إستراتيجية تطوير العشوائيات .. تصطدم ب 120 حيا و“ترسانة” حوافز للتغيير

يمثل تطبيق استراتيجية تطوير المناطق العشوائية في منطقة مكة المكرمة تحديا لزيادة عدد الاحياء العشوائيات في مدن المنطقة عن 120 حيا حوالى 50% منها في جدة فقط. وقد تم اعتماد استراتيجية متكاملة لذلك تقوم على مراعاة الجانب الاقتصادى والاجتماعي بالدرجة الاولى وعدم الاسراف فى الهدم والبناء والتركيز على المناطق الاكثر حاجة الى التطوير ويبدو واضحا انه بدون التحرك الجماعي السريع والفاعل لن يتم الاسراع في المشروع الذى يرتبط بترسانة من الاجراءات لخلخلة الاحياء في البداية وحل مشاكل المقيمين بصورة مخالفة بها. وتقضى اللائحة الخاصة بتطوير العشوائيات بضرورة معالجة الأوضاع الاجتماعية والاقتصادية لسكان المناطق العشوائية والخلل السكاني المهيمن عليها خاصة تكاثر المخالفين لأنظمة الإقامة والعمل، وتحديد هوية المقيمين، وتصحيح أوضاعهم الاجتماعية والتعليمية والصحية إلخ.. وتحفيز الجانب الاستثماري والتحسين الحضري لزيادة المردود الاقتصادي وإدخال هذه المناطق في دائرة السوق الاستثمارية العقارية. واقتراح أنظمة للبناء في هذه المناطق بما يضمن استثمارها بالشكل الأمثل وتيسير حصول المواطنين (الساكنين لمبانيهم) لصكوك في حال بقائها على ماهي عليه بعد التطوير. وإيجاد الوسائل الكفيلة بالحد من إحداث عشوائيات جديدة أو توسع القائم منها. وتبني مبدأ التنمية المستدامة في تطوير المناطق العشوائية ودعم توجه إشراك القطاع الخاص في عملية التطوير. ويتم تقسيم المناطق العشوائية على النحو التالي: - مناطق عشوائية لها مقومات استثمارية لتشجيع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها. - مناطق عشوائية ليس لها مقومات استثمارية ولا تشجع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها. - مناطق عشوائية لها إمكانية ذاتية للتحسن والتطوير. - مناطق عشوائية بحاجة إلى معالجة جزئية عاجلة. مقومات استثمارية ويقصد بالمناطق العشوائية التي لها مقومات استثمارية لتشجيع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها بكونها المناطق العشوائية التي يتحفز القطاع الخاص على مشاركة الأمانة البلدية أو الشركة التابعة لها لتطويرها وذلك للقيمة المضافة للعقارات بعد التطوير والتي تتجاوز قيمة الأرض وتكاليف الإزالة والتطوير. وتغطي المقومات المحفزة أهمية الموقع. والقرب من مناطق الجذب وتوفر الخدمات ومردودا ماليا مرتفعا من عملية التطوير. ومقومات أخرى بصرية واقتصادية. وتعتمد آلية تطوير المناطق العشوائية التي لها مقومات استثمارية لتشجيع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها على مشاركة الأمانة البلدية أو الشركة التابعة لها لمطورين من القطاع الخاص وذلك بتكوين شركة لتطوير المنطقة المستهدفة. ويقصد بالمناطق العشوائية التي ليس لها مقومات استثمارية ولا تشجع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها بأنها مناطق عشوائية تكون القيمة المضافة للعقارات بعد التطوير، طبقاً لاعتبارات السوق، لا تغطي تكاليف النزع والتعويض والتطوير. ويتعين على الأمانة دعم اقتصاديات المنطقة المستهدفة لترتقي إلى مستوى المناطق التي لها مقومات استثمارية لتشجيع القطاع الخاص على المشاركة في تطويرها وذلك بإعداد مخطط تطويري للمنطقة المستهدفة بغرض توفير طرق ذات كفاءة تصميمية ومرورية بالمنطقة وكذلك توفير خدمات بلدية ومواقع خدمات أخرى حساب حاجة المنطقة. وتعد الأمانة ميزانية تقديرية لتنفيذ المخطط التطويري المعد من قبلها ليشمل المبالغ المطلوبة لنزع الملكية والإزالة والتنفيذ لجميع الطرق والخدمات البلدية ومواقع الخدمات الأخرى المطلوب توسعتها أو استحداثها، وعلى الأمانة/ البلدية عرض الميزانية التقديرية على اللجنة التحضيرية لمراجعتها تمهيداً لرفعها إلى اللجنة الوزراية وتتم معاجلة ما تتطلبه من اعتمادات مالية طبقاً للفقرة أولاً من الأمر السامي رقم 783/م ب بتاريخ 17/1/1428ه. ويتعين على الأمانة أو الشركة التابعة لها الدخول في مشاركة مع مطورين من القطاع الخاص لتطوير المنطقة المستهدفة. وتنفذ الأمانة الخدمات البلدية والشوارع الرئيسية المقترح إيجادها أو توسعتها بالمنطقة وربطها بشبكة الطرق الرئيسية بالمدينة لدعم اقتصاديات مشاريع التنمية العقارية بالمنطقة المستهدفة. وتقوم الجهات الحكومية المعنية بنزع ملكية مواقع الخدمات المخصصة لها ومن ثم تنفيذ الخدمات المحددة في المخطط التطويري وتعدل الأمانة أنظمة البناء بالمنطقة المستهدفة لتعزيز فرص التطوير العقاري، وفقاً لدراسة فنية، ويعتمد التعديل من صاحب الصلاحية. ويقصد بالمناطق العشوائية التي لها إمكانية ذاتية للتحسن والتطوير بأنها مناطق عشوائية تم الاعتداء على أراضيها بوضع اليد بدون مستمسك شرعي (سواء المقسمة تخطيطياً من المقاولين وتجار الأرضي أو المقسمة عشوائياً من الأفراد) وتقع على أطراف الكتلة العمرانية الحديثة وتشمل خصائصها ان الموقع العام للمنطقة جيد وقريب من الكتلة العمرانية القائمة. و يشمل النسيج العمراني للمنطقة شوارع واسعة وممتدة وقابلة للربط مع شبكة الطرق الرئيسة أو مع الطرق السريعة. وتتوفر بها أراض فضاء كبيرة غير مملوكة يمكن للأمانة البلدية أو الشركة التابعة لها استغلالها لتوفير خدمات ومرافق تحتاجها المنطقة ومواقع للإسكان الميسر ومواقع لمشاريع عمرانية متكاملة. وأراض صالحة للتوسع العمراني للمدينة. والتعديات الموجودة بهذه المناطق قابلة للاندماج ضمن مخطط تطويري تعده الأمانة. اما آلية تطوير المناطق العشوائية التى لها إمكانية ذاتية للتحسن والتطوير فتتم بتحديد حدود المنطقة العشوائية الواقعة ضمن هذا التعريف. والعمل على الحصول على الموافقة السامية بإصدار صك ملكية على كامل المنطقة لصالح الأمانة/ البلدية أو الشركة التابعة لها. معالجة جزئية عاجلة ويقصد بالمناطق العشوائية التي بحاجة الى معالجة جزئية عاجلة المناطق العشوائية التي تتفاقم بها المشاكل الأمنية والاجتماعية بشكل ينذر بخطورتها على ساكنيها وعلى ما جاورها من احياء او البعيدة عنها ولا يمكن السكوت على ما آلت اليه اوضاعها والانتظار الى ان يتم تطويرها وفق الاستراتيجيات السابقة ويتعين على الامانة/ البلدية تحسين البيئة العمرانية بهذه المناطق على وجه السرعة لتقديم اقل ما يمكن ولتمكين الجهات الأمنية وبرامج معالجة جزئية عاجلة تشمل توسعة بعض الشوارع والطرق، رصف، إنارة، تشجير، اعمال النظافة وحماية البيئة، وتوفير بنية تحتية وخدمات (حسب اختصاص كل جهة)، وازالة المباني المهجورة والآيلة للسقوط. وتعد الامانة المعايير اللازمة لوضع اولويات المعالجة الجزئية العاجلة للمناطق العشوائية، وتعطي الاولوية للمناطق التي تتردى فيها الحالة الأمنية او التي تكون مصدراً للجريمة والعنف. مخطط تطويري عام وتعد الامانة مخططا تطويريا عاما للمنطقة المستهدفة مع تخصيص مواقع للخدمات والمرافق ولمشاريع الاسكان الميسر التي تنفذها الامانة البلدية او الشركة التابعة لها وتضع لجنة تقدير تعويض العقارات اطارا عاما لتثمين الاراضي بالمنطقة المستهدفة وذلك بتقسيم المنطقة الى فئات حسب مواقعها وأهميتها مع وضع السعر المناسب للمتر المربع للارض لكل فئة ويتم عرض اطار تثمين العقارات من قبل الامانة البلدية على اللجنة التحضيرية لمراجعته تمهيداً لاعتماده من اللجنة الوزارية ويتم مراجعة وتحديث السعر المقدر كل سنتين مع اتباع نفس الاجراءات. ويعهد للامانة البلدية تصحيح وضع الاراضي المقام عليها منازل ولم يسبق لاصحابها الحصول على منح اراض حكومية ولا يملكون سكنا آخر بأن يعاملوا وفق اشتراطات المنح البلدية. ويمكن للامانة البلدية او الشركة التابعة لها الدخول في مشاركة مع القطاع الخاص لعمل مشاريع عقارية استثمارية في المنطقة. واستخدام العائد من قبل الامانة او الشركة التابعة لها التطوير المنطقة والمساهمة في تطوير المناطق العشوائية. التعامل مع التعديات بدون تأخير تقوم الجهة المعنية بمراقبة الاراضي وازالة التعديات بواجبها في مراقبة الاراضي المنتشرة في ارجاء المحافظة التي تتبع لها ازالة التعديات في حينه وكذلك التجاوب السريع مع بلاغات الامانة للتعامل مع التعديات دون تأخير. ويجب ان تكون لهذه الجهة الامكانات البشرية من الشرطة والآليات المناسبة للتعامل مع مواقع التعديات في مختلف انحاء المحافظة. ولها بذلك الاستعانة بالوسائل التقنية المناسبة مثل الاستشعار عن بعد والصور الفضائية عالية الوضوح وغيره من التقنيات المفيدة. كما ينبغى الاستفادة من اقسام الجيوماتكس والتخطيط العمراني بالجامعات لما تملكه من امكانات فنية وتقنية وكوادر مؤهلة في هذا الاختصاص وينبغي على الجهة المعنية بمراقبة الاراضي وازالة التعديات اعداد خطة عملها وآلية التعامل مع بلاغات الامانة والتكاليف اللازمة ليتم عرضها على اللجنة التحضيرية لمراجعتها تمهيدا لرفعها الى اللجنة الوزارية وتتم معالجة ما تتطلبه من اعتمادات مالية طبقا للفقرة اولاً من الامر السامي رقم 783/ مب بتاريخ 17/1/1428ه. ودعت الضوابط الامانات الى وضع الآليات والوسائل المناسبة لحماية الاراضي العامة من التعديات مثل تسوير الاراضي العامة ووضع حدود واضحة للمناطق العشوائية القائمة بالتشجير او رصف طريق حولها وغير ذلك. وعلى الامانة حساب التكلفة التقديرية لتنفيذ هذه الآلية وعرضها على اللجنة التحضيرية لمراجعتها تمهيداً لرفعها الى اللجنة الوزارية. إلزام شركة التطوير بمراعاة أعداد السكان والمخطط العام للمدينة الزمت لائحة تطوير المناطق العشوائية شركة التطوير بتحديد احتياجات منطقة التطوير من الخدمات والمرافق وفقاً لإجمالي عدد السكان المتوقع استيعابهم بشكل كامل وكذلك لزوار المنطقة، وذلك بالاستناد إلى المعايير التخطيطية المعتمدة من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية والمخطط العام للمدينة. كما الزمت الشركة بتوفير ممرات مشاة مناسبة ومشجعة للاستعمال من قبل سكان المنطقة وزوارها وتقديم مساحات خضراء مناسبة تعمل على خدمة السكان وتحسين البيئة والعمل على ترويج تقنية حديثة نظيفة مناسبة للاقتصاد البيئي والحد من التلوث. ورفع مستوى صحة البيئة في المناطق العشوائية للحد المقبول وفق المؤشرات والمعايير المتعارف عليها عالمياً. كما تلتزم الشركة بالتوزيع المناسب لاستعمالات الأراضي والتأكد من تجانسها وتقليل الآثار الضارة بالبيئة. وتقليل كمية النفايات المنتجة والتي تحتاج إلى تخلص نهائي إلى الحد الأدنى وزيادة نسبة النفايات التي يمكن إعادة استخدامها وتدويرها. و تقليل التلوث الضوضائي باستخدام أفضل الممارسات العالمية. مع الاستفادة في توفير ما سبق بمؤشرات المرصد الحضري.