لوائح التمويل وأزمة الرهن في أمريكا

همس العقار

حسنا فعلت مؤسسة النقد، عندما أعلنت للعامة اللوائح التنفيذية المتعلقة بالتمويل العقاري، والإيجار التمويلى بهدف الاسترشاد بالمرئيات والمقترحات قبل العمل بها، حتى تعم الفائدة، وتقل الاعتراضات ومعالجة السلبيات منذ وقت مبكر. ولعله كان من اللافت التأكيد على طبيعة الأدوار التى ستقوم بها كل جهة منعا للتضارب، ولهذا حددت لائحة التمويل العقاري دور شركات التمويل في ملكية المساكن المعدة للتمويل العقاري، وحظرت عليها في الوقت نفسه التسويق والتطوير والتقييم العقاري؛ لأن ذلك قد يخرج بها عن المهام الأساسية لها في شراء المساكن وبيعها للراغب في الاستفادة. كما ينبغي أيضا التنويه بحجم التحوط الكبير الذى أقرته اللائحة فيما يتعلق بشركات إعادة التمويل التى حظرت عليها اللائحة التوسع في التسهيلات بما يضر بالأسعار في السوق العقارية، آخذة بعين الاعتبار أن التوسع في القروض، وإعادة بيعها بدون التأكد من الملاءة المالية القوية للعملاء كان سببا رئيسيا في الأزمة المالية التى عصفت بالعالم فى 2008. وقد تجلى ذلك في التأكيد على ضرورة التزام هذه الشركات بالأسعار السائدة، وتقديم ضمان بنكي بما يعادل الحد الأدنى من رأس مال النشاط المطلوب الترخيص بمزاولته إلى حين اكتمال رأس المال، وكذلك تجنيب 30 في المئة من الأرباح المتحققة سنويا لتعزيز الوضع الائتمائي لهذه الشركات. كما يحسب لهذه اللوائح منع حظر السداد المبكر، وبالتالى إسقاط الفوائد عن الأقساط التى تم دفعها، وهو الأمر الذى عانى منه الكثيرون في السابق نتيجة تعسف الممولين في عدم إسقاط الفوائد عند الرغبة في السداد المبكر. كما يبدو واضحا من هذه اللوائح أن غالبية شركات التقسيط سيصعب عليها الالتزام بالضوابط اللازمة، وبالتالي لن يكون أمامها سوى التفكير في الاندماج لتكوين كيانات قوية، أو الخروج من السوق. وفي كل الأحوال ينبغى الإشارة إلى وجود حالة من عدم الوضوح بشأن نقطتين أساسيتين، كثر الحديث حولهما وهما: كيفية تحقيق العدالة في تقييم السعر، والثانية مشكلة الفوائد التراكمية التى تفرضها الشركات والبنوك، وهو الأمر الذى قد يبقى على كلفة التمويل مرتفعة إلى مايتراوح بين 40 50 في المئة . ومن هذا المنطلق أدعو الجميع إلى تقديم مرئياتهم على اللوائح فيما يتعلق بهذه النقاط حتى تتحقق المصلحة العليا من هذه الأنظمة.
* رئيس طائفة العقار في جدة