كيف تختار التمويل الأفضل لشراء عقار المستقبل؟

رئيس إدارة تمويل الأفراد في البنك الأهلي يجيب عن أبرز التساؤلات حول التمويل العقاري

في ظلِّ النموِّ السكاني واتجاه المواطنين لتملك منازل خاصة بهم، قفزت مسألة التمويل العقاري بأنظمته في الآونة الأخيرة إلى صدارة اهتمامات المجتمع السعودي بِشَكلٍّ عامٍ، لتسجل البنوك المحليَّة حركة توسع تمويليَّة تستلزم التناغم مع سياسة هذا النموِّ وتطوير آليات تتلاءم وتتوافق مع متطلبات المواطن. وفي هذا السياق التقينا سعود عبد العزيز باجبير رئيس إدارة تمويل الأفراد في البنك الأهلي لنلقي الضوء على أبرز ما تتضمنه أنظمة التمويل العقاري المطروحة حاليًا في البنك الأهلي، وكان هذا الحوار:
* في البداية نودّ معرفة ما هو نظام الإجارة مع الوعد بالتمليك؟
- فكرة نظام الإجارة مع الوعد بالتمليك ببساطة، هي أن يقوم البنك بتملك العقار وتأجيره للعمل على مدة زمنية تتراوح بين 10 إلى 15 سنة وفي نهاية هذا العقد تنتقل ملكية العقار للعميل.
* هل نظام الإجارة المطروح لديكم في البنك الأهلي يقتصر على الفلل فقط أم من الممكن شراء أرض أيضًا؟
- نظام الإجارة مع الوعد بالتمليك يخوّل العميل الحصول على تمويل عقاري فيما يخص الفلل، الشقق، الأراضي والمباني السكنية (العمائر) بهدف السكن الشخصي.
* في حال وفاة الشَّخص (لا قدّر الله) بعد حصوله على التمويل عن طريق نظام الإجارة، ما هو مصير التمويل؟
- البنوك لديها سياسات مختلفة في التَّعامل مع حالات الوفاة لا سمح الله، فبعض البنوك يكون لديها تأمين على الحياة وتأمين على العقار فتقوم بنقل العقار باسم الورثة وهذه ميزة قوية في المنتج في بعض البنوك.
وهذه نقطة مهمة يجب أن يراعيها العميل عند اختيار البنك الذي يقوم بتمويله. أما بعض البنوك فلا يوجد لديها سياسة التمويل أو ليس لديهم سياسة التأمين، فبالتالي في حالة الوفاة لا سمح الله لا تنتقل ملكية العقار إلى الورثة.
* ما هي متطلبات الحصول على تمويل عقاري وفق نظام الإجارة من البنك الأهلي؟
- أن يكون عمر العميل «طالب التمويل» بين 25- 60 عامُا عند سداد آخر قسط، وأن يكون ملتحقًا بجهة عمل بينها وبين البنك اتفاقية تمويل، وألا يقل دخله الشهري عن 3 آلاف ريال. أما بالنِّسبة للدفعة الأولى فتتراوح في الأراضي ما بين 5 إلى 10 في المئة، فيما يخص الفلل، أما الشقق فتتراوح ما بين 10 إلى 15 في المئة.
* يتساءل البعض عن إمكانية الحصول على تمويل عقاري مشترك مع الإخوة أو الأقرباء، فهل يحق للعميل الحصول على ذلك؟
- نعم، يحق له الحصول على تمويل مشترك مع أيّ من أقرباء الدرجة الأولى.
فحاليًّا لدينا برامج للتمويل المشترك وتكون بين العملاء والأقارب من الدرجة الأولى مثل الأب، الأم، الزَّوجة، الأخ والأخت.
وفي هذه الحالة يُشتَرط أن يكون الطرفان على رأس عمل وأن يَتمَّ تحويل رواتبهم على البنك.
* هل هناك شروط محدَّدة يجب أن تتوفر في العقار أو الفيلا أو الأرض قبل الحصول على التمويل؟
- تتفاوت الشروط بين البنوك، أغلب البنوك تشترط ألا يتجاوز عمر الفيلا 7 سنوات، والشقة 15 سنة، وأن يكون العقار بالنِّسبة للفلل والشقق متوفرًا وجاهزًا للسكن، أما بالنِّسبة للأراضي فيجب ألا تكون مبنية. كما يجب أخذ موافقة البنك على العقار لأننا نجري عملية تقييم لأيِّ عقار يتم منح التمويل عليه.
* هناك بعض البنوك تصل نسبة الاستقطاع في نظام الإجارة إلى 50 في المئة، ماذا يعني ذلك؟
- هذا يعني أن نسبة الاستقطاع في هذا المثال يكون الراتب 10 آلاف ريال فيكون الاستقطاع بقيمة 15 ألفًا بِشَكلٍّ شهري، وهذا هو المبلغ أو القسط الشهري الذي سيتم من خلاله السداد للتمويل العقاري بنظام الإجارة، كُلَّما زادت نسبة الاستقطاع قل المجال في منح تمويل آخر. لا سيما أن البنوك ملزمة بألا يتجاوز إجمالي نسب الاستقطاع في جميع القروض حدود 60 في المئة.
* في حال أتى إليكم عميل يملك 450 ألف ريال، وعرضت عليه وحدة سكنية بنحو مليون ريال، كيف يمكن للبنك مساعدته؟
- في هذه الحالة ستساعد الدفعة الأولى على تقليص حجم التمويل وبالتالي تقليص القسط الشهري واحتمال تقليص المدة الزمنية للسداد.
* هل يجوز تقسيم العقار إلى وحدات مستقلة؟
- بالتأكيد، لأن مفهوم قرار الدرعة هو تقسيم العقار إلى شقق سكنية مستقلة مع ذكر المساحة.
* وكيف يمكن استثمار مبلغ 75 ألف ريال في العقار؟
- في الواقع هناك أكثر من طريقة لاستثمار هذا المبلغ، منها وضع المبلغ في صندوق استثماري عقاري وبالتالي يعود بدخل سنوي وأرباح، أو البحث عن عقار مناسب ويكون المبلغ دفعة أولى، ثمَّ تحصل على تمويل عقاري حيث تأخذ مبلغًا أكبر ويكون بمثابة استثمار لهذا المبلغ.
* كيف تتعامل البنوك مع عملاء التمويل العقاري لتَضمَّن التزامهم بالسداد؟
- توجد صيغة معتمدة كضوابط للتمويل الاستهلاكي وهي ما نعمل عليه الآن بحيث لا تتجاوز المدفوعات الشهرية للمقترض مقابل إجمالي القروض، بما في ذلك ديون بطاقات الائتمان، ثلث الراتب أيّ بنسبة 33 في المئة من صافي الراتب، علمًا أن صافي الراتب هو الذي يُودِّع في حساب العميل بعد خصم جميع المستحقات من جهة عمله. غير أن بعض البنوك تلجأ إلى خطاب التعريف للمقترض وتعتمده، والمعروف أن حجم الراتب في الخطاب أكثر من الذي يُودِّع في الحساب بحوالي 10 في المئة وعلى هذا الأساس يكون الاستقطاع والمقدَّر بثلث الراتب يتجاوز المسموح به بالنِّسبة لصافي الراتب. وهو أمر ينتج عنه زيادة في حجم التمويل، لا سيما أن مؤسسة النقد تراقب وتتابع عمليات الاستقطاع وتطالب بِشَكلٍّ شهري ودوري بتقارير عن نسبة الاستقطاعات.