تؤثر عوامل عدة في مستوى الأسعار للعقار في مصر لا سيما في العاصمة - القاهرة الكبرى - التي تضم مدن القاهرةوالجيزةوالقليوبية، اهمها الاهتمام المتزايد من الحكومة المصرية بمشاريع البنية التحتية من مرافق وخطوط مواصلات، تنفذ في العاصمة أو تربطها بالمدن الجديدة التي تقع على بُعد ساعة زمنية منها. لكن وبدرس سوق العقار في المنطقة يتبين ان الاسعار في صورة عامة مستمرة في الازدياد. ويتوقف سعر الأرض على درجة تميزها لجهة موقعها سواء كان في شارع رئيسي أو يحتل ناصية أو اكثر، او بحري أو قبلي، وكذلك على مستوى المباني حولها ان كانت فيلات أو عمارات شاهقة. ويتوقف سعر الشقة على عوامل أهمها المنطقة التي تقع فيها ومستوى التشطيب والدور الذي تحتله وحداثة بناء العمارة. ففي منطقة الكوربة في مصر الجديدة وهي من الاحياء القديمة الراقية يراوح سعر متر الشقة بين 1500 و 3000 جنيه مصري فيما يراوح سعر متر الارض عند 4500 جنيه. أما حي المريلاند الذي يقع ايضاً في ضاحية مصر الجديدة فيصل سعر متر الشقة فيه الى 5000 جنيه. ويختلف سعر المتر في الشقق السكنية عنه في المحال التجارية، ففي حي روكسي التجاري في الضاحية نفسها، يراوح سعر متر الارض بين 15 ألف جنيه و20 ألفاً. وفي مدينة نصر وهي امتداد لمصر الجديدة وتمتاز بالمباني الحديثة الشاهقة يراوح سعر متر الأرض للمحال التجارية بين تسعة آلاف و20 الف جنيه. ويصل سعر المتر السكني الى أعلى مستوياته في المنطقة المحصورة بين شارعي عباس العقاد وشارع الطيران - أبرز شوارع ضاحية مدينة نصر، إذ يراوح عند 3000 جنيه في الشقة السكنية فيما يبلغ في الحي العاشر في الضاحية نفسها 800 جنيه فقط. وإذا تجاوزنا منطقة الحي العاشر بنحو اربعة كيلومترات نصل الى مدينة القاهرة الجديدة وهي المنطقة التي خططتها وزارة المجتمعات العمرانية الجديدة لتصبح امتداداً لمدينة المعادي. وتدل كل المؤشرات على علو شأن هذه المنطقة في المستقبل اذ تقع في مدخلها اكاديمية مبارك للشرطة فيما تمتد على الجانب الآخر مدينة القطامية هايتس للغولف التي تتمتع بمساحات خضراء شاسعة. وما يدل على اهتمام الجمهور بالمنطقة الجديدة ارتفاع الايصال الحكومي لحجز الاراضي المميزة للفيلات فيها الى 75 الف جنيه بعد ان كان يباع بمبلغ 30.5 الف. ويبلغ سعر متر الارض 250 جنيهاً فيما تراوح المساحات المعروضة للبيع ما بين 300 متر و500 و900 متر، لكن الاراضي لم تخصص بعد. اما في منطقة الشويفات التي تقع مقابل مدينة الغولف فاستلمها ملاكها ولذلك وصل سعر المتر فيها الى 600 جنيه. تأثير قطار الانفاق أحدث قطار الانفاق مترو الذي يمتد من ضاحية حلوان جنوبالقاهرة الى منطقة المرج في محافظة القليوبية شمال القاهرة وبدأ تشغيله في الثمانينات، انقلاباً في أسعار العقارات والأراضي في تلك المناطق إذ ارتفعت بنسبة 300 الى 400 في المئة. ويراوح متر الأرض في منطقة المعادي وهي من المناطق الراقية القديمة في القاهرة ويسكن غالبيتها الديبلوماسيون الأجانب، بين 1500 و 8000 جنيه حسب موقع قطعة الأرض من النيل. وعندما افتتحت المرحلة الثانية من المترو منذ ثلاث سنوات والتي تمتد من شبرا الخيمة وهي منطقة صناعية قديمة في محافظة القليوبية، الى ضواحي الجيزة ارتفعت الأسعار في منطقة شبرا التي يمر بها قطار الانفاق ويقع فيها معظم محطاته. وتعتبر المنطقة من الاحياء التي تسكنها الفئة المتوسطة من الشعب الموظفين. ووصل سعر الشقة الى 300 ألف جنيه لتصبح شبرا الخيمة متساوية بذلك مع أرقى الأحياء، كما وصل سعر متر الأرض فيها الى 5000 جنيه اذ بيعت اخيرا أرض مساحتها 1000 متر بمبلغ خمسة ملايين جنيه. وإذا كنا استعرضنا مناطق تعتبر نوعاً ما من ضواحي مدينة القاهرة باستثناء شبرا الخيمة التي تعتبر قلب مدينة القاهرة، فالمدهش ان القاهرة القديمة وهي القاهرة الفاطمية تعتبر من أغلى مناطق مصر عموماً لا سيما منطقة الموسكي وحمام الثلاث، إذ يراوح متر الأرض فيها بين 30 ألفاً و50 ألف جنيه. وتعتبر القاهرة القديمة الحي التجاري الأول الذي يمد مصر كلها بالسلع الاستهلاكية المحلية والمستوردة بدءا من الألبسة وحتى الأثاث والأجهزة الكهربائية والالكترونية. قوانين اسكان جديدة ولكن ما هي العوامل التي ساعدت في ظهور هذه الطفرات في الأسعار بخلاف مد خط مترو الأنفاق؟ تم إصدار قوانين عدة للإسكان وبدأت مصر في تطبيقها لتشجيع المستثمرين على التشييد مرة أخرى نظراً لأزمة الإسكان التي تعاني منها البلاد نتيجة انتهاجها في الماضي سياسات اشتراكية أدت إلى تدني ايجارات الشقق والمحال التجارية ما جعل الكثيرين يحجمون عن الانشاء. لجأت الحكومة الحالية برئاسة الدكتور كمال الجنزوري الى إصدار قانون الرقم 6 لعام 1996 والخاص بالمحال التجارية ويقضي بزيادة الايجارات بنسب تراوح بين 3 و 10 في المئة من قيمتها السنوية، حسب تاريخ انشاء المبنى. كما أصدرت القانون رقم 4 لعام 1996 الخاص بالشقق السكنية والذي أخضع عقد التأجير الى القانون المدني ليتاح لكل من المالك والمستأجر أن يملي شروطه في العقد ليصبح ملزماً للطرفين. وأباح القانون ما كان محرماً من قبل وهو ما يعرف بمقدم ايجار الشقة وهو مبلغ من المال يدفعه المستأجر للمالك حسب الاتفاق بين الطرفين، اضافة الى ان القانون الجديد يحدد مدة الايجار ولا يتركها كما في الايجارات القديمة مدى الحياة ليتوارثها الأبناء. وكان قانون الايجار القديم ادى الى انحصار التأجير في الشقق المفروشة لا سيما وايجارها يتراوح شهرياً بين 1200 جنيه للشقة في منطقة المهندسين والدقي و 2000 جنيه في منطقة الزمالك، وهي الاحياء المفضلة للسياح العرب على وجه الخصوص. ولا يقل سعر تأجير الشقة في منطقة الزمالك القبلية أي المواجهة لنادي الجزيرة الرياضي، وخصوصاً في البنايات القديمة الكلاسيكية الطراز عن 2000 دولار شهرياً، ويفضلها الأوروبيون نظراً لاطلالتها على أعرق أندية مصر الرياضية اضافة الى النيل. وتم اخيرا تمليك شقة في برج العبد وهو أحد الابراج الحديثة في المنطقة ويضم سكن بعض الوزراء المصريين، بمبلغ مليون دولار. المدن الجديدة "يجب ان لا نغفل تأثير المدن الجديدة على سوق العقار في مصر"، قال رئيس مجموعة مينا للاستثمارات العقارية عضو جمعية رجال الاعمال المصريين مهندس فتح الله فوزي. واضاف ل "الحياة" انه قبل التفكير في إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة مثل مدن السادس من اكتوبر والعاشر من رمضان والشروق 2000 والقاهرة الجديدة كانت هناك ندرة في المعروض من الاراضي في وقت زاد الاقبال فيه على الاستثمار في العقار . وشرح فوزي ان وزارة الاسكان لجأت الى بيع الاراضي في المدن الجديدة بأسعار منخفضة نسبياً لتشجع المستثمرين على الشراء وبناء إسكان متوسط وفاخر بأسعار أرخص من أسعار الوحدات في مدينة القاهرة. ولفت الى ان مبلغ 300 ألف جنيه لا يمكن أن يشتري فيلا في القاهرة ولكن في المشاريع الجديدة يشتري المبلغ نفسه فيلا جميلة حديثة وسط جو صحي خلاب بعيد عن الضوضاء السمعي والبصري للعاصمة. واضاف ان اقبال الجمهور على الشراء في المجتمعات السكنية الجديدة في ظل حرص الدولة على مد الطرق الجديدة ساعد على ايجاد توازن في سوق العقار. وتلك الطرق هي محور 26 يوليو الذي يربط بين القاهرة ومدينة 6 اكتوبر الواقعة على الطريق بين القاهرة والاسكندرية والذي يمكن الشخص من الوصول الى المدينة في نحو نصف ساعة بعد أن كان يقطع المسافة في ساعتين. وقال فوزي ان الجمهور اقبل بالفعل على شراء الوحدات السكنية وتجهيزها بعد إنشاء هذا الطريق، لكن تأثيره على اسعار الوحدات السكنية لن يظهر إلا بعد مرور عامين أو ثلاثة بعد ان ينتقل الناس فعلياً الى السكنى في المدن الجديدة. وبالاستفسار عن سبب استمرار ارتفاع الاسعار للوحدات السكنية في القاهرة على رغم زيادة المتوافر منها لا سيما في المدن الجديدة، قال ان أسعار الوحدات السكنية شهدت ثباتاً نسبياً في منطقة المهندسين مثلاً التي لم يزد سعر المتر فيها منذ سنوات عدة عن 3000 أو 3250 جنيهاً، وهو وضع مغاير للماضي عندما كانت الاسعار تزيد زيادة مطردة وبمعدلات مرتفعة لا سيما مع ارتباط موسم ارتفاع اسعار العقارات بعودة المصريين العاملين في الخارج في صيف كل عام. معارض عقارية ويشكل المصريون العاملون في الخارج الفئات التي تقبل على شراء الاراضي والعقارات ولذلك يزداد نشاط جميع المعارض العقارية قبل اشهر الصيف وتشتد المنافسة بين الشركات التي تطرح أفضل المزايا لجذب العملاء مثل التشطيب الفاخر ومنح تسهيلات في الدفع، ولأول مرة في السوق العقارية المصرية تُقَدم خدمة ما بعد البيع للوحدة السكنية. وعلى العميل ان يقارن بين شركات الاستثمارالعقاري لجهة جديتها وخبرتها فمن اجمالي نحو 70 شركة في السوق تملك 20 فقط خبرات جيدة. أما رئيس مجموعة جي ام سي الصناعية والتي تضم شركة للاستثمار العقاري محمد حسين جنيدي فيقول: "لا شك أن قانون العرض والطلب الازلي ما زال هو المتحكم في سوق العقار في مصر، ولا ننكر ان المعروض زاد بشدة على رغم قرار الحاكم العسكري بعدم تجاوز بعض المستثمرين ارتفاعات في الأدوار محددة حكوميا، في مناطق معينة مثل المعادي القديمة ما أدى إلى زيادة اسعارالوحدات السكنية فيها". واشار الى ان العوامل المؤثرة في سوق العقار اختلفت اليوم عنها في الماضي عندما كانت اسعار مواد البناء هي المتحكمة في قيمة الوحدة السكنية. واضاف جنيدي ان المدن الجديدة جذبت عدداً كبيراً من سكان القاهرة خصوصاً بعد زلزال عام 1992 الشهير والذي أدى الى هروب الناس من السكن في الأدوارالشاهقة والى ان تراود كثيرين منهم فكرة الخروج من العاصمة. ومن هذا المنطلق فانه على رغم الانتشار العمراني القائم إلا أن السوق تعاني ومنذ فترة، من كساد كبير.
