تحولات هيكلية لسوق الوحدات السكنية.. ارتفاع الطلب على الشقق مقابل الفلل

كشف تقرير عالمي، عن وجود تحول هيكلي في سوق العقارات في المملكة العربية السعودية، إذ زاد الطلب على الشقق مقارنةً بالفلل، حيث ارتفعت أسعار البيع 6 % في الرياض و17 % في جدة مقارنةً بالعام الماضي. وخلال نفس الفترة، ارتفعت إيجارات الشقق بمعدل 4 % في الرياض و13 % في جدة، وذلك بحسب "جيه إل إل".
وأوضح التقرير الذي جاء بعنوان "استعراض أداء سوق العقارات في المملكة العربية السعودية خلال الربع الأول من عام 2023"، أن هذا الزخم الإيجابي في أداء سوق الوحدات السكنية يأتي مدفوعاً بجهود الحكومة الرامية إلى تسريع وتيرة زيادة نسبة تملك السعوديين للمنازل، بالإضافة إلى زيادة أعداد الوافدين وانتقال المواطنين السعوديين إلى مساكن أخرى، فضلاً عن إطلاق العديد من المشاريع، منها المرحلة الأولى من مشروع العروس في جدة، ومشروع الفرسان والمرحلة الثانية من مشروع خزام ومشروع المربع الجديد في العاصمة الرياض. وتعكس هذه المشاريع الطلب المتزايد والقوي وثقة الحكومة في النمو طويل الأجل لقطاع الوحدات السكنية في المملكة.
وكانت العاصمة الرياض، قد شهدت خلال الربع الأول من العام الجاري، إنجازًا لما يقرب من 7800 وحدة سكنية، حيث تم تسليم 4400 وحدة في جدة، ليرتفع مخزونها من الوحدات السكنية إلى 864 ألف وحدة. ومن المقرر تسليم 45000 وحدة في كلتا المدينتين خلال الأشهر المقبلة.
وتعليقًا على هذا التقرير، صرح سعود السليماني، المدير الإقليمي ل "جيه إل إل" في السعودية، قائلاً: "تشهد المملكة تحولاً سريعاً ويلعب قطاع العقارات دوراً رئيسياً في قيادة رؤية المملكة 2030، فخلال الربع الأول من العام، شهدنا مساراً تصاعدياً عبر قطاعات الوحدات السكنية والمساحات المكتبية والمتاجر والضيافة والفنادق، إذ تواصل مدينتي الرياض وجدة استقبال أعداد متزايدة من السياح والعمالة الوافدة".
كما أشار "السليماني"، إلى إطلاق شركة طيران الرياض التي تمثل أيضاً خطوة إيجابية نحو دعم طموح المملكة في أن تصبح وجهة عالمية للنقل والتجارة والسياحة. وتماشياً مع رؤية المملكة 2030، ستجذب أحدث الإصلاحات الحكومية فرصاً استثمارية جديدة وتساهم في النمو الاجتماعي والاقتصادي.
طلب قوي على
المساحات المكتبية
وبحسب التقرير، شهدت مدينتا الرياض وجدة تسليم مجموعة من 50 ألف متر مربع من المساحات المكتبية خلال الربع الأول من عام 2023، ما يدل على النمو الإيجابي لسوق المساحات المكتبية في المملكة. وفي الوقت الراهن، يبلغ إجمالي المخزون الحالي ما يقرب من 4.9 ملايين متر مربع في العاصمة الرياض و1.2 مليون متر مربع في جدة. ومن المتوقع أن يستقبل السوق 583 ألف متر مربع في الرياض و61 ألف متر مربع في جدة خلال الفترة المتبقية من هذا العام.
ولفت التقرير إلى أنه خلال الربع الأول من العام الجاري، انخفض متوسط الشواغر على مستوى الرياض إلى 1 %، مما أدى إلى ارتفاع متوسط إيجارات المساحات من الفئة "أ" بنسبة 19 % مقارنةً بالعام الماضي ليصل إلى 1,764 ريالاً سعودياً للمتر المربع سنوياً خلال نفس الفترة. واستمر الطلب القوي في الرياض على المساحات المكتبية عالية الجودة والمقترن بندرة توافرها في تعزيز الموقف التفاوضي لأصحاب العقارات. ومن الملاحظ أيضاً أن الشركات تتوسع نحو الشمال حيث تتوفر مساحات مكتبية تمتاز بسهولة الوصول وتوافر مواقف انتظار السيارات.
وتوقع التقرير أنه في ظل سعي الرياض المتواصل لترسيخ مكانتها مركزاً تجارياً رئيسياً، سيزيد ذلك من الجهود نحو تحسين البنية التحتية للعاصمة بشكل جوهري لتلبية الإقبال المتزايد عليها.
وعلى صعيد آخر، لوحظت بوادر تراجع أداء سوق المساحات المكتبية في جدة، إذ ظل معدل الشواغر على مستوى المدينة مستقراً عند 8 % خلال الربع الأول من العام. وعلى الرغم مما سبق، وما زال الطلب كبيراً جداً على المساحات المكتبية عالية الجودة ذات الإدارة الجيدة والمملوكة لشخص واحد. ويأتي هذا الطلب مدفوعاً بالشركات المحلية والشركات العائلية التي تنتقل إلى مناطق جديدة باتجاه الشمال والغرب.
زيادة مستمرة
في مساحات منافذ التجزئة
وبيّن التقرير أن السوق قد شهد إنجاز مشروعين لمنافذ التجزئة في الرياض في الربع الأول من العام، واللذين أضافا نحو 84 ألف متر مربع من مساحات منافذ التجزئة في العاصمة، وزادا المعروض الإجمالي بها إلى 3.4 ملايين متر مربع. وفي جدة، ارتفع مخزون السوق من منافذ التجزئة بنحو 46 ألف متر مربع ليصل الإجمالي إلى 1.8 ملايين متر مربع. ومن المنتظر أن يشهد السوق، خلال الأشهر التسعة المتبقية من هذا العام، دخول 478 ألف متر مربع في جدة و105 آلاف متر مربع في الرياض.
ونظراً لما تحظى به من شعبية متزايدة بين الشباب صغار السن، حققت المتاجر الخارجية ومراكز التسوق الصغيرة أداءً جيداً في ظل مستويات جيدة من الطلب في المدينتين. وكانت أغلب عمليات البحث والاستفسارات، لا سيما في جدة، من نصيب المساحات الأصغر، حيث تراوحت المساحات المستفسر عنها ما بين 8 إلى 120 متراً مربعاً. وفي الرياض، ارتفعت أسعار الإيجارات في مراكز التسوق الإقليمية بمعدل 11 % والإقليمية الكبرى بمعدل 8 %خلال الربع الأول من هذا العام.
وأظهر المستأجرون تفضيلهم للمتاجر التي تقع في الزوايا والتي تتميز بسهولة رؤيتها من الشارع، وأصبحت مناطق الجلوس في الهواء الطلق مهمة جداً لمشغلي منافذ المأكولات والمشروبات نظراً لشعبيتها المتزايدة بين المستهلكين. ومواكبة لهذا التوجه، بدأت العديد من مراكز التسوق في إنشاء منطقة منفصلة لمنافذ المأكولات والمشروبات خارج المراكز التجارية لجذب المستأجرين وزيادة الإقبال.
ولا شك أن قطاعات المأكولات والمشروبات والترفيه من أهم مصادر الإقبال على مراكز التسوق، مع زيادة التركيز على منافذ التجزئة التي توفر تجربة للمستهلك. ويحاول أصحاب العقارات في العاصمة الرياض جذب العلامات التجارية الجديدة التي لم يسبق لها العمل في المملكة. وفي المقابل، يتوخى الملاك في جدة مزيداً من الحذر ويسعون للحصول على علامات تجارية مشهورة لتجنب المخاطر المرتبطة بها.
طفرة في أداء قطاع الضيافة
وأشار التقرير إلى إطلاق المملكة ناقلاً وطنياً جديداً، والمتمثل في شركة طيران الرياض، التي تتماشى مع طموحها في أن تصبح بوابة إلى العالم ووجهة عالمية للنقل والتجارة والسياحة، حيث استحدثت تقديم خدمة تأشيرة عبور للركاب في محطات التوقف خلال السفر. وعليه، يخطط أغلب المشغلين العاملين بالفعل في المملكة لتوسيع أنشطتهم وزيادة حجم الغرف ضمن محافظهم الاستثمارية. ومن ناحية أخرى، يسعى مالكو مشاريع الضيافة لجذب مشغلين من العلامات التجارية الجديدة.
وشهدت جدة تسليم 300 غرفة خلال الربع الأول، مما زاد إجمالي المعروض الحالي بها إلى 16 ألف غرفة، في حين لم يشهد السوق إنجاز أي مشاريع فندقية جديدة في العاصمة الرياض. ومن المنتظر أن يشهد السوق دخول ما مجموعه 3 آلاف غرفة أخرى خلال المتبقي من عام 2023 في المدينتين، بواقع نحو ألفي غرفة في الرياض وألف غرفة في جدة.
وحقق قطاع الضيافة أداءً قوياً خلال الربع الأول من عام 2023، حيث ارتفع معدل الإشغال في العاصمة الرياض إلى 76% وارتفع متوسط أسعار الغرف اليومية إلى 212 دولاراً أمريكياً خلال الفترة من بداية عام 2023 حتى شهر فبراير، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وخلال نفس الفترة، قفز معدل الإشغال في جدة إلى 54 % وارتفع متوسط أسعار الغرفة اليومية إلى 147 دولاراً أمريكياً. ومن المتوقع أن يحافظ سوق الضيافة السعودي على حالة الزخم الإيجابية وأن يحقق المزيد من التحسن.