دعوات في المنطقة إلى تشديد الضوابط على بيع الوحدات العقارية قبل اكتمالها

تعكس عودة النشاط العقاري والحركة العمرانية المتنوعة إلى معظم أسواق المنطقة العربية ما تشهده عودة قوية للمعارض العقارية وعروض جريئة لم تكن شركات التطوير العقارية قادرة على عرضها خلال الأزمة المالية وما بعدها، كما تشكل مستويات النمو المسجلة هذه السنة فرصة للأطراف لاستثمار هذا النشاط من دون تسجيل تجاوزات والدخول في أطر من المضاربات والمنافسة الضارة.
وأكدت شركة «المزايا القابضة» في تقريرها الأسبوعي أن «الطلب الحالي يتركز بنسبة عالية على القطاع السكني، وبالتالي فإن درجة الحساسية في هذه الحال ستكون كبيرة ونتائجها مباشرة على الراغبين في الحصول على سكن خاص أو سكن استثماري».
وأشار التقرير إلى أن «الحراك المتسارع في السوق العقارية لدى دول المنطقة يشكل عودة إلى الطريق الصحيح، ولا مجال لتكرار الأخطاء السابقة ورفع مستوى أخطار الاستثمار لدى مدخلات ومخرجات القطاع لأنه من القطاعات الرئيسة التي تعتمد عليها مؤشرات النمو والانتعاش الاقتصادي»، لافتاً إلى أن «القطاع ينشط حالياً على القطاع السكني ويشكل الفاخر منه الجزء الأكبر، إضافة إلى قطاع الضيافة».
ولاحظ أن «نمو الطلب سمح بتسجيل انحرافات ومسارات ضارة على المستفيد النهائي، إذ ارتفعت أسعار الأراضي والشقق السكنية والفلل في شكل استباقي وليس بالتوازي مع معدلات الطلب، كما أن نمو الطلب غالباً ما يتركز على مواقع معيّنة في حين أن مؤشر الأسعار يرتفع في كل مكان وبنسب متفاوتة». وأشار إلى أن «الاندفاع الكبير من قبل شركات التطوير العقاري، التي تسعى إلى عرض العدد الأكبر من المشاريع العقارية، يهدف إلى استغلال الفرص الاستثمارية القائمة بعد فترة من التراجع والانحسار، وبعد تسجيل خسائر كبيرة على مراكزها المالية». وأكد أن «إجمالي النشاط المسجل لدى القطاع العقاري في المنطقة لا يتناسب وعدد شركات التطوير العقاري المرخص لها بالعمل، ما يعني وجود منافسه عالية على المشاريع المطروحة».
وحذر التقرير «من أن الحراك الحاصل لدى السوق العقارية يسمح بعودة البيع على المخطط، التي من شأنها أن تفتح من جديد عمليات المضاربة وعودة نشاط مكاتب السمسرة، وتؤدي إلى مزيد من الإعلانات وعمليات التسويق للمشاريع على المخطط». وبيّن أن «عمليات البيع على المخطط لا تناسب كل الأسواق العقارية في دول المنطقة، إذ أن النشاط العقاري لدى الكثير منها لم يصل إلى مرحلة التوازن السعري خلال فترة الأزمة ولم يرتفع العرض، إضافة إلى أن مصادر الطلب لم تتنوع وانحسرت بالطلب الداخلي، وبالتالي من الصعب القول إن السوق تجاوزت كل التحديات ووصلت إلى مستويات ثقة مرتفعة». وأشار إلى أن «الارتفاع الكبير المسجل على أسعار العقارات بيعاً وتأجيراً في دبي جاء نتيجة نمو الطلب ورغبة المطورين في الاتجاه نحو البيع بدلاً من التأجير، إذ تشير البيانات المتداولة إلى أن القيمة الرأس مالية للعقارات في برج خليفة ارتفعت نحو 30 في المئة خلال السنة، وأسعار الفلل أكثر من 11 في المئة، والشقق 15 في المئة، ما من شأنه أن يدفع شركات التطوير العقاري نحو المزيد من المشاريع ذات الطلب المرتفع».
وأظهر تقرير أصدرته شركة «لاند ستيرلينغ» للاستشارات العقارية أن قوة النشاط العقاري في دبي اكتسب زخماً جديداً نتيجة تجدد عمليات البيع على المخطط والتي وصلت إلى ستة آلاف وحدة عقارية منذ العام 2012، إذ مازالت هذه العمليات تخضع لمجموعة من القوانين والتشريعات الصارمة تهدف إلى حماية أموال المستثمرين. ولفت إلى أن إجمالي النشاط الخاص بالبيع على المخطط لم يصل إلى حدود الخطر نتيجة تطبيق شركات التطوير العقاري وسائل الاحتياط اللازمة لمنع الدخول في مسارات التعثر، إذ رفعت نسبة الدفعات الأولى إلى 40 في المئة خلال سنة من تاريخ إتمام الصفقة.
وأظهر إحصاء حديث أصدرته وزارة التجارة والصناعة السعودية أن عدد الوحدات العقارية للمشاريع الحاصلة على ترخيص بيع على المخطط بلغ 16.3 ألف وحدة نهاية أيلول (سبتمبر) الماضي. وتهدف الوزارة من خلال إشرافها المباشر إلى رفع مستوى الشفافية في السوق العقارية وخفض تكاليف تملك الوحدات العقارية، إضافة إلى رفع مستوى المنافسة بين المطورين لزيادة المعروض.
ولاحظ تقرير «المزايا» أن «القطاع المصرفي وشركات التمويل العقاري تناغمت مع نشاط القطاع العقاري باعتماد سياسيات تمويل أكثر مرونة مقارنة بالإجراءات والشروط السابقة التي فُرضت على هذا النوع من التمويل، كما أن تحسن هذه الشروط يميل باتجاه منح القروض للمستخدمين النهائيين من دون أن تمتد إلى تمويل المشاريع العقارية التي تطرحها شركات التطوير العقاري، إذ إنها لم تتجاوز بعد كل التحديات والأخطار التي فرضتها تداعيات الأزمة».
وأكد أن الارتفاع المتواصل لأسعار المنتجات العقارية لدى أسواق المنطقة سيدعم الاتجاه نحو تزايد البيع على الخرائط، إذ إن المنتجات العقارية تتسم بانخفاض أسعارها وخصوصاً عند إطلاقها وعدم اضطرار المشترين إلى دفع قيمة العقار كاملاً، وفي المقابل فإن لا ضمانات لهذا النوع من الصفقات من الناحية القانونية، كما أنها لا تحظى بخيارات التمويل المناسبة إذا ما خضعت للقوانين الصارمة المنظمة.