دعوة إلى تأسيس صناديق عقارية للاستفادة من الأوراق المالية

الحاجة ملحة إلى استخدام التوريق لتمويل المشروعات الكبرى

قال تقرير شركة المزايا القابضة أن على الدول العربية أن تعيد النظر في برامج التخاصية التي أطلقتها منذ سنوات لتتكيف مع افرازات الثورات العربية والتي بينت أن بعض مشاريع التخاصية اندرجت تحت بنت الفساد وبالتالي حققت خسائر للاقتصادات أكثر من الأرباح.
وأعتبر التقرير أن على الحكومات أن تبحث في آليات أخرى أكثر جدوى تساهم في إحداث التنمية وتمويلها وبالوقت نفسه المحافظة على اصول ومقدرات الدولة للأجيال المقبلة خصوصا أن كثيرا من الدول العربية تعاني نضوبا في الموارد الطبيعية ونقصها في ظل تزايد سكاني ونمو اقتصادي متزايد.ولاحظ التقرير الاسبوعي أنه في غياب التمويل وشحه وخصوصا خلال السنوات الماضية برزت هناك الحاجة إلى ابتكار اليات جديدة لتمويل المشروعات العقارية وكذلك مشاريع البنية التحتية، وذلك حتى يتم تعويض النقص في الايرادات الحكومية وقدرة الحكومات على الاقتراض بعدما ارتفعت تكاليف اصدار السندات وخصوصا في البلدان التي تعرضت إلى أزمات عقارية خلال السنوات الماضية.
ولفت التقرير إلى تجربة إمارة دبي في توريق عائدات مشروع التعرفة المرورية المعروف باسم بوابات سالك، حيث أعلنت دائرة المالية في دبي عن إطلاق عملية تمويل تبلغ قيمتها الإجمالية 800 مليون دولار أميركي، بالدولار الأمريكي والدرهم الإماراتي (ثنائي العملة)، وتصل مدتها إلى ست سنوات، وذلك عبر توريق إيرادات نظام بوابات التعرفة المرورية المعروفة باسم (سالك) في دبي.
ولاحظ التقرير أن أهمية مثل هذه العملية أنها ستمول مشاريع البنية الأساسية التابعة لهيئة الطرق والمواصلات، حيث اعتمدت حكومة دبي مجموعة بنوك تضم: بنك دبي التجاري، وسيتي بنك، وبنك دبي الإسلامي، وبنك الإمارات دبي الوطني، كجهات رئيسية مكلفة ومتعهدة بالتمويل، متوقعة التوسع في العملية لتشمل مشاركة مجموعة إضافية من البنوك تتضمن الشريحة التقليدية والإسلامية على حد سواء.
وفي السياق ذهب التقرير إلى اعتبار أن نجاح توريق الايرادات القادمة من تعرفة سالك ستدفع حكومة دبي في التفكير في زيادة عدد البوابات لتشمل طرقا أخرى، مع أن هيئة الطرق والمواصلات أوضحت أن ليس لديها نية في الوقت الحالي لإضافة بوابات جديدة. ويذكر أن (سالك) ساهم في خفض معدل الوقت المستغرق لقطع المسافة من الجسر الرابع على شارع الشيخ زايد (بالقرب من مول الإمارات) إلى تقاطع النهدة من 79 دقيقة قبل تطبيق النظام إلى 27 دقيقة بعد تطبيق النظام، بنسبة تحسن تقدر بنحو 66 بالمئة، كما انخفض حجم الحركة المرورية على جسر القرهود بنسبة 30 بالمئة وجسر آل مكتوم بنسبة 33٪، في المقابل ارتفع عدد الرحلات على معبر الخليج التجاري بنسبة 47 بالمئة، وشارع الإمارات بنسبة 7 بالمئة، وهو ما يحقق هدف الهيئة بتحويل الحركة المرورية العابرة إلى الطرق البديلة.
وشدد تقرير المزايا القابضة أهمية الاعتماد على مثل هذه الآلية من التوريق وذلك لأنها تتيح تمويلات نقدية وسيولة لدعم واستكمال مشاريع البنية الاساسية، وتبعد الحكومات عن الاقتراض، وبالتالي تعطي قدرة أكبر في إدارة الديون والالتزامات وتجعل القطاع الخاص ممثلا في البنوك شريكا في التنمية والتطوير. وكذلك يتابع التقرير أنها تساهم في بناء سوق للسندات والأوراق المالية اللزمة لإحداث سوق تمويلي داخلي.
وبحسب خبراء فإن عملية التوريق تساعد على تحويل الاصول غير السائلة الى اصول سائلة يمكن اعادة توظيفها مرة اخرى، كما انها تساعد في توزيع المخاطر الائتمانية على قاعدة عريضة من الدائنين، إذ أن تقنين عملية التوريق وايجاد سوق لها يخدم القطاعات التي تحتاج الى تمويل طويل الاجل، ما يشجع المؤسسات التمويلية على الدخول في عمليات التمويل طويلة الاجل. كما أن فكرة التوريق أصبح محركاً هاماً وأساسياً لعملية الإصلاح في النظام المالي لدول المنطقة.
ويعتبر محللون عقاريون ان التوريق يمثل أداة لوقف الركود في قطاع العقارات، وزيادة سيولة القطاع المصرفي، وتوفير تمويل طويل الأجل. وهو يعطي الحكومات القدرة على تمويل مشاريع البنية التحتية بشكل أفضل، لذلك دعا تقرير المزايا إلى توفير البيئة القانونية والرقابية المناسبة لحفز وتحريك وتطوير هذه العمليات.
وبين تقرير المزايا القابضة أن الباب يبدو مفتوحا للتوسع في عملية التوريق وذلك لتمويل المشاريع الكبرى ومشاريع البنية التحتية، حيث إن التمويل العقاري يلعب دوراً مهماً وحيوياً في إنعاش صناعة العقار ويحقق سلة مكاسب إنسانية واجتماعية واقتصادية جمة. وأعتبر التقرير أن ابتكار صناديق رأسمالية عقارية تقوم بالاستثمار في صفقات التوريق الكبرى سيساهم في تحريك سوق العقارات والبنية الأساسية ويوفر التمويل اللازم كما انه يعطي الافراد والمؤسسات المشاركة في الصناديق ذات موارد دخل ممتازة.
وبحسب تقارير متخصصة تكمن أهمية صناديق الاستثمار العقاري، في أنها توفر للمكتتب ذي المدخرات المحدودة فرصة استثمارية جيدة، وذلك لعدم إمكانية استثماره في الأوراق المالية نظرا لعدم كفاية مدخراته لشراء تشكيلة من تلك الأوراق، والتي من شأنها المساهمة في تخفيض المخاطر التي يتعرض لها، وعليه يصعب على صغار المستثمرين تحقيقه. وتعتبر الصناديق العقارية القناة الوحيدة التي تمكن الفرد من الاستفادة من عوائد وارباح السوق العقاري.
ونقل التقرير الاسبوعي للمزايا القابضة كذلك عن تقارير صحافية أنه نظراً للأهمية الاقتصادية لصناديق الاستثمار باعتبارها أدوات مالية وأوعية استثمارية لها تأثير في جذب المدخرات وتشجيع الاستثمار، قامت بعض المصارف والمؤسسات المالية باستخدام هذه الصناديق في مجالاتها الاستثمارية وتطوير أعمالها ونشاطاتها بحيث أصبح دورها لا يقتصر على تكوين محافظ للأوراق المالية وإدارتها فقط بل تعدها ليشمل الدخول في عمليات استثمارية مباشرة في مجالات مختلفة من قطاعات النشاط الاقتصادي، سواء كانت في المجال التجاري أو في مشروعات استثمارية عقارية، أو أنشطة أخرى.
وتابع التقرير ان الخبراء العقاريون يفيدون أنه تم استخدام صناديق الاستثمارات العقارية في العالم كوسيلة للتعامل مع تكاليف ملكية العقارات. ويمكن استخدام هذه الصناديق لتمويل تكاليف المباني التجارية، والصناعية، ومبيعات التجزئة، والسكنية، بل حتى المباني المخصصة للعيادات، والمستشفيات. إضافة إلى أن هنالك كذلك إمكانية إنشاء صناديق استثمار عقارية تعمل بطريقة الصناديق المتبادلة من خلال الاستثمار في الصناديق التي تكون متخصصة في العقارات، وإن منتجات هذه الصناديق سهلة التداول في الأسواق لها آثار على نطاق واسع، وذلك نظراً لأن الحصول على التمويل اللازم لمعظم الاستثمارات العقارية يظل على الدوام مصدر قلق لا بد للمستثمر من التعامل معه.
وقد وجدت دراسة لمجلة التمويل العقاري والاقتصاد، أن معدل العوائد السنوية في الفترة من 1990 إلى 1999 كان 4.9 في المئة لسندات الخزانة الأمريكية، و11.2 في المئة لشركات مؤشر ستاندرد آند بورز، و14 في المئة لصناديق الاستثمار العقاري.