نسبة إقراض المساكن.. هل يتم تغييرها؟

رؤيا

في تقرير جيد نشر على موقع مؤسسة النقد العربي السعودي عن نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري» وأعده مجموعة من الفتيات السعوديات وجدن أن معظم دول العالم تضع نسبة كحد أقصى للتمويل العقاري تبعاً لعدة معايير تتناسب مع النمو الاقتصادي وتطور القطاع العقاري، وحسب عدد المساكن الممولة أو قيمة العقار أو مدة التمويل والغرض منه.
ففي المملكة نصت اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري أنه «لا يجوز للممول العقاري منح ائتمان بأي صيغة من صيغ التمويل بما يزيد على 70% من قيمة المسكن محل عقد التمويل. وللمؤسسة تغيير النسبة وفقاً لأوضاع السوق السائدة».
ويلاحظ هنا أن تركيز نظام التمويل العقاري كان على ماتحته خط «المسكن»، ولم يتطرق المشرع الى نسبة تمويل العقارات التجارية أو الأراضي أو ما اذا كان السكن هو الأول أو سكنا اضافيا ما جعل تفسير المادة خاضعزا لتوجه البنوك في الإقراض العقاري وقدرتها على تحمل مخاطر الإقراض في هذا القطاع. ومن نظرة احصائية على قطاع العقار في السعودية ككل فإنه يعتبر من أقل القطاعات العقارية تمويلاً من قبل البنوك مقارنة بالدول المجاورة والدول الأخرى، ناهيك عن أن نسبة تملك المساكن في المملكة يعتبر متواضعاً مقارنة بنفس الدول مايجعل من محل تحديد نسبة التمويل السكني محل تحد كبير لصانع القرار في نجاح أو فشل أنظمة الرهن العقاري في تحقيق أهدافها، فقد بدأ تطبيق لوائح التنفيذ في وقت يشهد الاقتصاد السعودي بعض التباطؤ في النمو مع ركود في القطاع العقاري ما جعل من تحديد هذه النسبة عائقا في قدرة البنوك وشركات التمويل في تمويل القطاع السكني وبالتالي حدوث تراجع كبير في طلبات الاقراض السكني بسبب هذه النسبة العالية.
وكون تغيير هذه النسبة خاضعا لتقدير مؤسسة النقد كما نصت عليه اللائحة التنفيذية، فإن من المهم التفكير جدياً في تغييرها خلال العام الحالي والا تراكمت مشكلة الاسكان مع مرور الوقت خصوصا وأن الفجوة بين العرض والطلب تتزايد. ففي البحرين الدولة المجاورة لنا لايوجد حد أقصى لنسبة التمويل، بينما تصل هذه النسبة الى 80% في الإمارات للمواطنين، و 75% للوافدين. وتميز قطر بين القطاع السكني والتجاري حيث تتحفظ على التجاري عند 60% بينما ترفع السكني الى 70%.
وفي دول يقل دخل الفرد كثيراً عن المملكة مثل المغرب والأردن فإن نسبة التمويل تصل الى 100%، بينما تقل في مصر الى 90%، و 80% في تونس. وفي دول عانت من أزمة الرهن العقاري مثل أمريكا يصل التمويل الى 90% وكندا 95% وألمانيا 80%. بينما تصل في فرنسا واليابان 100%. ويبدو أننا نتبع الطريقة الآسيوية في التحفظ حيث تصل النسبة في كوريا الى 50%، وقد تصل الى 70% في بعض الحالات، فلديهم من التفاصيل في معايير الاقراض ما لم تستوعبه هذه المقالة.
إن الدرس المستفاد من كل تلك المقارنات هو أن معظم الدول حتى التي عانت من أزمات اقتصادية بسبب القطاع العقاري لم تتخوف أو تزيد من تشددها حيال نسبة التمويل. ناهيك عن أننا اتبعنا نسبة تمويل متشددة للغاية رغم النسبة المتدنية من اقراض القطاع العقاري في المملكة التي تصل الى نحو 5% من اجمالي الناتج المحلي بينما تتجاوز في بعض الدول 100% من اجمالي الناتج المحلي، و أكثر من 20% في بعض الدول الخليجية. ولذلك أصبح من الضروري العمل على تغيير هذه النسبة، واعطاء البنوك حرية تحديدها بناء على الملاءة المالية للعميل وطبيعة القرض فيما اذا كان تجاريا أو سكنيا، بل فيما اذا كان للسكن الأول أو الثاني، خصوصاً وأن ظروف بيئة التمويل مازالت مواتية متمثلة في انخفاض أسعار الفائدة وانخفاض انكشاف البنوك وشركات التمويل على القطاع العقاري.