكن متاحًا للكنديين والمقيمين الدائمين فقط، ويتطلب من أي مشترٍ دفع دفعة أولى كبيرة، بالإضافة إلى رسوم قانونية وضرائب محلية أخرى، ويستوجب التعامل مع محامٍ عقاري متخصص، وبالرغم من ذلك فإن القبول الشعبي لتملك الأجانب منخفض نسبياً لأنه يرفع الأسعار، والمشترون الأساسيون هم من الصينيين والهنود.
الفوائد: استقرار السوق المحلي، والمتزوجون من مواطن كندي يتم استثناؤهم من الحظر.
المحفزات: إعفاءات للطلاب، حيث يُسمح للطلاب الدوليين بشراء منازل تصل قيمتها إلى 500 ألف دولار، ولكن فقط إذا كانوا يحملون تصريح دراسة ساريًا وأمضوا في كندا 5 سنوات وحضروا فعليًا 244 يومًا في كل سنة من تلك السنوات.
سنغافورة: الضرائب كأداة توازن
يمكن للأجانب شراء أنواع معينة من العقارات في سنغافورة، خاصةً الشقق والوحدات السكنية ضمن مشروعات خاصة، ولكن شراء العقارات المرتبطة بالأرض مثل المنازل والأراضي يتطلب موافقة حكومية خاصة ويخضع لقيود صارمة نظرًا لأن سنغافورة تفضل امتلاك مواطنيها للأراضي، وبالإضافة إلى ذلك، يفرض على الأجانب ضريبة امتياز إضافية بنسبة 60 %، مع قبول شعبي بفضل الشفافية، ونمو 24 % في 2024، والمشترون الأساسيون ينتمون إلى الجنسية الأميركية والصينية.
الفوائد: إيرادات ضريبية، واستقرار السوق.
المحفزات: عوائد 5 %، وتأشيرات عمل.
سويسرا: الفخامة المقيدة
يُعتمد تملك الأجانب للعقار في سويسرا على جنسيتهم ووضع إقامتهم، حيث يحق لمواطني الاتحاد الأوروبي الحصول على تصريح إقامة بشراء عقارات، بينما يحتاج الأجانب من دول أخرى إلى ترخيص خاص.
يمكن للأجانب شراء عقارات سكنية للأغراض التجارية أو شراء أراضٍ للبناء، ولكن لا يُسمح لهم بشراء سكن لقضاء العطلات أو عقار سكني غير سكني إلا في ظروف استثنائية مع الحصول على ترخيص خاص، وعموماً، يوجد قبول شعبي ولكن بشرط حماية الهوية السويسرية، والمشترون هم البريطانيون والألمان.
الفوائد: استقرار الأسعار، وتعزيز السياحة.
المحفزات: تأشيرات سياحية طويلة.
بلجيكا: البساطة والجاذبية
يمكن للأجانب شراء العقارات في بلجيكا دون قيود، سواء كانوا مقيمين أو غير مقيمين، ومع ذلك، لا يمنح شراء عقار تلقائيًا حق الإقامة أو الجنسية البلجيكية، وللحصول على الإقامة، يجب استيفاء شروط إضافية مثل الحصول على تأشيرة مستثمر، والتي قد تتطلب استثمارًا كبيرًا وفتح فرص عمل، أو استيفاء شروط أخرى للحصول على حق الإقامة مثل تأشيرات الدراسة، ويعتبر القبول الشعبي مرتفع، إذ أن 90 % من الاستثمارات في بروكسل أجنبية، بقيادة الفرنسيين والهولنديين.
الفوائد: تنشيط الاقتصاد البلجيكي.
المحفزات: إجراءات سهلة، وعوائد 4 %.
إسبانيا: التنوع كميزة تنافسية
يمكن للأجانب امتلاك العقارات في إسبانيا بحرية دون قيود على الجنسية أو وضع الإقامة، ويتطلب الأمر الحصول على رقم تعريف الأجنبي (NIE) وفتح حساب بنكي إسباني للمضي قدمًا في العملية، وشراء العقار بحد ذاته لا يمنح حق الإقامة، ولكن الاستثمار في عقار تزيد قيمته على 500 ألف يورو يتيح التقديم للحصول على التأشيرة الذهبية.
ويقود عملية التملك البريطانيون (10 %) والمغاربة مع 93 ألف معاملة أجنبية في 2024، ويعتبر القبول الشعبي مرتفع للغاية في المناطق السياحية.
الفوائد: زيادة الإيرادات السياحية 15 %.
المحفزات: تأشيرة ذهبية لاستثمارات فوق 500 ألف يورو، وعوائد 3,063 يورو/م2.
تركيا: الجنسية كمحفز قوي
يمكن للأجانب تملك العقارات في تركيا بشكل عام، باستثناء مواطني خمس دول هي سورية، وكوريا الشمالية، وأرمينيا، وكوبا، وقبرص اليونانية، مع قيود تتعلق بعدم تملك عقارات في مناطق عسكرية أو أمنية، وحدود المساحة 30 هكتارًا كحد أقصى في عموم تركيا، و10 % من مساحة المنطقة الإدارية الواحدة.
منذ 2012، تسمح تركيا بالتملك الحر، مع 40 ألف معاملة ب6.2 مليارات دولار في 2024، والمشترون هم الروس (25 %)، والعراقيون (15 %)، والإيرانيون (10 %)، ويعتبر القبول الشعبي معتدل، مع انتقادات في إسطنبول بسبب ارتفاع الأسعار 10 %.
الفوائد: نمو الاستثمار 20 % سنوياً، وتنشيط السياحة.
المحفزات: الجنسية لاستثمارات فوق 400 ألف دولار، وتأشيرات طويلة، وعوائد 6 %، وتستخدم تركيا الجنسية كمغناطيس استثماري.
السعودية.. دروس لسوق مستدام
في يوليو الماضي، وافق مجلس الوزراء السعودي، على نظام تملك غير السعوديين للعقار داخل المملكة، وهو قرار سوف يفتح فصلا جديدا في سوق العقارات ويسهم في تحفيز الاستثمار في القطاع ويرفع جودة وفرة المعروض.
مع قانون 2025 الذي يسمح بالتملك في مناطق محددة باستثناء مكة والمدينة جزئياً، تملك السعودية فرصة ذهبية للاستفادة من التجارب العالمية، فمن أميركا، نستلهم الحرية لجذب 952 مليار دولار عالمياً؛ ومن تركيا وإسبانيا، نستلهم ربط التملك بالإقامة؛ ومن الصين، التحكم لتجنب الفقاعات؛ وتشمل الفوائد زيادة إيرادات القطاع بنسبة 14 % (كإسبانيا)، ونقل الخبرات (كألمانيا)، وخلق ملايين الوظائف، والتحدي الأساسي هو تجنب ارتفاع الأسعار كما في كندا.
مقترحات وتوصيات:
1. مناطق مخصصة مع حوافز: فتح الرياض، ونيوم، والبحر الأحمر، والمدن الصغيرة، لتشجيع الاستثمار فيها، مع إعفاءات ضريبية 5 %، لجذب 10 % من السوق العالمي.
2. إقامة ذهبية: تأشيرة طويلة لاستثمارات فوق 4 ملايين ريال، كتركيا وإسبانيا.
3. حماية السوق المحلي: قيود على الأحياء الشعبية، كأستراليا وكندا.
4. شفافية قانونية: سجل إلكتروني، كألمانيا وبلجيكا، لتعزيز الثقة.
5. ربط بالسياحة: تشجيع التملك في مشروعات مثل البحر الأحمر، كفرنسا.
6. مراقبة مستمرة: لجنة سنوية لتقييم التأثير، مستلهمة من أستراليا.
خلق تملك الأجانب في ألمانيا سوقاً عقارية مزدهرة وتعزيزاً للاستدامة
لا قيود على الأجانب مع ضرائب 6.5 % للأجانب لشراء العقارات في ألمانيا