تفويض الشركة السعودية لإعادة التمويل بتنظيم برامج دعم «إسكاني» برعاية وزارة الإسكان لتقديم معونات إسكانية

رفد السوق العقارية الثانوية بتأسيس الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري

أتمت مؤسسة النقد العربي السعودي صياغة اللوائح التنفيذية لحزمة أنظمة التمويل العقاري، ( التمويل العقاري ونظام الإيجار التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل).. ودعت المؤسسة ذوي الاختصاص والعموم للاطلاع على مشاريع اللوائح التنفيذية وتزويدها بما لديهم من ملاحظات ومرئيات على البريد الإلكتروني (sama.gov.sa) خلال ثلاثين يوماً من تاريخ نشرها تمهيداً لإقرارها.
وينتظر أن يتم إقرار تلك الأنظمة قبل نهاية العام الجاري، في حين حددت المادة 20 من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري، بأن يؤسس صندوق الاستثمارات العامة (الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري) كشركة مساهمة تختص في إعادة التمويل العقاري بهدف تأسيس تسهيلات للسوق الثانوية لتداول حقوق عقود التمويل العقاري، تحقيق النمو والاستقرار في السوق الثانوية للتمويل العقاري، وتوفير سيولة للسوق الثانوية.
وتعتبر الشركة أهم المحفزات التي تخلق سوقا ثانوية كبرى تكون رافدا لسوق التمويل، خاصة في تمويل المطورين العقاريين، الذي يعتبره الكثير أهم أدوات التمكين الاسكاني ورفع المعروض من المنتجات السكنية.
وخلقت المادة 29 من نظام التمويل العقاري؛ امتدادا محفزا للدعم الحكومي من خلال شركة (اعادة التمويل) بتفويضها لتنظيم برامج دعم برعاية وزارة الاسكان بهدف تقديم معونات إسكانية لمستحقي الدعم.
وفي نظام التأجير التمويلي؛ نصت المادة 12 على إمكانية السداد المبكر للأقساط المتبقية دون تحمل تكلفة الأجل، و(للمؤجر في حال السداد المبكر استرداد التكاليف أو المصاريف أو النفقات التي دفعها).. وذات النظام نص في مادته 13 على تأسيس شركة تختص في تسجيل العقود تحت مسمى (شركة تسجيل العقود) كشركة مساهمة مختصة بتسجيل عقود الإيجار التمويلي.
ولعل أبرز عوامل ضبط ومراقبة الأسعار من خلال مؤسسة النقد العربي السعودي حيث نصت (المادة 11) على ( السعر المرجعي للعقار): يجب أن يذكر السعر المرجعي للعقار وتاريخه في تقرير التقييم العقاري المرافق لعقد التمويل العقاري. وتعكف المؤسسة مع وزارة العدل على تبني مرجعية استرشادية في قراءة الأسعار للمنتجات العقارية.
نظام مراقبة شركات التمويل العقاري يشترط الحصول على ترخيص «البيع على الخارطة» قبل قبض أي دفعات مقدمة من المستفيد
وفي نظام مراقبة شركات التمويل العقاري، حددت المادة 4 الجهات المختصة بالتمويل العقاري، ونصت على أنه (لا يجوز لأي شخص مزاولة أي نشاط تمويلي إلا بعد الحصول على ترخيص من المؤسسة بذلك وفقاً للنظام وهذه اللائحة. ولمؤسسة النقد إعفاء بعض العمليات من بعض الأحكام المقررة في هذه اللائحة إذا لم يكن لها تأثير في النظام المالي بسبب طبيعتها أو حجمها المحدود).
وأدرج نظام مراقبة شركات التمويل العقاري في مادته نظام البيع على الخارطة الذي يخضع للتقيم من قبل وزارة التجارة، ونصت المادة 87 على أنه (لا يجوز لشركة التمويل قبض أي دفعات مقدمة من المستفيد إلا بعد استيفاء الشروط الآتية: أن يكون التعامل بشأن منتج تمويل صدرت موافقة المؤسسة المكتوبة على طرحه.أن يكون المنتج خاصاً بتمويل وحدات عقارية مطورة حسب الأنظمة واللوائح والقواعد النظامية السارية المنظمة للبيع على الخارطة).
وفيما يلي عرض لابرز مواد الأنظمة الثلاثة، علما أن نظام الرهن العقاري، ليس له لائحة تنفيذية، حيث إن اللوائح التنفيذية التي تشرح أساس الأنظمة اقتصرت على أنظمة التمويل الثلاثة فقط.
نظام التمويل العقاري
المادة 3: تملك شركة التمويل العقاري للمسكن
لا يجوز لشركة التمويل العقاري مزاولة أي نشاط آخر غير نشاط التمويل العقاري بما في ذلك أنشطة تملك العقار والتطوير والتسويق والتقييم العقاري. ولشركة التمويل العقاري تملك المساكن بغرض تمويلها للمستهلكين فقط. ويشترط في تملك شركة التمويل العقاري للمساكن أن يكون التملك شرطاً لصحة عقد التمويل العقاري، وأن يكون عدد المساكن محدوداً، وألا ينشأ عن التملك ربح غير تمويلي.
المادة 4: التأمين على مخاطر التمويل العقاري
1 - لشركة التمويل العقاري وشركة إعادة التمويل العقاري التأمين على مخاطر التمويل العقاري لدى شركات تأمين تعاوني مرخص لها وفقا لأحكام نظام شركات التأمين التعاوني ولائحته التنفيذية، ولا يجوز لشركة التمويل العقاري وشركة إعادة التمويل العقاري التأمين على هذه المخاطر لدى شركات تأمين خارج المملكة إلا بعد الحصول على موافقة المؤسسة المكتوبة.
2 - على شركة التمويل العقاري الإفصاح في تقاريرها السنوية عن المخاصر التي يمكن التحوط منها تأمينياً، وكيفية التعامل معها.
المادة 7: إعادة التمويل العقاري
لشركة التمويل العقاري إعادة التمويل العقاري وفقاً للمادة (الحادية عشرة) من النظام من خلال ما يأتي:
1 - شركات إعادة التمويل العقاري المرخص لها من المؤسسة، وفقاً للنظام وهذه اللائحة.
2 - إصدار أوراق مالية تسمى الأوراق المالية العقارية المغطاة، وفقاً للائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل.
3 - إصدار أوراق مالية بتسنيد أصول التمويل العقاري، وفقاً لنظام السوق المالية ولوائحه، وذلك بعد صدور قرار من المحافظ تبعاً لحالة السوق.
المادة 10: السداد المبكر:
في حالة السداد المبكر يجب تطبيق الأحكام المبينة في اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل.
المادة 11: السعر المرجعي للعقار
يجب أن يذكر السعر المرجعي للعقار وتاريخه في تقرير التقييم العقاري المرافق لعقد التمويل العقاري.
المادة 19: الإشراف على شركات إعادة التمويل العقاري
1 - يتم الترخيص لشركة إعادة التمويل العقاري وأي شركة إعادة تمويل أخرى بممارسة نشاط إعادة التمويل العقاري من قبل المؤسسة وفقاً لهذه اللائحة، واللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل مع مراعاة ما يأتي:
أ) أن يقتصر الترخيص على نشاط إعادة التمويل العقاري فقط.
ب) ألا يقل رأسمال شركة إعادة التمويل العقاري وأي شركة إعادة تمويل عقاري أخرى عن ملياري ريال سعودي.
2 - تخضع شركة إعادة التمويل العقاري وكل شركة يرخص لها بمزاولة نشاط إعادة التمويل العقاري لإشراف المؤسسة وفقاً للنظام، وهذه اللائحة، ونظام مراقبة شركات التمويل ولائحته، وما تصدره المؤسسة من تعليمات.
3 - للمؤسسة أن تستثني شركة إعادة التمويل العقاري من الخضوع لبعض الأحكام المقررة على شركات التمويل، على أن ينص على ذلك في الترخيص.
المادة 20: التأسيس والشكل القانوني
1 - يؤسس صندوق الاستثمارات العامة أو أي كيان يملكه بالكامل - بعد موافقة المؤسسة المبدئية - شركة مساهمة تسمى «الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري» تختص بإعادة التمويل العقاري.
2 - للصندوق - بعد موافقة المؤسسة - دعوة مساهمين للمشاركة في ملكية شركة إعادة التمويل العقاري.
إقرار اللوائح الجديدة قبل نهاية العام.. وتأسيس شراكات مختصة في تسجيل العقود تحت مسمى (شركة تسجيل العقود)
المادة 21: أغراض شركة إعادة التمويل العقاري
تهدف شركة إعادة التمويل العقاري إلى تأسيس تسهيلات سوق ثانوية لتداول حقوق عقود التمويل العقاري، وتسهيل تدفق الأمواد، وذلك بغرض:
1 - تحقيق النمو والاستقرار في السوق الثانوية للتمويل العقاري.
2 - توفير سيولة للسوق الثانوية، وتوفير سبل أفضل لشركات التمويل العقاري لتمويل المستفيدين لتملك العقارات السكنية.
3 - تعزيز سيولة استثمارات التمويل العقاري، وضمان حسن توزيع رأس المال الاستثماري المخصص للتمويل العقاري بين مختلف المناطق والفئات.
4 - القيام بدور الوسيط لأدوات التمويل ومصادره المحلية والأجنبية لقطاع التمويل العقاري.
المادة 29: التمويل المدعوم
لشركة إعادة التمويل العقاري تنظيم برامج دعم سكني - تقدمه من خلال شركات التمويل العقاري - برعاية الوزارة (الإسكان) بهدف تقديم معونات إسكانية لمستحقي الدعم.
المادة 43: حقوق التسمية
لا يجوز لأي شخص طبيعي أو اعتباري استعمال اسم «الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري» أو أي اسم مماثل أو ما يدل على معناه.
المادة 44: دعم منتج التمويل العقاري الإسكاني
عند دعم منتج تمويل عقاري إسكاني من خلال شركات التمويل العقاري يلتزم الداعم بإعداد وصف لكل منتج، وذلك بغرض التأكد من عدم مخالفة سياسات الائتمان وإدارة المخاطر وسلامة التعاملات، ويتضمن الوصف ما يأتي:
1 - معايير الاستحقاق.
2 - مقدار الدعم.
3 - سبل التمويل.
4 - أي معلومات أخرى تحددها المؤسسة بحسب نوع المنتج.
المادة 45: التعامل مع منتج التمويل العقاري الإسكاني المدعوم
1 - على شركة التمويل العقاري الالتزام في تعاملها مع منتج التمويل العقاري الإسكان المدعوم بجميع قواعد الائتمان التي تقررها المؤسسة.
2 - على شركة التمويل العقاري الحصول على موافقة المؤسسة المكتوبة على منتج التمويل العقاري الإسكاني المدعوم قبل تقديمه لمستحقي الدعم، وفقاً للأحكام التي تقررها المؤسسة.
المادة 46: تقديم منتجات التمويل العقاري الإسكاني المدعومة
لا يجوز لشركة التمويل العقاري طرح منتجات تمويل عقاري إسكاني مدعومة من الدولة أو جمعيات الإسكان أو غيرها إلا بقرار من مجلس إدارتها.
المادة 47: الموافقة على منتج التمويل العقاري الإسكاني المدعوم
تقوم المؤسسة - قبل الموافقة على منتج التمويل العقاري الإسكاني المدعوم - باتخاذ الإجراءات اللازمة للتحقق من الآتي:
1 - سلامة الضمانات المقدمة.
2 - انضباط الوفاء الائتماني.
3 - سلامة التأثير على السوق الثانوية.
نظام الايجار التمويلي
المادة 12: السداد المبكر
1 - إذا اختار المستأجر امتلاك الأصل المؤجر بموجب العقد في أي وقت، فيحق له التملك المبكر لذلك الأصل، وذلك بتعجيل سداد الأقساط المتبقية دون تحمل كلفة الأجل عن المدة المبتقية من عقد التمويل وفقاً لأحكام هذه المادة، ولا يجوز تضمين العقد حظر السداد المبكر.
2 - للمؤجر في حال السداد المبكر استرداد التكاليف أو المصاريف أو النفقات التي دفعها.
3 - يستحق المؤجر في حال السداد المبكر تعويضاً عن الكلفة المرتبطة بهذا السداد، بشرط النص على ذلك في العقد، ولا يتجاوز هذا التعويض كلفة الأجل للشهرين التاليين للسداد المبكر.
للمستفيد استرداد التكاليف أو المصاريف أو النفقات التي دفعها في حال السداد المبكر
المادة 13: شركة تسجيل العقود
1 - يؤسس المؤجرون شركة مساهمة أو أكثر - بحسب ما تراه المؤسسة - يكون غرضها تسجيل عقود الإيجار التمويلي باتباع أحدث الوسائل وأفضل الممارسات، وتنظيم النفاذ الآمن لبيانات سجل العقود وفقاً لأحكام النظام وهذه اللائحة.
2 - مع مراعاة ما ورد في نظام الشركات، يحدد رأس مال شركة تسجيل العقود حسب تقديم المؤسسة، وللمؤسسة أن تلزم المؤسسين بتقديم دراسة تحدد متطلبات رأس مال الشركة.
3 - توزع ملكية أسهم شركة تسجيل العقود بين المؤجرين بالتساوي، وللمؤجرين اللاحقين الجدد محاصصة المؤجرين السابقين في ملكية الأسهم، وتقسم أسهم المؤجرين الذين يفقدون رخصة عملهم على المؤجرين القائمين، وذلك على أساس القيمة العادلة للسهم في وقت كل تعديل، ويجوز زيادة رأس مال شركة تسجيل العقود وتخفيضة لمعادلة دخول الشركاء وخروجهم بقرار من المؤسسة، مع مراعاة أحكام نظام الشركات ونظام السوق المالية ولوائحه.
نظام مراقبة شركات التمويل
الباب الثاني: ترخيص شركات التمويل
المادة 4: مزاولة نشاط التمويل
لا يجوز لأي شخص مزاولة أي نشاط تمويلي إلا بعد الحصول على ترخيص من المؤسسة بذلك وفقاً للنظام وهذه اللائحة. وللمؤسسة إعفاء بعض العمليات من بعض الأحكام المقررة في هذه اللائحة إذا لم يكن لها تأثير في النظام المالي بسبب طبيعتها أو حجمها المحدود.
المادة 7 :
مع مرعاة نظام الشركات، يكون الحد الأدنى لرأس المال المدفوع لشركة التمويل التي تمارس نشاط التمويل، حسب التالي:
1- 500 مليون لشركة التمويل التي تمارس نشاط التمويل العقاري فقط.
2- 100 مليون لشركة التمويل التي تمارس واحدا أو أكثر من النشاطات التمويلية خلاف التمويل العقاري والتمويل متناهي الصغر.
3- 10 ملايين لشركة التمويل التي تمارس التمويل متناهي الصغر فقط.
المادة 79: تكاليف الخدمات الإدارية
لا تتجاوز الروسم والعمولات الإدارية التي تحصل عليها شركة التمويل من المستفيد مبلغ (500) خمس مائة ريال حداً أٍقصى عن كل عملية تمويل لا يتجاوز إجمالي مبلغ التمويل (50.000) خمسين ألف ريال، ومبلغ (1.000) ألف ريال حداً أقصى عن كل عملية تمويل يتجاوز إجمالي مبلغ التمويل فيها (50.000) خمسين ألف ريال.
المادة 82: السداد المبكر:
1 - للمستفيد - في أي وقت - تعجيل سداد كامل مبلغ التمويل المتبقي دون تحمل كلفة الأجل عن المدة المتبقية من عقد التمويل.
2 - لشركة التمويل في حال السداد المبكر استرداد التكاليف أو المصاريف أو النفقات التي دفعتها.
3 - تستحق شركة التمويل في حال السداد المبكر تعويضاً عن الكلفة المرتبطة بهذا السداد، بشرط النص على ذلك في عقد التمويل، ولا يتجاوز هذا التعويض كلفة الأجل للشهرين التاليين للسداد المبكر.
تمويل الوحدات العقارية المباعة على الخارطة
المادة 87: شروط الحصول على الدفعات المقدمة
لا يجوز لشركة التمويل قبض أي دفعات مقدمة من المستفيد إلا بعد استيفاء الشروط الآتية:
1 - أن يكون التعامل بشأن منتج تمويل صدرت موافقة المؤسسة المكتوبة على طرحه.
2 - أن يكون المنتج خاصاً بتمويل وحدات عقارية مطورة حسب الأنظمة اللوائح والقواعد النظامة السارية المنظمة للبيع على الخارطة.