العقارية - صيانة العقار

إن الاهتمام بصيانة العقار واعتبار هذه الصيانة نشاطاً إنتاجياً يؤدي إلى تقليل تكاليف الإنفاق على العقار وزيادة العمر الافتراضي له أمر مهم، لكن الواقع المعاش يوضح أن هناك ضعفاً شديداً في الدعم المالي الموجَّه إلى عقود التشغيل والصيانة التي تستهدف صيانة العقار. وحول هذا الموضوع قرأت كتاباً جديداً تحت عنوان"اقتصاديات المحافظة على المنشآت"، واستخلصت منه أفضل أساليب التشغيل والصيانة، لكن ينبغي أولاً ومنعاً للتداخل بين الوظائف والمهمات تصنيف أعمال التشغيل والصيانة الخاصة بالعقارات إلى الآتي: أعمال الصيانة: وهي الأعمال اللازمة للمحافظة على الأداء الوظيفي للعقار وأنظمته وعناصره خلال مدة عمره الافتراضية، وتنقسم أعمال الصيانة إلى قسمين: الصيانة الخططية، وهي التي تشمل جميع الأعمال المخططة والمطلوبة للمحافظة على كفاءة واستمرارية فعالية الاستخدام الوظيفي للعقار. والصيانة العلاجية وهي الصيانة التي تحدث نتيجة عطل مفاجئ في أحد أنظمة العقار تؤدي إلى خلل في أداء وظائفه، وأعمال التشغيل: وهي الأعمال التي تتضمن جميع الأعمال المترتبة على استخدام العقار أو أنظمته أو أي عنصر من عناصره، للقيام بوظيفته الأساسية خلال مدة عمره الافتراضية، مثل تشغيل الصرف الصحي والكهرباء، والاستبدال: وهي جميع أعمال الترميم وإعادة تأهيل المعدات والأجهزة الموجودة في العقار، أو تأهيل جزء من مكونات العقار للقيام بوظيفته الأساسية، وصحة البيئة: وهي الأعمال التي ترتبط بالمحافظة على بيئة العقار من نظافة عامة وجمع نفايات ومكافحة حشرات وغيرها. وهناك أسلوبان تم التعارف عليهما في إدارة أعمال التشغيل والصيانة بالعقارات.
أولاً: أسلوب التشغيل والصيانة الذاتية: وفي هذا الأسلوب تقوم الجهة المالكة للعقار بجميع أعمال التشغيل والصيانة بجهودها الذاتية، وذلك من خلال نظام إداري وفني. ومن إيجابيات أسلوب التشغيل والصيانة الذاتية للعقار: تقليل كلفة أعمال الصيانة، وتطور أعمالها نتيجة زيادة الخبرة عند الكوادر الفنية والإدارية التي تنفذها.
ثانياً: أسلوب التشغيل والصيانة التعاقدية: وفي هذا الأسلوب من الصيانة تقوم الجهة المستفيدة بصيانة منشآتها من طريق عقود مع مقاولين وشركات تدير وتجدول وتنفذ برامج، وتصبح كلفة التشغيل والصيانة للعقار هي كلفة العقد. ومن إيجابيات أسلوب التشغيل والصيانة التعاقدية: وجود العمالة الفنية الماهرة والمتخصصة التي تأتي من المقاول طبقاً للعقد المبرم بين الجهة المستفيدة والمقاول الذي يتحمل جميع الأعمال الإدارية والفنية الخاصة بالعمالة، إضافة إلى الإسهام في تنمية الاقتصاد الوطني من طريق نمو وازدهار شركات القطاع الخاص التي تتولى القيام بهذه الأعمال.
* باحث عقاري.