نقطة تحول في أزمة الإسكان

يمثل برنامج رسوم الأراضي البيضاء التي أقرت بالمملكة العربية السعودية نقطة تحول مهمة في معالجة أزمة الإسكان، حيث أدى فرضها إلى تحفيز تطوير أكثر من 100 مليون متر مربع من الأراضي غير المطورة، وزيادة المعروض العقاري بنسبة تجاوزت 40 %، ما ساهم في خفض أسعار الوحدات السكنية بنسب تتراوح بين 10 % و15 % في بعض المناطق، وذلك من خلال فرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء لتحفيز ملاكها على تطويرها أو بيعها.
وساهمت آلية عمل النظام بتأثيرها على أزمة الإسكان، وتحفيز التطوير وزيادة المعروض، حيث هدف نظام رسوم الأراضي البيضاء إلى تحفيز المطورين والملاك على تطوير الأراضي غير المستغلة داخل النطاق العمراني، ما يؤدي إلى زيادة المعروض من الوحدات السكنية وتلبية الطلب المتزايد في السوق.
كما ساهمت الآلية في ضبط أسعار العقارات، من خلال زيادة المعروض وتفعيل الأراضي البيضاء، فأسهم النظام في كبح جماح ارتفاع أسعار العقارات، حيث لوحظ انخفاض في أسعار الوحدات السكنية بنسب تتراوح بين 10 % و15 % كما ذكرنا آنفا في المناطق التي طبقت فيها الرسوم.
كما ساهم تخصيص جميع الإيرادات المحصلة من الرسوم لدعم مشاريع الإسكان، وزيادة عدد الوحدات السكنية المتاحة للمواطنين وتوفير حلول سكنية متنوعة.
ما قبل الرسوم
قبل فرض رسوم الأراضي البيضاء، كانت أزمة الإسكان في السعودية تتفاقم بسبب ارتفاع أسعار العقارات ونقص المعروض من الوحدات السكنية، حيث كان ملاك الأراضي البيضاء يحتفظون بأراضيهم الواسعة دون استغلالها في انتظار ارتفاع الأسعار، ما ساهم في ندرة الأراضي المتاحة للمشاريع السكنية وعقّد الحصول على سكن لمن يحتاجه، وكانت أزمة الإسكان قبل الرسوم قائمة بلا حلول بسبب احتفاظ ملاك الأراضي البيضاء بالأراضي، وكان أصحاب الأراضي البيضاء يقومون باكتناز الأراضي بغرض المضاربة، حيث يحتفظون بها دون تطوير في انتظار ارتفاع أسعارها، ما شكل عائقًا أمام التنمية العقارية.
وأدى اكتناز الأراضي إلى ارتفاع غير مبرر ومستمر في أسعار العقارات، ما جعلها بعيدة عن متناول المحتاجين للسكن.
ونتيجة لقلة الأراضي المتاحة للاستغلال، كان هناك نقص حاد في المعروض من الوحدات السكنية، ما زاد من صعوبة إيجاد حلول للأزمة، وندرة الأراضي المتاحة للتطوير، حيث كانت هناك مساحات واسعة من الأراضي البيضاء داخل المدن لم يتم استغلالها، ما يدل على وجود وفرة من الأراضي التي لم تُستخدم في بناء مشاريع سكنية جديدة.
وكان الاحتفاظ بالأراضي البيضاء يساهم في عرقلة حركة التنمية ويزيد من صعوبة تلبية احتياجات السكان من السكن.
باختصار، كانت أزمة الإسكان قبل فرض رسوم الأراضي البيضاء مرتبطة بشكل مباشر بظاهرة اكتناز الأراضي البيضاء داخل المدن، مما أدى إلى ارتفاع أسعارها وندرة المعروض السكني، وهذا ما حاولت رسوم الأراضي البيضاء معالجته من خلال تشجيع الملاك على تطوير أراضيهم.
معالجة الاحتكار
أسهم فرض الرسوم على الأراضي البيضاء في المملكة في تشجيع الملاك على تطوير أراضيهم أو عرضها للبيع، ما زاد من المعروض العقاري، وساهم في خفض الأسعار، وساهم في معالجة مشكلة الاحتكار.
وقد أدى هذا النظام إلى تحويل العديد من الأراضي البيضاء إلى أحياء سكنية ووحدات متكاملة، وعزز ثقة المستثمرين في سوق عقارية تتسم بالشفافية.
كما ساهمت الرسوم في التطوير وتحفيزه، ففرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء، يدفع الملاك إلى تطويرها لتجنب هذه الرسوم ليؤدي تطوير الأراضي إلى زيادة المعروض من الأراضي المطورة والوحدات السكنية، ويساعد على توازن السوق ومكافحة الاحتكار ويشجع على الاستخدام الأمثل للأراضي كأصل استثماري وخلق فرص استثمارية جديد، ويُشجع النظام على تطوير الأراضي وتوفير وحدات سكنية بأسعار مناسبة.
ومن أمثلة الأثر الإيجابي للرسوم زيادة التطوير العقاري، وقد ساهمت رسوم الأراضي البيضاء في استعادة وتطوير ملايين الأمتار المربعة من الأراضي البيضاء في المملكة، وانخفاض أسعار الوحدات السكنية، حيث ساهم زيادة المعروض في بعض المناطق في انخفاض أسعار الوحدات السكنية.
كما أن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء يتماشى رؤية 2030 وهذه السياسة بالفعل من أهداف الرؤية الهادفة إلى تحسين جودة الحياة وتوفير الإسكان للمواطنين.
ويتماشى مع رؤية المملكة 2030، حيث يهدف إلى تنظيم السوق العقاري، خفض الأسعار، زيادة المعروض من الأراضي المطورة، وتنظيم استخدامات الأراضي، وذلك عبر تحفيز الملاك على البناء أو التطوير بدلاً من الاحتفاظ بالأراضي دون استغلالها، ما يسهم في زيادة توفر الأراضي المطورة وتلبية الطلب المتزايد في السوق العقاري.
مؤشرات تنموية
وتعمل المملكة، ضمن مستهدفات رؤية 2030، على تحويل مدنها الكبرى إلى مدنٍ عالميةٍ تتصدّر مؤشرات جودة الحياة والتنمية.
وفي هذا السياق برز نظام رسوم الأراضي البيضاء بوصفه أداةً إصلاحية لمعالجة تشوّهات سوق الأراضي ورفع كفاءة استخدام النطاقات الحضرية.
وشهد النظام تحديثًا جوهريًا في مايو 2025 يتيح فرض رسوم متدرجة تصل إلى 10 % وفق معايير ومناطق أولوية، مع توسيع نطاقه ليشمل العقارات الشاغرة ورفع كفاءة الأصول غير المستغلة.
وتحديث نظام رسوم الأراضي والعقارات الشاغرة بديلاً للنظام الصادر في 2016، مع نشر اللائحة التنفيذية في 10 يوليو 2025 يوضح رسوم متدرجة حتى 10 % بدل النسبة الموحدة سابقًا (2.5 %)، مع صلاحية تحديد المعايير والنطاقات وفق ظروف كل مدينة، وتحديد نطاقات في الرياض بإعلان أربع شرائح أولوية برسوم سنوية 10 % و7.5 % و5 % و2.5 % حسب الموقع والحساسية العمرانية، ما يسرّع تحريك الأراضي الحرجة حضريًا، والانتقال من «أداة موحّدة» إلى منظومة مرِنة تُطبّق محليًا بحسب واقع السوق والاحتياجات العمرانية لكل مدينة، مع إمكانية توسيع التطبيق ليشمل المباني المطوّرة غير المأهولة بهدف تنشيط الأصول المعطّلة.
وستُسهم الرسوم في جودة الحياة ومدن عالمية من خلال تنشيط المعروض وتقليل الاحتكار بإجبار الملاك بين خيارين: تطوير الأراضي أو سداد الرسوم.
وقد بدأت المؤشرات الرقمية بالظهور؛ ففي الربع الأول 2024 فوتر البرنامج أكثر من 332 مليون م2 وطُوّر أكثر من 8 ملايين م2، ودخل نحو 19 مليون م2 مرحلة التداول /التطوير.
وهذه أرقام تعكس تحرُّكاً فعلياً للمعروض داخل النطاقات الحضرية، واستدامة التمويل لمشاريع الإسكان والخدمات
وسبق وأن أكدت الوزارة تخصيص جميع الإيرادات لدعم مشاريع الإسكان بما يعزز المعروض ويُسهم في التوازن السعري.
وقد سبق صرف أكثر من 2 مليار ريال لتهيئة البنية التحتية وإيصال الخدمات في أكثر من 80 مشروعًا سكنيًا بمختلف المدن.
هذا الربط المالي المباشر يعني أن كل ريال يُحصَّل ينعكس على أحياءٍ أكثر جاهزية للسكن، وتقليل التمدد الأفقي المكلِف، وتحديد نطاقات أولوية برسوم أعلى داخل المدن -كما في الرياض- ويدفع لاستثمار الفراغات الحضرية ويحدّ من الزحف العمراني المرهق للبنية التحتية، ما يرفع الكثافات النافعة ويجعل الخدمات أقرب ومجديّة اقتصادياً.
إحصائيات وشواهد
وشهدت نسبة الأراضي التي تم تطويرها أو بيعها زيادة بنسبة 40 % مقارنة بالفترات السابقة لتطبيق الرسوم، ما يدل على فاعلية النظام في تحفيز النشاط العقاري.
كما أن التعديلات على تعديل نظام رسوم الأراضي البيضاء، التي وافق مجلس الوزراء أسهمت في رفع نسبة الرسوم السنوية على الأراضي الخاضعة للنظام، بما يساهم في استمرارية فاعلية الرسوم وتحقيق الأهداف المنشودة، حسب ما جاء في الموقع الرسمي لوزارة البلديات والإسكان تطلعا لأهداف وآفاق مستقبلية، ومراجعة دورية للوضع العقاري، وسبق أن أكدت الوزارة أن اللائحة تضمن استمرارية فاعلية الرسوم من خلال المراجعة السنوية للوضع العقاري ومؤشرات الأسعار والممارسات الاحتكارية في المدن والمناطق الجغرافية، بهدف اتخاذ قرار باستمرار تطبيق الرسوم أو تعديلها أو تعليقها لضمان تحقيق الأهداف المرجوة.
وتحسين كفاءة الاستثمار العقاري حيث يسعى البرنامج إلى تسهيل عمليات التطوير ورفع كفاءة الاستثمار العقاري عبر تفعيل المبادرات والخدمات المقدمة من مركز «إتمام» لتسريع اعتماد المخططات وإصدار التراخيص اللازمة.
ما تبيّنه النتائج المتوفرة حول رسوم الأراضي البيضاء أن نظام رسوم الأراضي البيضاء يهدف إلى فرض رسم سنوي على الأراضي البيضاء المخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري.
وقد تم تعديل نسبة الرسوم لتصبح من 2.5 % إلى 10 % من قيمة الأرض، ويُفرض الرسم على الأراضي التي تبلغ مساحتها 5 آلاف متر مربع فأكثر داخل حدود النطاق العمراني.
والتعديلات الأخيرة التي تمت في 29 أبريل 2025م، وافق مجلس الوزراء السعودي على تعديل نظام رسوم الأراضي البيضاء لزيادة نسبة الرسم السنوي، كما تم منح صلاحية تعديل اللائحة التنفيذية للوزير.
تحفيز وتطوير
وقد ساهمت رسوم الأراضي البيضاء في معالجة أزمة الإسكان في المملكة العربية السعودية من خلال تحفيز تطوير الأراضي وتوفير معروض سكني أكبر، وشواهد ذلك تتمثل في تطوير أكثر من 162 مليون متر مربع من الأراضي وتدعيم 121 مشروعاً سكنياً قبل صدور تعديل النظام الأخير في مايو 2025.
وتهدف التعديلات الجديدة، التي تشمل فرض رسوم بنسبة تصل إلى 10 % على الأراضي البيضاء وتمديد نطاق النظام ليشمل العقارات الشاغرة، إلى رفع كفاءة السوق العقاري وزيادة فرص التملك للمواطنين وتحقيق التوازن بين العرض والطلب.
ومن شواهد المساهمة في معالجة أزمة الإسكان تطوير مساحات كبيرة من الأراضي، فقبل تعديل النظام، ساهمت رسوم الأراضي البيضاء في تطوير أكثر من 162 مليون متر مربع من الأراضي، وتضم هذه الأراضي مساحات تم تطويرها بالكامل أو في مراحل متقدمة، ما زاد من المعروض السكني. وحول دعم المشاريع السكنية تم دعم 121 مشروعاً سكنياً في عدد من المناطق بفضل الأراضي التي تم تطويرها من خلال النظام. كما لوحظت زيادة المعروض العقاري، ويُتوقع أن تسهم التعديلات الأخيرة على النظام، والتي تشمل فرض رسوم على العقارات الشاغرة وزيادة نسب الرسوم، في تحفيز الاستخدام الأمثل للأصول العقارية وزيادة المعروض العقاري بشكل عام والسكني بشكل خاص.
علما أن تطوير 162 مليون متر مربع شمل الأراضي التي تم تطويرها بالكامل والأراضي التي دخلت في مراحل التطوير، ما يعكس التأثير الإيجابي للرسوم قبل تطبيق التعديلات الأخيرة.
ودعم 121 مشروعاً سكنياً يُظهر هذا العدد مدى فعالية النظام في دعم بناء وتوفير وحدات سكنية جديدة.
وتعديل اسم النظام والنطاق ليصبح «نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة»، ما يدل على توسيع نطاقه ليشمل المباني غير المستغلة.
وفرض رسوم جديدة تم لوضع ضوابط لفرض رسم سنوي يصل إلى 10 % من قيمة الأرض، وكذلك رسوم على العقارات الشاغرة تصل إلى 5 % من قيمة العقار.
وتهدف هذه التعديلات إلى رفع كفاءة السوق العقاري وتعزيز الاستخدام الأمثل للأراضي والعقارات، بما يسهم في تحقيق الاستدامة للمدن وتوفير فرص تملك أفضل للمواطنين، وفقاً لأهداف رؤية المملكة 2030.
«جودة حياة»
وتحرير الأراضي داخل المدن وتكثيف التطوير يسهّلان احتضان مشاريع ضخمة مثل حديقة الملك سلمان والمسار الرياضي والرياض الخضراء، وهي مشاريع ركائز في برنامج جودة الحياة، وتُحوِّل المدن إلى بيئة أكثر تشجيرًا ونشاطًا وثقافةً وترفيهًا.
وتحديث النظام جزء من حزمة إصلاحات للسوق العقاري تهدف لرفع العرض وتسريع التنمية الحضرية وزيادة تملك المساكن.
كما أُعلن أن نطاقات الرياض المتدرجة ستسهم في تحريك الأجزاء الحساسة حضريًا عبر رسوم أعلى حيث الحاجة أشد.
وللوصول إلى مدن عالمية لا بد أن تتصدر جودة الحياة، يلزم تكامل السياسات مع حوكمة عمرانية حديثة مثل: كثافاتٍ مدروسة، مزيج استخدامات، تنظيم مواقف، نقل عام فعّال وربط حضري يحدّ الاعتماد على السيارة.، وشراكات مع المطورين لرفع جودة المنتج السكني والسعري، واستمرار تخصيص إيرادات الرسوم للبنية التحتية السكنية وتطوير الأحياء القائمة. (وهو ما أكدته وزارة البلديات والإسكان ضمن إطار التعديلات الجديدة.
وبتحديث 2025، أصبحت رسوم الأراضي البيضاء أقرب إلى أداة حضرية دقيقة تدفع لتكثيف التنمية داخل المدن ورفع كفاءة استغلال الأرض، وتغذي عبر إيراداتها مشروعات الإسكان والبنية التحتية.
ومع ربطها بمشروعات برنامج جودة الحياة ومبادرات الرياض الكبرى، فهي رافعة قوية نحو مدنٍ أكثر تنافسية وملاءمة للعيش.
لكنها ستبلغ أثرها الكامل حين تتكامل مع سياسات النقل، والتخطيط الحضري، والشراكات الاستثمارية، ومعايير جودة عمرانية صارمة.
تطوير 162 مليون متر مربع من الأراضي وتدعيم 121 مشروعاً سكنياً
إعادة التوازن السكاني وتوفير بيئة عادلة ومستدامة