انحسار المضاربات العقارية يرفع تداولات الأراضي السكنية بنسبة %59 خلال 2016

%23 تراجع قيم الصفقات المنفذة في العام الماضي بإجمالي 266 مليار ريال

بنظرة على أداء السوق العقاري لعام 2016م نجد أن الأرقام الصادرة عن المؤشر العقاري لوزارة العدل تُظهر انخفاضا في أربعة متغيرات، هي: قيمة الصفقات، وعدد الصفقات، وتوزيع الصفقات، والمساحات المنفذة مقارنة بالعام 2015م؛ وهو انخفاض طبيعي ومتوقع في ظل التصحيح الذي يتجه إليه السوق العقاري بعد موجة الارتفاعات التي طالته لعدة سنوات توقفت معه الحركة العقارية مقارنة بنشاطها قبل عام 2013، وتأتي هذه الانخفاضات نتيجة التراجع في حجم المضاربة على الأراضي الخام، والإحجام عن التداول لعدة أسباب منها تجاوز الأسعار للقدرة الشرائية للمستهلك النهائي وعدم مناسبة المعروض من الوحدات السكنية التي تلبي احتياج شرائح متوسطي ومحدودي الدخل. كما أن محدودية التمويل العقاري (قبل التعديل الحالي من 30 إلى 15%) ساهمت في انخفاض حجم التداول العام الماضي. بالإضافة إلى انتظار الكثيرين لنتائج قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
ومعظم الركود العقاري طال القطاع السكني سواء الأراضي الجاهزة للبناء أو الوحدات السكنية الجاهزة، ويعود ذلك إلى انتظار غالبية المواطنين انخفاض الأسعار إلى مستويات أقل مما هي عليه في السنوات السابقة بحيث تصل إلى حدود معقولة للأسباب المذكورة أعلاه، وأملاً في طرح المزيد من المشاريع السكنية سواء التي تنفذها وزارة الإسكان أو عن طريق مشاريع القطاع الخاص الذي لم يقدم الكثير في مجال تطوير المشاريع السكنية، وقد توقف معظم المطورين عن العمل خلال العام الماضي.
ويلاحظ أن معظم التداولات عام 2016 كانت على قطع الأراضي السكنية والتجارية التي استحوذت على نسبة حوالي 90% من قيمة الصفقات بمبلغ 238 مليار ريال.
وظل التداول على الفلل والشقق السكنية عند معدلات أقل حيث حققت مبيعات الشقق السكنية مبلغ 9.5 مليارات ريال، والفلل السكنية 1.8 مليار ريال لجميع مناطق المملكة.
وهذا التداول على الوحدات السكنية الجاهزة يعتبر قليلاً مقارنة بالسنوات السابقة وعطفاً على حجم الطلب، وكما أشرنا فإن الأسباب كثيرة منها ارتفاع الأسعار وقلة المعروض من الوحدات مقارنة بحجم الطلب وانتظار حلول وزارة الإسكان ومدى فاعلية تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء، وأخيراً تقديم التسهيلات في مجال الإقراض العقاري.
وكما هي العادة فقد تصدرت منطقة الرياض جميع مناطق المملكة في معظم تفاصيل الصفقات طوال العام سواء من حيث قيمة الصفقات أو عددها، وكذلك نوعية العقارات وأعدادها وتصنيفها سكنياً وتجارياً، وتأتي منطقة مكة المكرمة في المرتبة الثانية في مختلف أنوع الصفقات، واحتلت المنطقة الشرقية المرتبة الثالثة.
ومن المنتظر أن يكون هناك نشاط وحركة عقارية هذا العام مع القرارات الجديدة لؤسسة النقد (ساما) والخاصة بزيادة قيمة التمويل لقروض المساكن من 70 إلى 85%، وكذلك إعلان صندوق التنمية العقاري عن طرح قروض عقارية جديدة للمتقدمين من المواطنين وستكون الحركة في البداية بطيئة نوعاً ما تزيد وتيرتها بعد وضوح المشاريع السكنية التي ستقدمها وزارة الإسكان لمحتاجي الدعم السكني.
وبنظرة سريعة على الأرقام المنشورة فقد أظهرت نتائج الصفقات العقارية الصادرة عن المؤشر العقاري لوزارة العدل التي تنشرها على موقعها الرسمي انخفاضاً في حجم التداول على العقارات في مختلف مناطق المملكة 2016م.
وجاءت الأرقام منخفضة في معظم المؤشرات مقارنة بعام 2015م من حيث قيمة الصفقات وعدد العقارات وعدد الصفقات، وهذا طبيعي في ظل الركود الذي يعاني منه السوق العقاري خلال السنتين الماضيتين بسبب ارتفاع الأسعار وتجاوزها للقدرة الشرائية، وكذلك انتظار الكثير من المواطنين منتجات وزارة الإسكان التي أعلنت عنها، بالإضافة لقرار تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء، والذي انتهت مهلته قبل حوالي شهر من الآن.
وجاءت نتائج 2016م كما هو متوقع أقل من العام الذي قبله من حيث قيمة الصفقات حيث بلغ حجم التداول مبلغا وقدره 266 مليار ريال مقابل 347 مليار ريال لنفس الفترة من العام 2015م، مسجلا انخفاضا قدره 81 مليار ريال وبنسبة 23%.
وكما هي العادة استحوذ القطاع السكني على النصيب الأكبر من حيث قيمة التداولات وبإجمالي 156 مليار ريال يمثل 59% من قيم التداول لعام 2016م، والعقارات التجارية حققت 110 مليارات ريال.
وحلت منطقة الرياض في المرتبة الأولى في قيمة الصفقات فقد حققت مبلغا وقدره 100 مليار ريال نصيب السكني منها 54 مليار ريال، و46 مليارا للقطاع التجاري، ثم منطقة مكة المكرمة بقيمة 93 مليار ريال منها 52 مليار ريال للقطاع السكني والتجاري 41 مليار ريال، وجاءت المنطقة الشرقية ثالثا بقيمة 40 مليار ريال نصيب السكني منها 27 مليار ريال والتجاري 13 مليار ريال.
وكان نصيب قطع الأراضي هو الأكبر من حيث قيمة الصفقات وحققت 238 مليار ريال معظمها أراض سكنية وقيمتها 135 مليار ريال و103 مليارات للأراضي التجارية، وحققت الأراضي الزراعية مبلغا وقدره 10.2 مليارات ريال منها 6.3 للأراضي السكنية والباقي أراضٍ تجارية.
وجاءت الشقق السكنية في المرتبة الثالثة حيث بلغت قيمة التداولات فيها مبلغ 9.5 مليارات ريال. أما الفلل السكنية فقد حققت مبلغا وقدره 1.8 مليار ريال في جميع مناطق المملكة.
وفيما يخص إجمالي عدد الصفقات المنفذة عام 2016 بلغ عددها 222,127 صفقة عقارية منها 191,022 صفقة تم تنفيذها في القطاع السكني و31,150 صفقة جاءت لصالح القطاع التجاري.
ومعظم هذه الصفقات كانت لقطع الأراضي سواء السكنية أو التجارية حيث بلغ عدد الصفقات 187,437 صفقة، وتم تنفيذ 17,545 صفقة لصالح الشقق السكنية والتجارية. ثم الأراضي الزراعية بحجم 10,414، والفلل السكنية بإجمالي 1,602 صفقة، وجميع الصفقات جاءت منخفضة عن العام 2015م وبنسب متفاوتة.
أما ما يخص عدد العقارات المباعة فقد بلغت 238,818 عقارا ما بين تجاري وسكني في مختلف مناطق المملكة، وجاء عام 2016 أقل من حيث إجمالي مبيعات العقارات عن عام 2015 الذي حقق مبيعات وصلت الى 271,674 عقارا.
واستحوذ القطاع السكني على النصيب الأكبر من حيث عدد العقارات المباعة والذي بلغ 200,913 عقارا، والتجاري وصل الى 37,905 عقارات.
وفيما يتعلق بنوعية عدد العقارات المباعة فقد حققت مبيعات قطع الأراضي النصيب الأكبر حيث وصلت الى 203,437 عقارا منها 171,529 قطعة أرض سكنية والباقي قطع أراضي تجارية.
وحققت الشقق السكنية 17,600 عقار، ثم الأراضي الزراعية 10,739 عقارا، ثم الفلل السكنية 1634 عقارا.
وجاءت منطقة الرياض في مقدمة المناطق من حيث عدد العقارات المباعة حيث وصلت 76,290 عقارا منها 64,457 عقارا للقطاع السكني والتجاري 11,833عقارا. تلتها المنطقة الشرقية 43,537 عقارا. ثم منطقة مكة المكرمة 40,132 عقارا. وفيما يخص إجمالي المساحات المنفذة عام 2016م فقد بلغت 8.4 مليارات متر مربع في جميع مناطق المملكة منخفضة بنسبة 11% عن عام 2015م الذي حقق صفقات بمساحة 9.4 مليارات متر مربع.
ومن هذه المساحات 6.3 مليارات متر مربع للعقارات السكنية، و 2,1 مليار متر مربع للعقارات التجارية، وغالبية المساحات المنفذة جاءت لصالح الأراضي الزراعية التي استحوذت على 6.6 مليارات متر مربع منها 4.7 مليارات متر مربع أراض سكنية و1,9 أراض تجارية.
وجاءت قطع الأراضي في المرتبة الثانية بمساحة 1.8 مليار متر مربع منها 1,6 مليون متر لصالح الأراضي السكنية و200 مليون متر مربع للأراضي التجارية.
خالد عبدالله الجارالله