تزايد إصدار السندات في المنطقة لتمويل المشاريع العقارية الكبرى

يدعو خبراء الدول العربية إلى إعادة النظر في برامج تخصيص الأراضي المملوكة من حكومات، التي أطلقتها منذ سنوات لتتكيّف مع نتائج الثورات العربية، التي بيّنت أن بعض هذه البرامج شابها كثير من الفساد، ما تسبب بالتالي للاقتصادات بخسائر أكثر من أرباح. وحض التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة» الإماراتية الحكومات على البحث في آليات أخرى أكثر جدوى تساهم في إحداث التنمية وتمويلها، وتحافظ في الوقت ذاته على الأصول والمقدرات الحكومية للأجيال المقبلة، خصوصاً أن عدداً من الدول العربية يعاني نضوباً في الموارد الطبيعية ونقصها في ظل تزايد سكاني ونمو اقتصادي.
ولاحظت «المزايا» «أن غياب التمويل وشحّه، خصوصاً خلال السنوات الماضية، أبرز حاجة إلى ابتكار آليات جديدة لتمويل المشاريع العقارية ومشاريع البنية التحتية، لتعويض النقص في الإيرادات الحكومية وقدرة الحكومات على الاقتراض بعدما ارتفعت تكاليف إصدار السندات، خصوصاً في الدول التي تعرضت إلى أزمات عقارية خلال السنوات الماضية».
ولفت التقرير إلى تجربة إمارة دبي في تسنيد عائدات مشروع التعرفة المرورية المعروف باسم «بوابات سالك»، أي تحويلها إلى سندات، إذ أطلقت دائرة المالية في دبي عملية تمويل ثنائية العملة (بالدولار والدرهم الإماراتي) قيمتها 800 مليون دولار، تصل مدتها إلى ست سنوات. وتكمن أهمية هذه العملية في تمويل مشاريع البنية الأساسية التابعة لهيئة الطرق والمواصلات. واعتمدت حكومة دبي مجموعة مصارف كجهات رئيسة مكلّفة بالتمويل، تضم «بنك دبي التجاري» و «سيتي بنك» و «بنك دبي الإسلامي» و «بنك الإمارات دبي الوطني»، متوقعة التوسع في العملية لتشمل مشاركة مجموعة إضافية من المصارف تتضمن الشريحتين التقليدية والإسلامية.
وبيّنت «المزايا» أن وجود تدفقات نقدية سليمة من وراء مشروع «بوابات سالك» «ساهم في تشجيع المصارف والمؤسسات المصرفية على المشاركة في عملية التسنيد، معتبراً أن وجود الأصل، أي البوابات، ساهم في تعزيز الثقة وفي إقبال المصارف على العملية، إضافة إلى تراجع كلفة التأمين على الدَّين في دبي وعودتها إلى مستويات ما قبل الأزمة المالية العالمية». واعتبرت أن نجاح تسنيد الإيرادات في المشروع سيدفع الحكومة إلى البحث في زيادة عدد البوابات لتشمل طرقاً أخرى، على رغم تأكيد هيئة الطرق والمواصلات أنها ليست في هذا الوارد حالياً، كما ساهم «سالك» في خفض الوقت المستغرق على الطرقات وخفض حجم الاختناقات المرورية.
آليات التسنيد
وشدّد التقرير على أهمية الاعتماد على آلية التسنيد كهذه، لأنها تتيح تمويلات نقدية وسيولة لدعم واستكمال مشاريع البنية الأساسية، وتبعد الحكومات عن الاقتراض، وبالتالي تعطي قدرة أكبر على إدارة الديون والالتزامات وتجعل القطاع الخاص ممثلاً في المصارف وشريكاً في التنمية والتطوير، كما تساهم في بناء سوق للسندات والأوراق المالية اللازمة لإحداث سوق تمويلي داخلي. ورأى خبراء، وفق التقرير، «أن عملية التسنيد تساعد على تحويل الأصول غير السائلة إلى أصول سائلة يمكن إعادة توظيفها، كما تساعد في توزيع الأخطار الائتمانية على قاعدة عريضة من الدائنين، إذ إن تقنين عملية التسنيد وإيجاد سوق لها يخدم القطاعات التي تحتاج إلى تمويل طويل الأجل».
واعتبر محللون عقاريون أن التسنيد يمثل أداة لوقف الركود في قطاع العقارات وزيادة سيولة القطاع المصرفي، إلى جانب تأمين تمويل طويل الأجل، ما يعطي الحكومات القدرة على تمويل مشاريع البنية التحتية في شكل أفضل. ودعت «المزايا» الحكومات إلى تأمين البيئة القانونية والرقابية المناسبة لحفز هذه العمليات وتحريكها وتطويرها. وبيّنت «أن الظروف تبدو مواتية للتوسع في عملية التسنيد، إذ إن التمويل العقاري يلعب دوراً مهماً في إنعاش صناعة العقار ويحقق سلة مكاسب إنسانية واجتماعية واقتصادية»، معتبرة «أن ابتكار صناديق رأسمالية عقارية تستثمر في صفقات التسنيد الكبرى سيساهم في تحريك سوق العقارات والبنية الأساسية، كما يعطي الأفراد والمؤسسات المشاركة في الصناديق موارد دخل ممتازة».
وكانت تقارير متخصصة رأت أن أهمية صناديق الاستثمار العقاري تكمن في تأمين فرصة استثمارية جيدة للمكتتب ذي المدخرات المحدودة، الذي لا يستطيع تأمين المبلغ المطلوب لشراء تشكيلة من الأوراق المالية واستثمارها، والتي من شأنها المساهمة في تخفيض الأخطار. وتُعتبر الصناديق العقارية القناة الوحيدة التي تمكّن الفرد من الاستفادة من عائدات السوق العقارية وأرباحها.
دور المؤسسات المالية
ونقلت «المزايا» كذلك عن تقارير صحافية «أن مصارف ومؤسسات مالية، نظراً إلى الأهمية الاقتصادية لصناديق الاستثمار، باعتبارها أدوات مالية وأوعية استثمارية لها تأثير في جذب المدخرات وتشجيع الاستثمار، استخدمت هذه الصناديق في مجالاتها الاستثمارية وتطوير أعمالها ونشاطاتها، إذ أصبح دورها لا يقتصر على تكوين محافظ للأوراق المالية وإدارتها فقط بل يشمل كذلك الدخول في عمليات استثمارية مباشرة في مجالات مختلفة من قطاعات النشاط الاقتصادي».
وأوضح التقرير أن خبراء عقاريون أكدوا استخدام صناديق الاستثمارات العقارية للتعامل مع تكاليف ملكية العقارات، ويمكن استخدامها لتمويل تكاليف المباني التجارية والصناعية والسكنية ومبيعات التجزئة، وحتى المباني المخصصة للعيادات والمستشفيات. ورأوا أنه يمكن إنشاء صناديق استثمار عقارية تعمل بطريقة الصناديق المتبادلة من خلال الاستثمار في الصناديق التي تكون متخصصة في العقارات، وتكون منتجاتها سهلة التداول في الأسواق ولها آثار واسعة. ووجدت دراسة ل «مجلة التمويل العقاري والاقتصاد»، أن معدل العائدات السنوية ما بين عامي 1990 و1999 كان 4.9 في المئة لسندات الخزانة الأميركية، و11.2 في المئة للشركات المدرجة في المؤشر «ستاندرد أند بورز» و14 في المئة لصناديق الاستثمار العقاري.