اسعار الفيلات انخفضت بنسبة 30 في المئة . انخفاض أسعار النفط يضرب سوق العقارات المصرية

تضافرت عوامل عدة لتشكل في النهاية اغرب صورة لسوق العقارات المصرية التي شهدت ارتفاعاً في اسعار وحدات الإسكان المتوسط والاقتصادي والشقق التمليك في الوقت الذي شهدت السوق انخفاضاً بنسبة 30 في المئة في اسعار الفيلات مع ندرة عامة في الطللب على هذه الوحدات مما ادى الى شيوع حال من الكساد شملت سوق العقارات في اوج موسمه خلال اشهر الصيف.
ولعل اغرب العوامل المسببة للكساد انخفاض اسعار النفط التي انعكست سلباً على الحالة الاقتصادية لأهم شريحتين تمثلان العمود الفقري لسوق العقارات.
والشريحة الاولى تتمثل بالسائح العربي عموما سواء كان مشترياً او مؤجراً لشقق مفروشة. ويشكل السائح العربي نسبة لا بأس بها كانت تساعد على رواج السوق في الاعوام الماضية واصبح لا يشتري مواصفات معينة مثل التكييف والمساحة الكلية للشقة التي سيستأجرها مفروشة في مدة اجازته بقدر ما يشترط الا تزيد القيمة الايجارية لها على مئة جنيه يومياً بعد ان كان ايجار الشقة المفروشة ذات المساحة الرحبة والتكييف المركزي يتجاوز ال 300 جنيه مصري يومياً. ولجأ بعض المستثمرين الخليجيين الى تسييل أصولهم العقارية في مصر والعالم لتدبير السيولة المالية اللازمة.
وتمثل الشريحة الثانية المصريين العائدين من الخارج الذين لم يكونوا اكثر حظاً من مواطني تلك الدول، اذ اتجه معظمهم الى استئجار الشقق بنظام قانون الاسكان الجديد مما ادى الى زيادة الكساد في سوق التمليك في مصر.
ويتيح القانون الجديد الحرية للمالك برفع الايجار بنسبة معينة كل اعوام عدة مما ادى على الجانب الاخر الى تفضيل ملاك البنايات لهذا النظام نظراً لوجود عائد ضخم ثابت مع عدم بيعه الوحدات السكنية.
واضافة الى ذلك هناك العوامل الداخلية وتأتي المضاربة في سوق اوراق المال في مقدمها، اذ اندفع الكثيرون اليها سعياً لجني ارباح سريعة من التعامل في الاسهم، ولجأ بعض هؤلاء المضاربين الى تسييل بعض اصوله العقارية لهذا السبب. ويأتي في المرتبة التالية قرار نائب الحاكم العسكري الذي اصدره رئيس الوزراء كمال الجنزوري بعدم السماح برفع الوحدات السكنية في عدد من المناطق الراقية مثل مدينة نصر ومصر الجديدة من دور ارضي وخمسة طوابق وإلزام المالك بالبناء على مساحة 40 في المئة من مساحة الارض مما ادى الى ارتفاع اسعار الشقق حتى يغطي المالك كلفة الشراء والبناء مع الاخذ في الاعتبار ارتفاع اسعار الاراضي وعدم انخفاضها. وزاد قرار الحاكم العسكري ايضا بحظر هدم الفيلات وبناء ابراج ضخمة في مناطق المعادي وغاردن سيتي والزمالك الى ارتفاع اسعار الشقق في تلك المناطق مما زاد من حال الكساد اذ كانت هذه المناطق المفضلة لسكنى الخليجيين.
وادى النشاط المحموم لشركات الاستثمار العقاري في انشاء القرى السياحية في الساحل الشمالي المصري الى جذب نسبة كبيرة من العملاء المحليين وايضا المصريين القادمين من الخارج لقضاء أجازة الصيف في شاليه تمليك في احدى هذه القرى بعيداً عن جو القاهرة الخانق.
ولعل دخول المصارف في مجال تمويل مشاريع الاسكان العقاري المتوسط ادى الى اقبال عدد كبير على شراء هذه الوحدات نظراً لنظام الدفع بالتقسيط التي تتبعه، اضافة الى اختفاء نسب المخاطرة المعروفة لدى المصارف عند بناء هذه المدن السكنية المتكاملة الخدمات والتي يصل معدلات ربحها لنسب لا تقل عن 25 في المئة من استثمارات المشروع ما جعل اقبال المصارف على تمويل هذه المشاريع له مبرره المنطقي. ويتردد عدد كبير من المصارف في بت تمويل المشاريع العقارية الضخمة مما دعا وزير قطاع الاعمال عاطف عبيد ورئيس هيئة الاستثمار ابراهيم فوزي الى التأكيد بأنه لا خطر من زيادة الاستثمارات العقارية في مصر خصوصاً ان حجم القروض الموجهة لها لا تزيد على 5 في المئة في ضوء رقابة المركزي المصري لمنع هذه الزيادة، لذلك لن يكون هناك احتمال لتعرض مصر لأزمة مشابهة لأزمة دول جنوب شرقي اسيا.
العقارات خارج القاهرة
ولم تتغير صورة سوق العقارات خارج محافظتي القاهرة والجيزة اذ ارتفعت اسعار البناء في مدن وعواصم المحافظات بشكل غير مسبوق جعل من سعر بيع المتر يكاد يماثل مشاريع تقام في مناطق القاهرة الفاخرة اذ وصل سعر بيع محلات السوق التجارية الجديدة في مدينة بنها في محافظة القليوبية 40 كلم من القاهرة الى 20 الف جنيه للمتر ويراوح سعر المتر في المحلات التجارية العادية بين 8 و 12الف جنيه، وسعر المتر في اراضي البناء بين الف وثلاثة الاف جنيه للمتر ويتماثل الرقم الاخير مع سعر متر الارض في المناطق السياحية في مدينة اسوان في صعيد مصر. اما في مدينة الاقصر المجاورة لها بلغ سعر متر الارض بجوار معبدي الاقصر والكرنك مبلغ 2500 جنيه، ويختلف السعر تماماً في المدن الجديدة المراد انشاؤها في صعيد مصر، اذ يبلغ سعر المتر مئة جنيه في مدن طيبة وقنا الجديدة واسيوط الجديدة وتوشكى والخارجة والداخلة. ويتوقع ان يبدأ بعض المستثمرين العقاريين نشاطهم في تلك المدن نظراً لما تشكله نسبة ابناء جنوب مصر من عمالة مصر في الخارج وهي نسبة ضخمة في كل الاحوال